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小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何更換物業(yè)？

依據(jù)《物權(quán)法》七十六條“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；……應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！奔础?a data-mid="522" href="http://m.nthddy.com.cn/a/1106.html">雙過(guò)半原則”?？梢?jiàn)業(yè)主依據(jù)上述《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定是有權(quán)更換小區(qū)物業(yè)企業(yè)的。

新開(kāi)發(fā)的小區(qū)，因并未成立業(yè)主委員會(huì)，故選聘物業(yè)企業(yè)于業(yè)主而言更是無(wú)從談起，此時(shí)的物業(yè)企業(yè)通常是由建設(shè)單位選聘并提供前期物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也由建設(shè)單位聯(lián)同新選聘的物業(yè)企業(yè)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。購(gòu)房業(yè)主均需要在購(gòu)房的同時(shí)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾，并遵守執(zhí)行。

在小區(qū)條件成熟后，就需要通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選出業(yè)主委員會(huì)真正行使業(yè)主“當(dāng)家作主”的權(quán)利，即解聘或續(xù)聘前期物業(yè)企業(yè)或選聘新的物業(yè)企業(yè)。

現(xiàn)拿《杭州物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，小區(qū)更換物業(yè)企業(yè)至少需要經(jīng)過(guò)以下流程：

（1）籌備首次業(yè)主大會(huì)的條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積之百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上。

（2）首次業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)：在符合成立業(yè)主大會(huì)條件情況下，通常由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（3）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

（4）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果確定解聘或續(xù)聘原物業(yè)企業(yè)或選聘新的物業(yè)企業(yè)，并完成簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（5）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。且業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

如何處理更換物業(yè)后的相關(guān)事項(xiàng)？

針對(duì)更換物業(yè)企業(yè)后舊物業(yè)企業(yè)不愿離場(chǎng)的情況，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！?/span>

因此在小區(qū)更換物業(yè)企業(yè)后，新舊物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就小區(qū)相關(guān)資料進(jìn)行交接，舊物業(yè)企業(yè)在完成交接工作后退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

如果舊物業(yè)企業(yè)不履行交接義務(wù)，且不愿意退出小區(qū)的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條的規(guī)定“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。”

小區(qū)業(yè)主可以向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴反映問(wèn)題，并要求給予行政處罰。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)界定問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條已明確作出規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”

因此，具體物業(yè)費(fèi)只需業(yè)主與新物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，并在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定即可，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。且依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第二款“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；……”

故業(yè)主委員作為業(yè)主大會(huì)推選產(chǎn)生的機(jī)構(gòu)，只是負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定而已，并不能干預(yù)物業(yè)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)。