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什么是業(yè)委會？

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間組織。

業(yè)主委員會的性質(zhì)

關(guān)于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，學(xué)界認(rèn)識不一。我國現(xiàn)行立法并未就業(yè)主委員會的法律性質(zhì)作出明確的規(guī)定。實踐中對此主要有兩種意見：

1．業(yè)主委員會為社團法人。該種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會從其權(quán)利和職責(zé)來看，它應(yīng)為社會團體法人。依此觀點，業(yè)主委員會必須具備社團法人的條件，即自然人自愿組成的從事非生產(chǎn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)活動的社會組織體。根據(jù)我國《民法通則》第五十條的規(guī)定，社會團體法人設(shè)立程序與具備法人條件的事業(yè)單位相同。這樣就意味著業(yè)主委員會完全獨立于各個業(yè)主，享有法律上的人格，并能夠獨立地享有和行使民事權(quán)利，獨立承擔(dān)民事責(zé)任。然而，業(yè)主委員會事實上并不獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任。故該種觀點顯然是不能成立的。

2．業(yè)主委員會為非法人組織。該種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會是非法人組織，即它是一種沒有取得法人資格的社會組織。對非法人組織的內(nèi)部關(guān)系，按合伙人之間的關(guān)系對待而以該組織的名義對外發(fā)生的外部關(guān)系，則按一個人或共同行為人為一方與其他民事主體發(fā)生的民事法律關(guān)系對待。如涉及訴訟事務(wù)時，業(yè)主委員會在取得全體業(yè)主授權(quán)后，可作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動，其訴訟活動的結(jié)果也應(yīng)歸全體業(yè)主。通過法律、法規(guī)對業(yè)主委員會的解釋，以及業(yè)主委員會的職責(zé)來分析，業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)為非法人組織。至于業(yè)主委員會的登記問題，應(yīng)當(dāng)明確該種登記僅為行政登記而非民事登記。

因此，業(yè)主委員會的性質(zhì)可以概括為民間的非法人組織。

業(yè)主委員會的效力范圍及限制

為了進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的地位和職責(zé)，《物權(quán)法》還就業(yè)主委員會決定的效力范圍及效力限制問題作了明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十八條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边@是對于業(yè)主委員會權(quán)威性的進(jìn)一步確立，同時也是對業(yè)主委員會權(quán)利的約束。這是由上述業(yè)主委員會的性質(zhì)及其職責(zé)所決定的。

  業(yè)主委員會屬于業(yè)主自治管理性質(zhì)的組織，所謂自治管理，是指特定物業(yè)的復(fù)數(shù)業(yè)主對該物業(yè)共用部位的共用權(quán)資本，依法組成業(yè)主社團憑借對該共有物業(yè)的復(fù)有權(quán)和業(yè)主們的成員權(quán)，通過一定的民主決策程序使全體業(yè)主的共有意志以業(yè)主公約和其他管理規(guī)約形式表達(dá)出來，并形成具有組織性紀(jì)律性的制度，從而依靠業(yè)主們民主制度、自律制度、公益保障制度和國家法制支持制度，來實現(xiàn)組建和運作團體的目的的一種由特定物業(yè)業(yè)主們形成單元性的社會的組控方式。因而，《物權(quán)法》的這條規(guī)定，從法律層面上明確了業(yè)主有服從業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定的義務(wù)。對于一些業(yè)主以其沒有參加業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的會議為由，提出與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定事項相反的意見，并且要求法院支持其請求的情況，只要業(yè)主大會或業(yè)主委員會是在符合法定人數(shù)或者具有投票權(quán)的業(yè)主參加情況下，所作出的涉及小區(qū)事項的決定，對該小區(qū)所有業(yè)主都發(fā)生效力，具有約束力，所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)都必須享有和承擔(dān)，單個業(yè)主或者部分業(yè)主以其未參加會議為由提出的主張不能得到支持。這既是由業(yè)主委員會的性質(zhì)決定的，更是維護民主決策的權(quán)威性。

同時，在建筑物區(qū)分所有的情形下，業(yè)主的合法權(quán)益的內(nèi)容非常廣泛，涉及多方面的權(quán)利和利益。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主享有的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)受法律保護，不受任何單位和個人侵犯。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定限制或者剝奪了業(yè)主合法權(quán)益的，自該決定作出后，業(yè)主有權(quán)請求人民法院撤銷該決定。關(guān)于業(yè)主請求撤銷該決定的期限以及從何時開始計算期限問題，我認(rèn)為，可依據(jù)《民法通則》有關(guān)可撤銷的民事行為原理，自行為成立時起超過一年當(dāng)事人才請求撤銷的不受法律保護的規(guī)定，適用于《物權(quán)法》中的類似情形。

此外，為了充分發(fā)揮業(yè)主委員會的職責(zé)，維護小區(qū)內(nèi)最廣大業(yè)主的合法權(quán)益，《物權(quán)法》還增加了業(yè)主委員會對業(yè)主行為的管理職責(zé)。如《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?/span>