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業(yè)主才是小區(qū)停車位真正的投資人

 問：地產(chǎn)商稱小區(qū)停車場(chǎng)（位）是其投資建造的，并采取“以租代售”的方式違法出售小區(qū)停車場(chǎng)（位）。但我發(fā)現(xiàn), 地產(chǎn)開發(fā)商稱其專有的停車場(chǎng)（位），其管理人力、能耗、維修等成本,卻在小區(qū)物管費(fèi)中列支，由全體業(yè)主買單,這樣公平嗎?

答: 小區(qū)停車場(chǎng)(位)屬于誰？一直存在爭(zhēng)論和誤區(qū)。地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)是第一個(gè)花錢投資購買土地，投資建造房子、投資建造配套停車場(chǎng)(位)的投資人，但這一切都屬于地產(chǎn)開發(fā)商的原始投資行為。中國(guó)政府的房地產(chǎn)法規(guī)政策是：土地隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移。即地產(chǎn)開發(fā)商原始購買的土地，已按房屋大小攤分在每一套房屋的面積之中，也就是國(guó)家《物權(quán)法》中所指的“區(qū)分所有權(quán)”轉(zhuǎn)移。地產(chǎn)開發(fā)商賣完了房子，同時(shí)也賣完了土地；地產(chǎn)開發(fā)商賣完房子，它的一次投資周期就結(jié)束了。地產(chǎn)開發(fā)商同它曾原始投資開發(fā)的項(xiàng)目，沒有半毛錢產(chǎn)權(quán)關(guān)系了。地產(chǎn)開發(fā)商賣完了房子，也就不再擁有該項(xiàng)目土地，沒有土地權(quán)，也就沒有停車場(chǎng)(位)的處置資格。國(guó)家規(guī)劃國(guó)土部門明確指出，地產(chǎn)開發(fā)商未取得停車場(chǎng)(位)產(chǎn)權(quán)證前買賣停車位，或“以租代售”變相買賣停車位，均屬違法無效行為。業(yè)主購買沒有產(chǎn)權(quán)證的停車位，不受法律保護(hù)。

2017年9月，最高人民法院就重慶一住宅小區(qū)停車位歸屬糾紛案的民事裁決，明確確定了小區(qū)停車位歸屬的裁定標(biāo)準(zhǔn)：—、土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不擁有土地，無權(quán)處置買賣小區(qū)停車位。二、開發(fā)商通過賣房強(qiáng)勢(shì)地位，單方約定小區(qū)停車位歸屬行為無效，法院不予支持。三、未計(jì)入小區(qū)建筑容積率的公共配建停車位及公共部分，不屬開發(fā)商專有部分，屬小區(qū)全體業(yè)主共有。四、以政府產(chǎn)權(quán)部門核準(zhǔn)登記為準(zhǔn)，未獲登記，未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的停車位及公共部分，屬于全體業(yè)主共有。

國(guó)家《物權(quán)法》規(guī)定，誰投資誰受益。地產(chǎn)開發(fā)商只是原始短期投資者，業(yè)主買房居住，是真正的永久置業(yè)投資者，所以小區(qū)停車位等公共配套收益，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。開發(fā)商不能將曾經(jīng)擁有，變成永久占有。普及國(guó)家房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)，消除信息不對(duì)等欺騙，正本清源，撥亂反正，才能維護(hù)社會(huì)公平正義，維護(hù)社區(qū)的穩(wěn)定。

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