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　　“酬金制”物業(yè)費(fèi)能否免稅？

　　去年9月，浦東聯(lián)洋地區(qū)的天安花園、華麗家族花園、御景園三個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)聯(lián)名寫信詢問(wèn)有關(guān)部門，“酬金制”小區(qū)能否免征營(yíng)業(yè)稅。去年10月和今年2月，市稅務(wù)局兩次給予書(shū)面答復(fù)，稱“物業(yè)企業(yè)預(yù)售物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代收代付行為”，但“免征營(yíng)業(yè)稅”尚無(wú)說(shuō)法。

　　天安花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可為”，今年開(kāi)始，單方面停止支付相關(guān)稅費(fèi)。

　　天安花園“吃螃蟹” 

　　“法無(wú)禁止即可為”

　　作為三個(gè)小區(qū)里率先提出“免稅說(shuō)”的業(yè)委會(huì)，天安花園業(yè)委會(huì)主任施引曙和副主任褚錫耀頗具前瞻性。早在這屆業(yè)委會(huì)成立之初，深諳國(guó)家稅務(wù)制度的業(yè)委會(huì)成員，對(duì)酬金制小區(qū)物業(yè)費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅就有異議。依據(jù)是2003版的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》定義“酬金制”：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足，均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　2011年，北京市地方稅務(wù)局“關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告”稱，兩種酬金制方式適用免稅政策，一，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)設(shè)單獨(dú)帳戶專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；二，業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開(kāi)具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從代管資金帳戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　北京實(shí)施不久，浙江也緊隨其后，發(fā)布了酬金制小區(qū)免稅的實(shí)施辦法。2013年，浙江省有關(guān)部門下發(fā)的“物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策的通知”，提出的免征營(yíng)業(yè)稅的條件基本與北京的政策如出一轍。

　　但是，天安花園業(yè)委會(huì)翹首以盼的上海地方政策，遲遲沒(méi)有露面。

　　去年，自貿(mào)區(qū)負(fù)面清單公布，明確除了清單上的禁區(qū)，其他行業(yè)、領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都許可。施引曙和褚錫耀退休前，都在大型重點(diǎn)企業(yè)中擔(dān)任中層管理者，對(duì)國(guó)家各類新政反應(yīng)靈敏。負(fù)面清單的頒布使他倆靈光一閃，“法無(wú)禁止即可為，自貿(mào)區(qū)也支持先行先試，小小的天安花園為什么不當(dāng)?shù)谝粋€(gè)吃螃蟹的人？”

　　去年9月，天安花園業(yè)委會(huì)率領(lǐng)相鄰的華麗家族花園和御景園，共同起草了這份《關(guān)于酬金制小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅的申請(qǐng)報(bào)告》，分別發(fā)送給市人大、市房管局、上海地方稅務(wù)局。報(bào)告特別指明，小區(qū)每年繳納的營(yíng)業(yè)稅在20萬(wàn)元以上，加上保安公司、保潔公司、綠化公司和物業(yè)企業(yè)工資成本發(fā)票以及設(shè)備維護(hù)公司的發(fā)票，總計(jì)稅金達(dá)35萬(wàn)元，占預(yù)收物業(yè)費(fèi)總額的10%，且營(yíng)業(yè)稅發(fā)票無(wú)法抵扣。

　　褚錫耀算了筆賬，上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，物業(yè)服務(wù)人工成本每年上漲，要保證服務(wù)質(zhì)量只能漲物業(yè)費(fèi)，“有了這20萬(wàn)，也許原先每戶漲3毛，現(xiàn)在只漲1毛，成本壓力瞬間釋放，這筆錢相當(dāng)有誘惑力?！?/p>

　　爭(zhēng)取物業(yè)支持

　　破釜沉舟差點(diǎn)翻臉

　　去年10月8日，天安花園業(yè)委會(huì)主任施引曙作為代表，收到了來(lái)自上海市地方稅務(wù)局的書(shū)面回復(fù)。對(duì)方承認(rèn)，酬金制是物業(yè)收費(fèi)中較為特殊的一種收費(fèi)方式，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司作為職業(yè)經(jīng)理人，按業(yè)委會(huì)授權(quán)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)，對(duì)日常支出單獨(dú)進(jìn)行賬務(wù)處理，“代為管理和核算，屬代收代付屬性?！?/p>

　　同時(shí)，對(duì)方也表示，稅收管轄權(quán)在中央，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)貫徹執(zhí)行的相關(guān)政策，完全按照有關(guān)文件執(zhí)行。目前已開(kāi)展了對(duì)物業(yè)管理試行酬金制收費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的調(diào)研，重點(diǎn)關(guān)注收費(fèi)形式、開(kāi)票方式、計(jì)稅依據(jù)、成本核算等方面。但業(yè)委會(huì)最關(guān)心的“免稅”一說(shuō)，對(duì)方?jīng)]有給予正面答復(fù)。

　　雖然，上海市地方稅務(wù)局的回復(fù)不盡如人意，天安花園業(yè)委會(huì)卻沒(méi)有放棄“第一個(gè)吃螃蟹”的念頭。

　　施引曙和褚錫耀到處走訪學(xué)習(xí)，還專程前往天安花園物業(yè)管理方，上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司的企業(yè)稅務(wù)注冊(cè)地奉賢區(qū)稅務(wù)局，得出的結(jié)論都一樣——酬金制小區(qū)物業(yè)收費(fèi)屬代收代付屬性。

