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    截止2017，中國汽車的年銷售量已達2900萬輛。這已是連續(xù)八年世界第一，占全球總銷售的30%。

    汽車的保有量（地面上開動的）2億輛，占全球20%。

    盡管如此，中國汽車的千人保有量才140輛，只占美國797輛的17.6%，占日本591輛的23.7%。

    政府已將新能源汽車作為國家戰(zhàn)略，那么意味著，中國汽車未來的產量、銷量、千人保有量還有很大發(fā)展空間。

    換句話說，如果您現(xiàn)在覺得行車難、停車更難的話，不好意思，也許才剛剛開始。

    東京的地盤是北京的1/8，汽車擁有量是北京的一倍。但東京的車沒有北京難行、難停。

    除管理外，這主要是建設。

    2015年統(tǒng)計，全國停車位缺口5000萬個，也就是說，四輛車中有一輛是沒地方停的。

    發(fā)達國家的車位比（戶數(shù)與車位）是1：1.3，中國目前的平均車位比是1：0.6。

    2015年9月23日，李克強總理主持召開國務院常務會議，決定新建住宅車位比必須達到1：1。

    可以說，兩年多來，沒有任何開發(fā)商執(zhí)行——這是要掏銀子的。而開發(fā)商基本是貔貅。

    在眾多的物業(yè)糾紛中，停車位的投訴率占了一半。

    在車位的糾紛中，處理最難的是地下車位。

    這一切，源自一個法條。

    《物權法》第七十四條：

    建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

    建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

    占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

    它說“首先”要滿足業(yè)主的需要，又說“當事人”（開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主）自己去協(xié)商，可以“出售、附贈或者出租”等方式來約定，最后又說“其他”車位歸業(yè)主共有。

    一切的隱患就是這一模棱兩可的描述。

    開發(fā)商遠比“一盤散沙”的業(yè)主精明。

    購房合同中也許就地下車位并不歸業(yè)主共有作了埋伏，要避免此處不被坑，除非每一位購房人能識破（這幾乎沒可能）。

    即便是購房合同中不作說明，那開發(fā)商天生的貪婪，也會在日后的過程中，通過多種辦法將地下車位據(jù)為己有。

    偏偏還有個把關的機構，或者機構的某些人，心照不宣地幫助開發(fā)商完成這些。因為他們與開發(fā)商的深厚友誼，業(yè)主沒法比。

    如果說畢竟有那么多業(yè)主還能進入地下停車的話，首先要感謝人民防空。

    如果沒有人民防空（他不簽字開發(fā)商不能動工）的硬性規(guī)定，地下車位與建筑總面積的比列（一般十層以上必須建造十層本樓面積的地下車位），而且此部分不得進入公攤面積。那么，開發(fā)商要么不建地下車位（均平米的造價比建筑高），要么賣個更好的價錢。

    其實是政府給開發(fā)商搞了個攤派：你建房要保證提供總建筑面積3%-6%的地下空間，此成本不能攤進房價里。

    房價包括哪些呢？

    房屋銷售價=建造總投資（含銀行利息）+ 利潤 + 稅費。

    開發(fā)商穩(wěn)賺不陪，如果要賠，那就是人民防空的那部分“攤派”。

    老實本分的人，沒可能也沒資格當開發(fā)商。

    第一、他們一般不會在人民防空要求的地下必要面積以外，再去多建更多的地下停車位。

    第二、他們不會將人民防空面積的建造費用全部單列而由自己出，或者一點也不公攤。

    由于牽涉到地下車位的法律規(guī)定不下于十幾種，彼此沖突不說，沒一個能將地下車位的產權歸屬和使用說清楚。所以，地下車位像個幽靈：此地歸開發(fā)商，彼地歸業(yè)主；有時歸開發(fā)商，有時歸業(yè)主；這法院判歸開發(fā)商，那法院判歸業(yè)主。

    凡事總有個道理，遇事總該有個邏輯。

    當?shù)叵萝囄辉诜蓻]有完善和明確以前，筆者有幾點個人認識供各位看客參考：

    一、如果開發(fā)商的土地出讓金全部攤進了總投資，那么地下車位的權屬應歸全體購房人，因為地下車庫不能建在土地之外的地方；

    二、如果造價不低的人防工程，開發(fā)商完全單列，沒有進入公攤，那么按“誰投資、誰受益”的原則，開發(fā)商拿出原始資料證明無誤后，可以出租，但不能出售。出租不能一次交納20年的租金，那等同于售；

    三、如果開發(fā)商提供的地下車位面積，僅是人防工程規(guī)定的必要面積而沒有其他規(guī)定的配比面積，那么開發(fā)商就算沒有將地下車位的全部成本攤進總投資，也不能全部用來出租。因為那就沒有公共地下地下停車位了，這又不符合政府的車位比了；

    四、如果開發(fā)商不能提供不動產證（產權證和土地證）的地下車位，那么就不能出售，因此業(yè)主所購的地下車位不受法律保護；

    五、如果開發(fā)商能夠提供地下車位的權屬證明，那么頒證機關應向業(yè)主提供頒證的原始依據(jù)和發(fā)證理由。因此，提供不了，業(yè)主就可追討；

    六、所有的地下車位買賣行為均應暫定。

    隨著汽車產銷量、保有量的大幅提升，停車難的矛盾將日益尖銳，此類突出的問題如不高度重視，相關部門還在得過且過，將來必將積重難返。

    政府及政府的相關部門，應該給個明確的說法。

    如果將《物權法》第七十四條中的“當事人約定”去掉，同時《人民防空法》中允許將人防工程攤進公共面積（事實上也攤得差不多了），那么地下車位就名正言順地歸全體業(yè)主所有。

    豈不萬事大吉？

轉自：物業(yè)與業(yè)主     原標題：地下車位，姓甚名誰？