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業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)成立條件及程序

（基于河南省新物業(yè)管理?xiàng)l例）

 新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2018年1月1日起正式實(shí)施，新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》與舊版的有很大變化，其中關(guān)于業(yè)主委員的成立條件、程序、職責(zé)都有很大變化，本文根據(jù)新版規(guī)定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立條件及程序做一總結(jié)，希望對(duì)還未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)有所幫助。

一、成立條件

    1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。

    2、應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十天的。

    二、成立的程序

    1、符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

    2、首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居 (村)民委員會(huì)、建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一;業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

    3、首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）擬定業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

   前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

    4、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

    業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（三）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；

（七）決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益分配；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（十）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第八、九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

5、業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。

    6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

    業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

    三、資金支持

    1、新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；

    2、單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由所在單位承擔(dān)；    

    3、老舊小區(qū)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由縣級(jí)人民政府承擔(dān)。

    四、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所

    業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。