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某小區(qū)某業(yè)主說(shuō)入住一個(gè)小區(qū)明明是個(gè)開(kāi)心的事，到后面卻要面對(duì)用水、臨電、自供暖不達(dá)標(biāo)、房屋質(zhì)量問(wèn)題、漏水問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題、綠化問(wèn)題、契稅無(wú)法繳納等一系列問(wèn)題業(yè)主們多次向物業(yè)和相關(guān)的公司反映卻一直未果，于是小區(qū)部分業(yè)主呼吁自發(fā)組建小區(qū)自己的業(yè)委會(huì)，共同監(jiān)督物業(yè)管理好、建設(shè)好和諧社區(qū)。幾個(gè)星期后小區(qū)部分業(yè)主開(kāi)始籌備并組建業(yè)委會(huì)籌備組，然而業(yè)委會(huì)的組建卻一直未能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性成立步驟。那接下來(lái)就帶著問(wèn)題和小編一起探索吧，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)為何如此困難？

一、造成業(yè)主大會(huì)成立難的主要原因

(一)缺乏牽頭人

首先，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己管理自己資產(chǎn)的群眾組織。由于多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏了解，不知道業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)、地位和作用，從而缺乏對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的主動(dòng)性;其次，部分業(yè)主的從眾心理使得他們?cè)诔闪I(yè)主大會(huì)的問(wèn)題上瞻前顧后、卻步不前，生怕“槍打出頭鳥(niǎo)”;再次，部分業(yè)主的行為準(zhǔn)則是“見(jiàn)益行事”，對(duì)于此項(xiàng)有關(guān)全體業(yè)主利益的大事報(bào)以漠不關(guān)心的態(tài)度。因此，很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來(lái)籌備這項(xiàng)工作。

(二)主管部門(mén)難以推動(dòng)

普遍來(lái)看，行政主管部門(mén)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作都非常重視并積極推動(dòng)。如蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，2005 年曾連續(xù)兩次向全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文，要求他們主動(dòng)組織和配合做好成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。由于前述原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)收文后均無(wú)回音。由于行政主管部門(mén)不具有主體資格，也不能直接面向業(yè)主下文，致使該項(xiàng)工作難以推動(dòng)，進(jìn)展緩慢。實(shí)踐證明，行政主管部門(mén)只向開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文推動(dòng)這項(xiàng)工作，收效甚微。

(三)籌備過(guò)程繁鎖

按照《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及民主選舉辦法的有關(guān)規(guī)定和做法，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)籌備組并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；2向主管部門(mén)和街道辦事處申請(qǐng)監(jiān)督指導(dǎo)；3起草、討論制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》并公告；4確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人并公告；5確定業(yè)主身份，統(tǒng)計(jì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；6邀請(qǐng)主管部門(mén)和街道辦事處參會(huì)代表；7業(yè)主大會(huì)召開(kāi)；8匯總各種材料、會(huì)議決議；9備案。

從以上籌備工作程序可以看出，這是一項(xiàng)工作量很大，專業(yè)性很強(qiáng)，政策理論很高的工作。由于目前國(guó)家和多數(shù)城市沒(méi)有規(guī)范的指導(dǎo)性文件，籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水，無(wú)從下手?；I備過(guò)程的繁瑣給此項(xiàng)工作的進(jìn)展帶來(lái)了一定的難度。

(四)籌備費(fèi)用難以解決

業(yè)主大會(huì)由少數(shù)業(yè)主自發(fā)籌備。由于缺少經(jīng)濟(jì)實(shí)體組織的參與，籌備工作中發(fā)生的交通費(fèi)、印務(wù)費(fèi)、組織活動(dòng)費(fèi)等難以解決，只好由籌備組成員自行承擔(dān)，這既侵犯了熱心小區(qū)建設(shè)和公益事業(yè)業(yè)主(籌備組成員)的利益，同時(shí)也打擊了他們工作的積極性。從主管部門(mén)掌握的情況看，部分籌備工作就是在籌備費(fèi)用無(wú)法解決的情況下被迫擱淺的。

(五)不合法業(yè)主委員會(huì)的影響

由于規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作程序較為繁瑣，個(gè)別小區(qū)業(yè)主怕麻煩，致使不按法定程序成立業(yè)主委員會(huì)。

二、組織業(yè)主大會(huì)的建議

(一)加大政策的宣傳力度

首先，加大政策的宣傳力度，讓全體業(yè)主真正了解自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，提升業(yè)主的法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、主體意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。只有這樣，才能讓業(yè)主積極主動(dòng)地投入到組建業(yè)主大會(huì)工作上來(lái)。

其次，針對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主組成復(fù)雜、組織困難的特點(diǎn)，可以利用公眾媒體向社會(huì)宣傳業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組織形式、職責(zé)以及在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和作用，也可以組織大型活動(dòng)面向全社會(huì)進(jìn)行廣泛宣傳，提示和激發(fā)業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。

最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，可以采取集中培訓(xùn)的方式提高其組織和配合的意識(shí)。

(二)簡(jiǎn)化籌備程序

通過(guò)主管部門(mén)制定既符合法規(guī)規(guī)定又相對(duì)簡(jiǎn)化的籌備工作程序，來(lái)減輕籌備工作難度，減少籌備費(fèi)用，從而加快業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建步伐。蘭州房地產(chǎn)主管部門(mén)今年初向全社會(huì)發(fā)布《關(guān)于加快組建業(yè)主大會(huì)有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知中對(duì)有關(guān)業(yè)主大會(huì)籌備程序、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)籌備費(fèi)用處理辦法等疑惑性問(wèn)題做出了明確規(guī)定，同時(shí)印發(fā)了《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 、《業(yè)主公約》、 《業(yè)主大會(huì)決議》、《業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊(cè)》等示范性文件，為組建業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)工作提供了政策依據(jù)、指導(dǎo)意見(jiàn)，簡(jiǎn)化了工作程序，減輕了工作難度。實(shí)踐證明，通過(guò)行政主管部門(mén)改變工作思路，收到了很好的效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2005 年下半年至今，蘭州市新組建成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)組織就有 36 個(gè)。

(三)靈活多樣的組建模式

在業(yè)主大會(huì)組建的過(guò)程中，除了直接向主管部門(mén)申請(qǐng)成立外，還可借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)方便快捷的實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)的組建。蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站開(kāi)設(shè)的“業(yè)主大會(huì)專欄”與主管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)，在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，還可通過(guò)該專欄在網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上審核、網(wǎng)上備案。既加快了組建工作步伐，又減輕了主管部門(mén)的工作量。

總之，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，是真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的關(guān)鍵。這項(xiàng)工作要從根本上解決，還需要行政部門(mén)、業(yè)內(nèi)人士、法律工作者的不斷探索與研究，更需要每一位業(yè)主的關(guān)心與支持。