兩塊展板都是白底黑字,三米多高,六七米寬,一前一后,立在西安市融僑馨苑小區(qū)入口處的廣場上。
紅色大標(biāo)題印在展板左上方,遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能瞧清楚寫著什么。一個是“
業(yè)主大會會議決議公告”,另一個是小區(qū)物業(yè)公司針對業(yè)主大會決議的“公開聲明”。
兩塊展板講述了同一個小區(qū)的故事,卻講出了涇渭分明的兩個版本。
在業(yè)委會的版本中,這是一次從2017年10月29日持續(xù)到2018年1月12日的大規(guī)模投票,是一場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)最終獲得的“勝利”——“不再續(xù)聘金輝物業(yè)”。
而在物業(yè)公司的版本中,這是一個“程序嚴(yán)重違法違規(guī),過程不受監(jiān)督”的鬧劇。對這次業(yè)主大會的投票結(jié)果,物業(yè)公司的決定是:“不承認(rèn)、不接受、不執(zhí)行!”
兩塊展板相隔不過十幾米,內(nèi)容劍拔弩張,如兩軍對壘。展板中間的空地上,小區(qū)的居民或坐或立,有的打牌,有的聊天。
偶爾也有人抬起頭,看看兩塊展板,點評幾句,語氣平淡,仿佛是在說別人家不相干的事情。
“想換個物業(yè),比美國換個總統(tǒng)都難”融僑馨苑小區(qū)是西安一個巨大的社區(qū),432畝土地上住著6881戶業(yè)主,共有51棟樓。能否更換物業(yè)公司,取決于6000多戶居民的投票結(jié)果。
當(dāng)過語文教師的業(yè)主趙青說:“想換個物業(yè),比美國換個總統(tǒng)都難!”
趙青一提到“物業(yè)”兩個字,聲音就高了八度:“都要把業(yè)主‘趕’出家門了!”
據(jù)業(yè)主委員會成員張淼介紹,融僑馨苑的早期物業(yè)是開發(fā)商融僑集團(tuán)。2010年左右,目前的金輝物業(yè)開始接手。自此,業(yè)主和物業(yè)的矛盾沖突越來越多。
2014年,一部分業(yè)主曾經(jīng)拉起橫幅,抵制小區(qū)南門旁修建立體停車庫。同年7月,26號樓5家住戶被盜,損失近萬元,甚至連“冰箱里的西瓜也被小偷帶走了”,物業(yè)為此道歉,承諾“一層大廳及電梯內(nèi)加裝攝像頭”。每年冬天,都有業(yè)主抱怨供暖問題,此外還有地下室積水問題、消防栓水壓問題等等。
曾有人在西安某網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖,對小區(qū)中央步行街上有人跳廣場舞表達(dá)不滿。業(yè)委會認(rèn)為,廣場舞問題背后隱藏著的,其實是業(yè)主公共活動空間被物業(yè)作為商鋪租賃出去的問題。
為這些林林總總的問題,張淼曾經(jīng)拒絕繳納物業(yè)費。他因此被物業(yè)公司告上法庭并經(jīng)調(diào)解繳清費用。如今舊事重提,張淼也承認(rèn)自己當(dāng)時“不占理”。學(xué)習(xí)過《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)之后,他對如何維護(hù)業(yè)主的權(quán)益,有了“更理性”的看法。
“這件事的重點是,業(yè)主想要選物業(yè),是個商業(yè)關(guān)系,雇傭關(guān)系。并不是說物業(yè)非得有多糟糕才能換。業(yè)主完全可以換個性價比更高的,貨比三家,選個更好的?！?張淼說。
“當(dāng)時是想在這里養(yǎng)老”,一位年逾70歲的業(yè)主對中國青年報·中青在線記者說,“但現(xiàn)在,要是金輝物業(yè)不走,我就走?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
這是最早入住的業(yè)主之一。2007年,他從樓盤中選擇了這個打著“公園式社區(qū)”廣告的小區(qū)。
十年來,融僑馨苑的房價翻了將近一番,如今每平方米1.5萬元左右。它的物業(yè)費也較其他小區(qū)更高,相鄰的小區(qū)物業(yè)費大多都是每平方米1.2元,而融僑馨苑的收費是1.5元。
這位業(yè)主還記得,剛搬來的時候,物業(yè)費也是1.2元,大約3年前漲到了現(xiàn)在這個價格。對漲價一事,包括他在內(nèi),許多業(yè)主表達(dá)過不滿。
記者在融僑馨苑走訪時遇到的業(yè)主,一部分對物業(yè)的服務(wù)覺得“還行”,一部分則提出了對安保、車輛占道或供暖問題的不滿。而在附近幾個地產(chǎn)中介員工的口中,金輝物業(yè)“在附近的小區(qū)里算是不錯的”,“沒有外面說的那么差”。
