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前期物業(yè)服務(wù)合同未到期問題

前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般到業(yè)主大會成立時止，但是也有約定固定期限的。如果約定的固定期限超出了業(yè)主大會成立日期，那么前期物業(yè)服務(wù)合同是否可以被解除，經(jīng)常引 起物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的矛盾和糾紛。

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！薄段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”

(二)不定期合同的處理規(guī)定問題

上海市高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》 規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會（前期物業(yè)管理期間，則為出售單位）未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然對物業(yè)進行管理，對業(yè)主進行服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照《合同法》第236條的規(guī)定，認定物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。                              '

業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可隨時提出終止更新后的物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)提前3個月通知對方。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘與解聘的提前告知

1、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面告知業(yè)主委員會。

3、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間， 任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面告知對方。

切記：物業(yè)是否續(xù)聘或者另聘的選擇權(quán)，是業(yè)主大會！是業(yè)主大會!是業(yè)主大會 ！重要的事情說三遍。

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