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3月30日，溫州市制定的第三部地方性法規(guī)《溫州市物業(yè)管理條例》獲省十二屆人大常委會第三十九次會議批準(zhǔn)生效，定于今年5月1日起正式施行。

市人大法制委主任委員王旭東表示，這部溫州“第三法”劍指當(dāng)前物業(yè)管理領(lǐng)域的各類糾紛和難題，正式實施后將成為整治物業(yè)管理亂象的一劑重藥，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

《溫州市物業(yè)管理條例》共分七章五十七條，對業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護、法律責(zé)任等方面內(nèi)容進行了詳細(xì)規(guī)定。

針對業(yè)主大會會議召開難問題，條例提出成立業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會的職責(zé)；針對業(yè)委會財務(wù)管理不規(guī)范問題，條例規(guī)定必須開立專用賬戶進行財務(wù)管理，并定期公布收支情況；針對業(yè)委會換屆難問題，條例提出由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)成立換屆小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉新一屆業(yè)委會；針對業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費現(xiàn)象，條例提出將違法行為記錄在信用信息檔案；針對業(yè)主委員會成員侵占業(yè)主公共財物、在物業(yè)管理活動中收受賄賂等違法行為，條例規(guī)定的制度為追究刑事責(zé)任提供了可能......

下面，小布選取部分熱點內(nèi)容，進行解讀。

“業(yè)主”資格如何認(rèn)定？

已合法占有建筑物專有部分但未辦理登記的人也是業(yè)主

根據(jù)《條例》第八條規(guī)定，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。因房屋征收補償、與建設(shè)單位之間的商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主人數(shù)則是按照建筑物專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但是，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算；同一業(yè)主擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

業(yè)主大會會議怎么開？

業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會的職責(zé)

（資料圖）

《條例》明確，業(yè)主大會通過的議事規(guī)則規(guī)定成立業(yè)主代表大會，并明確授權(quán)事項的，可以成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會的職責(zé)。業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的業(yè)主代表和未推選業(yè)主代表的業(yè)主組成。業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計算。并且，成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)將表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會列入議程，其籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主委員會每屆任期三年至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。與此同時，業(yè)主委員會成員本人及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主委員會如何換屆？

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)成立換屆小組

針對業(yè)委會換屆難問題，條例提出由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)成立換屆小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉新一屆業(yè)委會。

《溫州市物業(yè)管理條例》第五條做出相關(guān)規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主組織的成立、選舉工作，監(jiān)督日?；顒?，并調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；居民（村民）委員會、社區(qū)組織協(xié)助街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展相關(guān)工作。

業(yè)主共有資金怎么管？

應(yīng)以業(yè)主委員會名義申請開立賬戶

一些小區(qū)業(yè)主委員會存在“公款私存”情況，把小區(qū)收入存在業(yè)主委員會成員個人銀行賬戶上，給小區(qū)財務(wù)管理埋下隱患，甚至有的小區(qū)因此出現(xiàn)財務(wù)糾紛。對此，《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理。

在業(yè)主委員會換屆時，換屆小組要求業(yè)主委員會將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財物、印章以及有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料移交街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府保管的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)及時提供。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆手續(xù)后十日內(nèi)，將保管物品移交新一屆業(yè)主委員會。

物業(yè)費收多少合適？

制訂公布標(biāo)準(zhǔn)和參考價拒不交納將錄入信用檔案

《條例》明確指出，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。市、縣(市、區(qū))價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，制訂物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費參考價格，并向社會公布。經(jīng)評估需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整。

業(yè)主無正當(dāng)理由拒不繳納規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不繳納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。經(jīng)核查屬實仍拒不交納的，可以按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用信息檔案。

制定《溫州市物業(yè)管理條例》期間，市人大常委會先后組織調(diào)研座談20多次，收集社會各界群眾意見十余萬字，修改不同版本的條例草案數(shù)超過20個。報請省人大常委會批準(zhǔn)之前，《溫州市物業(yè)管理條例》先后經(jīng)市人大常委會會議三次審議。該條例成為我市首部“三審”通過的地方性法規(guī)。 

今年，我市首次采取地方性法規(guī)實施的示范模式，通過建設(shè)示范點加強法規(guī)實施工作。目前，已確定鹿城區(qū)五馬街道、大南街道和蒲鞋市街道作為《溫州市物業(yè)管理條例》實施工作的示范街道。目前，各示范單位正在排摸轄內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理情況，并提前按《條例》相關(guān)要求自我加壓，為法規(guī)落地做好“熱身”。

來源：市人大常委會、溫州日報

編輯：麗君