有一位業(yè)主直接表示,對物業(yè)和業(yè)委會,他“誰都信不過”,“都是為了利益”。
2016年6月,金輝物業(yè)的合同到期,是否續(xù)約,成為業(yè)主大會需要作出決定的一件事。
由此,一場持續(xù)了一年半的對峙開始了。
投票像是諜戰(zhàn):前往計票地點的路上,用黑色的袋子把票箱偽裝起來
在對峙中,打油詩發(fā)揮了獨特的作用。
以選聘物業(yè)為主題,從2016年至今,融僑馨苑一共召開過兩次業(yè)主大會。
第一次業(yè)主大會從2016年8月持續(xù)到9月,投票未能達(dá)到業(yè)主戶數(shù)與專有面積的“雙過半”,最終結(jié)果無效。那次投票期間,小區(qū)的電梯、入戶門、步行街等公共區(qū)域,一度貼滿了打油詩。
“最近小區(qū)為啥亂,有人想把物業(yè)換,整個小區(qū)都癱瘓,房價掉了一大半,垃圾堆得像座山,最終業(yè)主來買單?！边@是一方的態(tài)度。
“為啥要把物業(yè)換?因為物業(yè)真太爛,只管收錢不實干。車混亂賊泛濫,采暖漏水一河灘。要再不把物業(yè)換,小區(qū)才會真完蛋?！边@是另一方的態(tài)度。
15號樓的一位業(yè)主第一次投票給了金輝物業(yè),然而他發(fā)現(xiàn),從物業(yè)和業(yè)委會對峙之后,“物業(yè)服務(wù)水平直線下降”。他站在小區(qū)曾經(jīng)的“小橋流水”景觀旁,向記者歷數(shù)這些年小區(qū)內(nèi)被盜的情況。旁邊的水池,如今只余淤泥。最近這次投票,物業(yè)公司丟掉了他的選票。
第二次業(yè)主大會是在2017年10月29日至2018年1月12日期間召開的。投票的過程讓業(yè)委會的委員們“焦頭爛額”。2017年年初開始,小區(qū)51棟樓建立了各自的業(yè)主微信群,幾乎每棟樓都選出了樓長或業(yè)主代表。
在當(dāng)?shù)亟值擂k事處的建議下,業(yè)委會決定公開招標(biāo)物業(yè)公司。最終在選票上接受選擇的,除了金輝物業(yè),還有另外兩家物業(yè)公司。
負(fù)責(zé)票箱的工作人員兩兩一組,開始了“掃樓”工作,挨家挨戶發(fā)放投票單。小區(qū)戶數(shù)龐大,有的業(yè)主已經(jīng)將房子出租,有的業(yè)主時常不在家中。對不在小區(qū)居住的業(yè)主,業(yè)委會只好通過電話和短信聯(lián)絡(luò),請他們回來投票或委托他人代投。
業(yè)委會成員感慨,對融僑馨苑這樣的大型小區(qū)來說,召開一次業(yè)主大會遠(yuǎn)比一般小區(qū)要難。半年來,小區(qū)公共區(qū)域所有的燈箱和布告欄,都成了雙方的輿論戰(zhàn)陣地。物業(yè)貼一篇《十問業(yè)主委員會》,業(yè)委會還一篇《公開回應(yīng)》。業(yè)委會指責(zé)一句“物業(yè)鼓動制造群體事件”,物業(yè)反擊一句“《合同》存陷阱,業(yè)主應(yīng)警醒”?！斑x戰(zhàn)”還延伸到虛擬空間,在雙方各自的微信公眾號里,半年來幾乎所有的內(nèi)容都是質(zhì)疑對方。
“一個物業(yè)公司的公眾號,沒多少服務(wù)的內(nèi)容,都是質(zhì)疑業(yè)委會。這在業(yè)內(nèi)都是笑話吧?”業(yè)委會的成員在討論時說。
關(guān)于這次投票,金輝物業(yè)的工作人員要求前來采訪的記者立即離開,并拒絕回答任何問題。
物業(yè)對業(yè)委會賬目的質(zhì)疑,也貼在了布告欄上。在融僑馨苑,按原有合同,業(yè)委會負(fù)責(zé)管理的是小區(qū)電梯廣告位等公共收益的70%,其余30%交給物業(yè)。由于業(yè)委會對物業(yè)的管理存在爭議,這30%并沒有完全付給物業(yè)。
不久后,一份審計報告被張貼出來,“隨時可以接受業(yè)主、物業(yè)、街道辦查閱”。對共有收益進(jìn)行審計,需要業(yè)主大會表決同意,程序很慢。業(yè)委會成員自掏腰包,分?jǐn)傎M用,自費委托會計師事務(wù)所對業(yè)委會的財務(wù)收支進(jìn)行了審計。
這場你來我往的戰(zhàn)火,一直打到2018年1月12日開票當(dāng)天,仍然沒有?；鸬囊馑肌?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
