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物業(yè)服務(wù)用房指的是物業(yè)服務(wù)人辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)服務(wù)用房的配建目前存在三種情況：一是新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照本市公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。二是已投入使用但是未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供其他用房、等值的資金等多種方式提供。三是建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌研究解決。
明明自己是業(yè)主，房子也是自己花錢買的，物業(yè)費(fèi)也是自己交的。但是在很多業(yè)主朋友的心中，卻總是存在這么一個(gè)感覺，那就是什么都是自己掏錢的，花錢請(qǐng)來(lái)的物業(yè)反而成了主人。
各種有家不能回，有門不給進(jìn)的物業(yè)與業(yè)主矛盾層出不窮。這到底是怎么了？這個(gè)房子是物業(yè)的還是我們業(yè)主的？物業(yè)的權(quán)力為什么越來(lái)越大了？業(yè)主為什么反而成了弱勢(shì)的一方？
01交物業(yè)費(fèi)為的是服務(wù)，卻感覺在交租
經(jīng)常有朋友抱怨，本來(lái)交這個(gè)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是得到相應(yīng)的服務(wù)才是，結(jié)果不僅沒有服務(wù)，反而感覺自己花錢買的房子，住進(jìn)來(lái)之后卻是每年都在給物業(yè)交租。一旦說(shuō)錢交的不及時(shí)了，或者少交了，輕則微信管家一直催繳，重則敲門貼紙條，要么在服務(wù)質(zhì)量上大打折扣，這是自己的房子還是物業(yè)的房子？
02屬于業(yè)主的收益，結(jié)果成了物業(yè)的
相信不少朋友應(yīng)該看到過(guò)小區(qū)里各種公共區(qū)域上廣告牌等設(shè)施吧，其實(shí)這些公共設(shè)施如果向外出租產(chǎn)生的收益應(yīng)該是屬于全體業(yè)主所有的?？墒悄兀罱K都進(jìn)入了物業(yè)的口袋，然后繼續(xù)跟你要物業(yè)費(fèi)。如果你要說(shuō)有什么不滿，那也沒用，直接無(wú)視你，物業(yè)原來(lái)怎么做還是怎么做，照樣出租收錢。
03單方面的升價(jià)不升質(zhì)，你不交也得交
小區(qū)停車費(fèi)從原來(lái)的200元月租，到現(xiàn)在的450元月租，漲價(jià)全靠物業(yè)一張告示通知，停車場(chǎng)服務(wù)也無(wú)保障，剮蹭、釘子事件不停上演，監(jiān)控?cái)z像頭不是經(jīng)?！八澜恰?，就是不清晰。群里偶爾業(yè)主吐槽，然后就沒然后了。
04
為什么我們自己的房子，反而讓物業(yè)的權(quán)力越來(lái)越大了？
(1）不愿惹事破財(cái)免災(zāi)
（2）物業(yè)公司缺乏有效的監(jiān)管
（3）相關(guān)的法律法規(guī)也有待完善
總結(jié)
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案情回顧
法院判決
普法時(shí)間
Q1：住宅小區(qū)內(nèi)哪些事項(xiàng)屬于重大事項(xiàng)？
答：根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》主要包括業(yè)主大會(huì)怎么召開、議事內(nèi)容、投票的方式和流程等內(nèi)容。
（二）制定和修改管理規(guī)約
《管理規(guī)約》就是小區(qū)內(nèi)的“憲法”，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，包括公共秩序維護(hù)、共同費(fèi)用的分?jǐn)?、專有部分的合理使用等?nèi)容。
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員
業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)），作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)重大決策；做出并組織實(shí)施部分無(wú)需業(yè)主大會(huì)共同表決的事項(xiàng)決定。
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
若大多數(shù)業(yè)主都對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，則需通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也需要由業(yè)主大會(huì)表決決定采取何種方式選聘哪種規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或決定業(yè)主自主管理。
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
使用全體業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金用于增加共用設(shè)施、修復(fù)漏水、修復(fù)墻面、維修或增加監(jiān)控等，都要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意后才能實(shí)施。
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
專項(xiàng)維修資金用完了之后，仍不夠維修費(fèi)用，需要再籌集，則需要業(yè)主大會(huì)表決確定籌集標(biāo)準(zhǔn)后再實(shí)施籌集行為。
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
需要對(duì)原有建筑進(jìn)行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建電動(dòng)車停放處充電點(diǎn)、改造小區(qū)電容電路等。
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
將小區(qū)公共架空層、樓面、公共場(chǎng)地出租用于設(shè)置廣告、停車收費(fèi)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需由業(yè)主大會(huì)表決同意是否出租，并同意收益分配方案。
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
Q2：表決比例如何計(jì)算？
答：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。上述規(guī)定也就是我們常說(shuō)的需“雙2/3”業(yè)主參與表決的由來(lái)。
Q3：如何認(rèn)定“業(yè)主”身份？
《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十三條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)（《民法典》物權(quán)編）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。”
Q4：目前，經(jīng)常出現(xiàn)因業(yè)主身份無(wú)法確定，導(dǎo)致人民法院判決表決無(wú)效的情況，有沒有更好的辦法，解決表決時(shí)業(yè)主身份認(rèn)定難的問(wèn)題？
答：可以在業(yè)主參與表決時(shí)出示相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，證實(shí)屬于登記的業(yè)主本人的再行使投票權(quán)利。
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一、業(yè)主大會(huì)性質(zhì)
代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的一個(gè)自治性組織。
二、業(yè)主大會(huì)組成人員
業(yè)主大會(huì)籌備組（由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成）
三、業(yè)主大會(huì)物業(yè)區(qū)域劃分
1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)；
2、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素；
3、具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
四、業(yè)主大會(huì)成立方式
1、業(yè)主在地方人民政府有關(guān)部門、居委會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助下設(shè)業(yè)主大會(huì)；
2、選舉業(yè)主委員會(huì)；
3、只有一個(gè)業(yè)主的，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行職責(zé)
五、業(yè)主大會(huì)投票權(quán)
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
六、業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)
1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
2、制定和修改管理規(guī)約；
3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
5、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
6、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
7、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
9、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
七、業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)方式
1、以上業(yè)主共同決定事項(xiàng)第1-5條和第9條，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
2、以上業(yè)主共同決定事項(xiàng)第6-8條，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。
——《民法典》第278條
八、業(yè)主大會(huì)會(huì)議類型
1、定期會(huì)議（一年至少一次）；
2、臨時(shí)會(huì)議（需要召開臨時(shí)會(huì)議的規(guī)則和事項(xiàng)詳見下面內(nèi)容）。
九、業(yè)主大會(huì)開會(huì)形式
1、集體討論的形式；
2、書面征求意見的形式
十、業(yè)主大會(huì)如何召開
1、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；
2、經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；
3、會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主；
4、業(yè)主大會(huì)會(huì)議，同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
十一、業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的啟動(dòng)
1、經(jīng)專有部分占建筑物總面積20％以上且占總?cè)藬?shù)20％以上業(yè)主提議的；
2、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
十二、業(yè)主大會(huì)參會(huì)人數(shù)
1、業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。
2、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
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