　　由此，今年2月，天安花園業(yè)委會(huì)經(jīng)討論后決定，再次發(fā)函給科瑞物業(yè)，要求管理處收管理費(fèi)只開(kāi)具收據(jù)或在發(fā)票上注明酬金制代收代付。并承諾“由此產(chǎn)生的法律后果均由業(yè)委會(huì)承擔(dān)，與科瑞物業(yè)無(wú)關(guān)”。

　　事情仍然不是一帆風(fēng)順的。科瑞物業(yè)作為上海市一級(jí)資質(zhì)的名牌物業(yè)企業(yè)，管理著各種業(yè)態(tài)的樓盤項(xiàng)目，拒絕交稅還是大姑娘上轎“頭一回”。業(yè)委會(huì)和物業(yè)開(kāi)始了曠日持久的溝通，最后幾乎是在業(yè)委會(huì)的威逼下，科瑞才不得不妥協(xié)，表示先將應(yīng)納稅的款項(xiàng)留存，暫不繳納，等待稅務(wù)機(jī)構(gòu)追究時(shí)和業(yè)委會(huì)一起努力?！翱迫鹨窃俨淮饝?yīng)，我們就要解除物業(yè)服務(wù)合同，幾乎是撕破臉了，為業(yè)主爭(zhēng)取點(diǎn)利益，真是不容易?！瘪义a耀苦笑著說(shuō)。

　　此時(shí)已是3月，在業(yè)委會(huì)的大力宣傳下，前兩個(gè)月“摒老”沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，涌向科瑞物業(yè)天安花園物業(yè)管理處交費(fèi)。小區(qū)總共才891戶業(yè)主，呼拉一下，近300戶業(yè)主爽氣地付清了全年物業(yè)費(fèi)。沒(méi)有一個(gè)人唱“反調(diào)”，大家都說(shuō)：“業(yè)委會(huì)為我們業(yè)主辦了件大好事！”

　　眾說(shuō)“酬金制”

　　制度真空亟待完善

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)許玉彪表示，與國(guó)外先進(jìn)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)實(shí)行的所謂酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，只能算是“假酬金制”，與之匹配的各類法律法規(guī)尚屬真空階段，“雖然北京、浙江已有先例，上海還未出臺(tái)免征酬金制小區(qū)物業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅的通知或文件?！?/p>

　　許秘書(shū)長(zhǎng)贊同酬金制小區(qū)物業(yè)費(fèi)“代收代付”屬性的理解，同時(shí)他也指出，雖然“法無(wú)禁止”，但業(yè)主拒付稅金的行為只能屬于個(gè)別行為，不足以在行業(yè)間推廣?！罢f(shuō)到底，征收營(yíng)業(yè)稅屬于企業(yè)與企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)范疇，一旦有法可依，將會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身”，許秘書(shū)長(zhǎng)告訴記者，酬金制的爭(zhēng)議不僅限于營(yíng)業(yè)稅稅金方面，行業(yè)內(nèi)有關(guān)物業(yè)企業(yè)提取酬金的比例等問(wèn)題，也缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，酬金提取比例從8%至15%都有，“協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織也希望，國(guó)家有關(guān)部門積極開(kāi)展對(duì)酬金制相關(guān)問(wèn)題的調(diào)研，盡快有一個(gè)說(shuō)法?！?/p>

　　廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心負(fù)責(zé)人、著名社區(qū)問(wèn)題專家周活寧認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)征稅的問(wèn)題，首先由收費(fèi)主體來(lái)決定。如果是物業(yè)公司作為收費(fèi)主體向業(yè)主收取，不管是采用包干制還是酬金制，在扣除物業(yè)管理成本之后，有多少利潤(rùn)就繳納多少所得稅，這是沒(méi)有爭(zhēng)議的。至于是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅，那就要取決政府是否對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行此項(xiàng)減稅了。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，一向是物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，如果深圳市政府將來(lái)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅舉措，可能首先惠及的是物管企業(yè)這塊稅負(fù)。

　　如果物管費(fèi)收費(fèi)主體是業(yè)委會(huì)，所收取的全部物業(yè)管理費(fèi)都應(yīng)視為代收代支，結(jié)余則作為小區(qū)續(xù)存物業(yè)維護(hù)和維修資金，這樣運(yùn)作就既不會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅，更不會(huì)產(chǎn)生所得稅。物管公司向業(yè)委會(huì)收取酬金需開(kāi)具營(yíng)業(yè)發(fā)票，物管企業(yè)就得承擔(dān)酬金部分的營(yíng)業(yè)稅和所得稅。

　　北京市瑞贏物業(yè)研究所首席咨詢師朱孝安透露，北京市在制定免稅政策時(shí)，考慮到酬金制小區(qū)物業(yè)費(fèi)是按“物業(yè)運(yùn)行成本 + 酬金”的形式制定的?！拔飿I(yè)運(yùn)行成本”資金屬全體業(yè)主的共有，接受業(yè)主的監(jiān)督和審計(jì)，不夠的由業(yè)主續(xù)籌，剩余的接轉(zhuǎn)下一年度。這筆錢不算物業(yè)公司收入，不交營(yíng)業(yè)稅和所得稅，這樣可以降低業(yè)主的負(fù)擔(dān)。只有“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)的收入，應(yīng)該相應(yīng)納稅。由于“酬金”產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主無(wú)權(quán)干涉其使用。

　　朱孝安認(rèn)為，雖然國(guó)內(nèi)其他地方政府還未出臺(tái)免稅政策，但酬金制模式已是大勢(shì)所趨，酬金制免稅的政策也將為廣大業(yè)主帶來(lái)“利好消息”。