一位業(yè)委會成員將整個過程比喻成“諜戰(zhàn)”。為了保證安全,他們租了當(dāng)?shù)匾患屹e館的會議室開票。在前往計票地點的路上,還用黑色的袋子把票箱偽裝起來,防止有人來搶。事實上,現(xiàn)場也的確出現(xiàn)了四五個“來歷不明”的人,質(zhì)疑和否定開票過程。
1月13日,融僑馨苑業(yè)委會公示了投票結(jié)果,宣布不再續(xù)聘金輝物業(yè),聘用萬科物業(yè)以酬金制提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主總戶數(shù)6881戶,表決權(quán)總面積為77.64萬平方米。這次參加投票業(yè)主4537戶,相應(yīng)表決權(quán)面積50.85萬平方米?！皹I(yè)主投票戶數(shù)、及相應(yīng)的表決權(quán)面積均超過相應(yīng)投票權(quán)數(shù)的50%,本次會議合法有效?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
但在兩天后,金輝物業(yè)公布了另一組數(shù)字。那是物業(yè)發(fā)放的“融僑馨苑《物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽相關(guān)意見征求表”。金輝物業(yè)表示,收回意見表4894張,“同意續(xù)聘金輝物業(yè)”票數(shù)3989張,不同意續(xù)聘票數(shù)606張,棄權(quán)票數(shù)299張。同意意見占有效票數(shù)的81.51%,占小區(qū)總戶數(shù)的57.97%,面積為46.23萬平方米,占有效票數(shù)面積的82.88%。
金輝物業(yè)的聲明中還指出,這次業(yè)主大會的程序“嚴(yán)重違法違規(guī)”,在時間上超過了規(guī)定的期限,在收集票數(shù)的過程中,一部分業(yè)主是通過電話和短信投票的,可信度存疑。
業(yè)委會對此的回應(yīng)是,從時間跨度到投票方式,都是嚴(yán)格按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行的?！段靼参飿I(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定,“在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下,也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實名投票”。
對于這兩個結(jié)果, 西安雁塔區(qū)電子城街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示,融僑馨苑業(yè)委會這次組織的業(yè)主大會,在投票過程中確實有違規(guī)現(xiàn)象,包括未對投票后期聘任的臨時工作人員進(jìn)行詳細(xì)公示,未對投票過程中的票箱保管細(xì)節(jié)進(jìn)行公示,選擇候選物業(yè)公司的過程也有違規(guī)之處,程序上存在瑕疵。
街道辦表示,對這次業(yè)主大會的投票結(jié)果,街道辦不做出評判。按照目前規(guī)定,公示之后投票結(jié)果具備法律效力,金輝物業(yè)需要在三個月內(nèi)撤離融僑馨苑。
“物業(yè)的聲明只是公司行為”,上述負(fù)責(zé)人向中國青年報·中青在線記者解釋,“如果要否決業(yè)主大會的決議,按照規(guī)定,必須是業(yè)主來提出,物業(yè)公司是不具備這個資格的?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》,業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向街道辦事處等書面提出撤銷申請。
投票結(jié)果公布之后,陸續(xù)有業(yè)主接到了金輝物業(yè)的電話。一位業(yè)主把通話錄音公布了出來。
“有些業(yè)主向物業(yè)反映沒有政府部門介入,他們不認(rèn)可。物業(yè)現(xiàn)在組織大家向政府部門請愿。向街道辦、居委會請愿,要求重新公開選舉?！彪娫捓?物業(yè)工作人員說。
“投票是規(guī)定要政府介入嗎?”業(yè)主問。
“按規(guī)定要有政府介入,才合理合法?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
“有什么具體的規(guī)定,有法律依據(jù)沒?比如物業(yè)管理條例之類的法律法規(guī),有沒有規(guī)定要政府介入的?”業(yè)主又問。
