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對于小區(qū)物業(yè)共有部位、專項(xiàng)維修資金等的權(quán)屬，由業(yè)主大會和業(yè)主委員會代為行使相關(guān)權(quán)利、保護(hù)業(yè)主相關(guān)權(quán)益的規(guī)定，廣大業(yè)主應(yīng)該都已經(jīng)有一個(gè)大概的認(rèn)識，但對于如何成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主又在其中扮演何種角色，廣大業(yè)主可能并沒有一個(gè)清晰的認(rèn)識。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》）對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立方式、程序制定了一套較為具體的指導(dǎo)性規(guī)則。本次，寧邦律師將依據(jù)該部門規(guī)章，并結(jié)合部分地方性法規(guī)為廣大業(yè)主理一理這團(tuán)找不到頭的“毛線球”。

01

召開首次業(yè)主大會的條件

根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的，可以提出籌備業(yè)主大會。

該規(guī)定在實(shí)踐中對于業(yè)主來說可能較難以把握：已交付且屬于專有部分面積的相關(guān)數(shù)據(jù)往往掌握在開發(fā)商以及前期物業(yè)服務(wù)公司手中，業(yè)主想從開發(fā)商及前期物業(yè)服務(wù)公司處了解相關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)常會吃閉門羹。

對于上述問題，《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定了更具體、相對更直觀的條件：房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的，或者，首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的，小區(qū)業(yè)主可以提交召開首次業(yè)主大會的書面申請。

02

提議的業(yè)主人數(shù)要求

國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，該業(yè)主大會會議顯然也包括首次業(yè)主大會會議。

《指導(dǎo)規(guī)則》與《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》也均規(guī)定，由業(yè)主向物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開業(yè)主大會會議。

但對于提出業(yè)主的人數(shù)要求，《指導(dǎo)規(guī)則》與《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作出明確的規(guī)定，那么在填補(bǔ)這一塊的立法空白之前，由單個(gè)業(yè)主提出成立業(yè)主大會也是合法的。但我們認(rèn)為，結(jié)合地方實(shí)際，還是需要對提出業(yè)主的人數(shù)進(jìn)行一定數(shù)量要求。

畸高的房屋出租比例，以及業(yè)主的法律意識薄弱，導(dǎo)致業(yè)主對業(yè)主大會的成立缺乏積極性；而根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，籌備組中業(yè)主代表至少須有5人，業(yè)主委員會須由5-11人單數(shù)組成，那么在個(gè)人提議的情況下，則極有可能出現(xiàn)一種極端情況，即：只有提議的業(yè)主愿意成為籌備組成員以及業(yè)主委員會委員，進(jìn)而導(dǎo)致不能依法組建籌備組，造成一定的資源浪費(fèi)。

針對上述問題，我們查閱了部分地方性法規(guī)，其中，值得我們參考適用的是《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》對人數(shù)的要求：占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的，可以提出召開首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的書面要求。廣州市的前述規(guī)定在一定程度上保障了首次業(yè)主大會籌備組的組建以及后續(xù)業(yè)主委員會委員的順利選舉。

03

建設(shè)單位的材料報(bào)送義務(wù)

《指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送：

（一） 物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二） 房屋及建筑物面積清冊；

（三） 業(yè)主名冊；

（四） 建筑規(guī)劃總平面圖；

（五） 交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六） 物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七） 其他有關(guān)的文件資料。

但實(shí)踐中，因缺乏相對應(yīng)的制約條款，建設(shè)單位往往會采取消極不作為的態(tài)度?！稄V州市物業(yè)管理暫行辦法》即有相關(guān)制約機(jī)制的設(shè)計(jì)。《暫行辦法》第九十七條規(guī)定，建設(shè)單位存在拒不報(bào)送相關(guān)材料等妨礙籌備組成立的行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報(bào)批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責(zé)任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。廣州市制定的上述辦法以經(jīng)濟(jì)處罰和企業(yè)誠信記錄兩方面進(jìn)行規(guī)制，對企業(yè)具有一定威懾力，值得我們參考、借鑒。

04

業(yè)主大會籌備組的成立

《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半（業(yè)主代表至少須5人），籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

05

籌備組的工作

《指導(dǎo)規(guī)則》第十二條規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一） 確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三） 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四） 依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五） 制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六） 制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七） 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

其中，業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

上述工作任務(wù)須在籌備組成立之日起90日內(nèi)完成，并在首次業(yè)主大會會議召開15日前進(jìn)行公告，記錄、解答業(yè)主的相關(guān)異議。

《指導(dǎo)規(guī)則》限定了籌備組成立以及完成籌備工作的時(shí)間期限，在一定程度上調(diào)動了相關(guān)政府部門組織、協(xié)助的積極性，但實(shí)踐中，可能會因?yàn)闃I(yè)主之間了解不深，導(dǎo)致業(yè)主代表以及業(yè)主委員會委員候選人經(jīng)過多次組織選舉都無法達(dá)到相應(yīng)的人數(shù)底線，另一方面，采用傳統(tǒng)的會議議事方式進(jìn)行候選人選舉，是一項(xiàng)非常耗時(shí)、費(fèi)力的工作，經(jīng)歷多次也將會打擊業(yè)主原本不高的積極性，消磨籌備組成員的工作熱情。

為此我們建議，可以適當(dāng)延長相應(yīng)的時(shí)間期限限制，通過互聯(lián)網(wǎng)、移動客戶端設(shè)計(jì)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)主代表以及業(yè)主委員會委員候選人的投票選舉工作，以提高籌備組的工作效率。

06

首次業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的產(chǎn)生

上述籌備工作完成且公告期屆滿后，召開首次業(yè)主大會會議，會議經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。自此，業(yè)主大會成立。

當(dāng)然，我們宛如一個(gè)小社會的物業(yè)小區(qū)，管理區(qū)域內(nèi)所存在的問題、矛盾遠(yuǎn)比我們想象的要多，也更加復(fù)雜，并不是查閱、參考幾個(gè)地方的規(guī)定就可以一一化解，當(dāng)前也存在大量的小區(qū)竣工交付十幾年后仍未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。正所謂“亡羊而補(bǔ)牢，未為遲也”，各方參與者，包括業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各相關(guān)政府職能部門等，應(yīng)該共同積極的直面所凸顯的問題，才能解決現(xiàn)實(shí)障礙。

附浙江省業(yè)主大會成立流程圖

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