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選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者漲物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照民法典第二百七十八條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定。即選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

1、本小區(qū)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

2、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合以下條件；

3、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用；

4、物業(yè)服務(wù)合同期限為3年，具體內(nèi)容同與2017年12月7日發(fā)布公告的內(nèi)容一致。

原告認(rèn)為康橋水都業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)上海市寶山區(qū)康橋水都業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱康橋水都業(yè)委會(huì)）在主持業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)時(shí)，將續(xù)聘與否的表決程序和如何續(xù)聘的表決程序合二為一的事實(shí)明顯違反了《管理規(guī)約》約定作出的決議違法，遂向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷上海市寶山區(qū)康橋水都業(yè)主大會(huì)2017年12月24日作出的《關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的表決結(jié)果公告》中關(guān)于本小區(qū)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及在物業(yè)費(fèi)漲價(jià)25%限價(jià)內(nèi)簽訂服務(wù)期限三年的物業(yè)管理合同等事項(xiàng)的決議。

【審判要旨】

法院認(rèn)為，根據(jù)證據(jù)顯示，康橋水都業(yè)委會(huì)在2017年12月7日將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)合同期限、選聘方式予以公告，2017年12月8日就關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論事項(xiàng)予以公告；并于2017年12月24日召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)上就關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方進(jìn)行表決，該表決為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式，而非差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決，故可以適用“已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，視為同意”的表決形式。

根據(jù)該表決形式，表決票發(fā)放2,587張，除去不同意票342票、棄權(quán)票114票、廢票24票，同意票為2，107票，該表決已獲得專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，故上述決議內(nèi)容對(duì)業(yè)主具有拘束力。張建國(guó)等以上述決議侵犯其合法權(quán)益，違反法律規(guī)定程序?yàn)橛梢蟪蜂N，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予準(zhǔn)許。

【律師說法】

選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者漲物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照民法典第二百七十八條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定。即選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

本案涉及到“歸入票規(guī)則”的效力問題。實(shí)務(wù)中很多小區(qū)為促成業(yè)主大會(huì)形成有效決議，往往會(huì)有“未參加表決的視為同意”或“未參加表決的視為同意已表決的多數(shù)票”的規(guī)定。在民法典生效前，如果小區(qū)的《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《臨時(shí)管理規(guī)約》等文件有關(guān)于“歸入票規(guī)則”的約定，那么在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)是可以適用該規(guī)則的。民法典生效后，召開業(yè)主大會(huì)需要經(jīng)雙三分之二業(yè)主參加，因此“歸入票規(guī)則”將失去用武之地，逐漸退出歷史舞臺(tái)。