“也沒有法律規(guī)定,就看您同意不同意請愿政府介入,不同意的話我不登記?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
這位業(yè)主的最終答復(fù)是:“小區(qū)有業(yè)委會,干嘛要請愿?物業(yè)是個服務(wù)方,做好服務(wù)就行了?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
物業(yè)與業(yè)主的問題,其實是“誰動了誰的奶酪”的問題在對物業(yè)公司招標(biāo)中,融僑馨苑業(yè)委會將“酬金制”和“賬目共管”兩點寫在了合同中。這是受到了西安另一個小區(qū)心晴雅苑的啟發(fā)。
心晴雅苑業(yè)委會主任周洪斌,經(jīng)常接待來取經(jīng)的其他小區(qū)的業(yè)委會或業(yè)主代表。讓這個小區(qū)聞名的一個案例是,2017年,開發(fā)商要求心晴雅苑業(yè)委會支付長期占用物業(yè)服務(wù)樓補償款192萬元,但最終,業(yè)委會在法庭上勝訴。
“開發(fā)建設(shè)單位向全體業(yè)主索要物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)費的,這是全國首例。但實際上業(yè)主們買房時,已經(jīng)一次性支付了小區(qū)公攤面積費用和小區(qū)配套公共建筑費用。這都是當(dāng)初開發(fā)商自己算在成本里的費用,小區(qū)配套公建產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主?！敝芎楸髮τ浾哒f。
在她看來,業(yè)主和開發(fā)商真正的矛盾,根本在于對小區(qū)公共利益歸屬權(quán)的爭議?！爱?dāng)開發(fā)商把所有房子賣給業(yè)主之后,小區(qū)真正的‘投資人’,就已經(jīng)是全體業(yè)主了,包括停車費、公共區(qū)域的廣告費這些收益,也都是全體業(yè)主的,不歸開發(fā)商,當(dāng)然也不歸物業(yè)。物業(yè)只是被聘來提供服務(wù)的。”
這是個“究竟誰動了誰的奶酪”的問題?！拔飿I(yè)覺得奶酪是他們的,但實際上,奶酪應(yīng)該是全體業(yè)主的。”張淼說。
2017年1月1日,新的《西安市物業(yè)管理條例》實施。11月1日,新的《西安市業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》實施,專門用以解決業(yè)委會成立難的問題。與之配套的政策也在制定之中。
用周洪斌的話說,政策在不斷完善,新的物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,總有一天會在全國普及。她經(jīng)常向其他同行提到無錫市春江花園的例子。
那也是一個大型社區(qū),從2008年6月開始,業(yè)主大會通過了“平穩(wěn)過渡實施自治”的議案,開始實施業(yè)主自治。當(dāng)時,業(yè)主每年繳納的物業(yè)費大約300萬元,而小區(qū)一年的公共收益約240萬元,這份原本該屬于全體業(yè)主的收益,被物業(yè)默認(rèn)成了應(yīng)得的管理費。
最終,春江花園業(yè)委會自己成立了物業(yè)管理處,聘請物業(yè)管理人員,開始了業(yè)主的社區(qū)自治管理。原本被物業(yè)公司截留的公共收益,全部拿來進(jìn)行小區(qū)的建設(shè)和美化。
心晴雅苑也是西安市第一個引入物業(yè)酬金制,實現(xiàn)
業(yè)委會和物業(yè)公司共管賬目的小區(qū)。從2017年開始,心晴雅苑每年按物業(yè)費實際收費額的6%～12%,給物業(yè)公司給予計提管理費。
融僑馨苑的業(yè)主投票結(jié)果公示之后,金輝物業(yè)在回應(yīng)的聲明中專門提到了酬金制:“‘酬金制’有多少業(yè)主真正了解,更何況是鮮有先例的‘賬戶共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地區(qū)幾乎沒有成功經(jīng)驗,融僑馨苑小區(qū)體量巨大,將小區(qū)作為試驗田,其后果不是廣大業(yè)主能夠承受的?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
對于物業(yè)的聲明,張淼的態(tài)度只有一句話:“不具備法律效力?！?記者 張渺)
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