題記
插上資本翅膀的彩生活，給了房企轉(zhuǎn)型無限的想象力。但其模式究竟是藍海福地，還是曇花一現(xiàn)，仍是未知
9月14日早9時，一些身穿工作服的員工匆匆忙忙進入深圳寶安區(qū)的彩生活大廈。
在2014年6月30日上市之前，彩生活服務(wù)集團有限公司（下稱“彩生活”，1778.HK）只是當(dāng)?shù)匦∮忻麣獾囊患椅飿I(yè)公司，而真正被外界熟知則是登陸香港資本市場之后。
“彩生活”成立于2002年，后由花樣年集團（下稱“花樣年”,1777.HK）于2008年初組建，并于2011年初完成重組。上市掛牌僅三日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，超過母公司花樣年控股的52.4億元。有機構(gòu)分析認為，主打社區(qū)增值服務(wù)平臺的彩生活獲得了資本市場的認同。
自上市以來，彩生活確立了自己的三大業(yè)務(wù)板塊：第一，物業(yè)管理服務(wù)；第二，工程服務(wù)；第三，社區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)（見表1、表3）。
根據(jù)2015年的中報顯示，期內(nèi)彩生活的物業(yè)面積達2.7億平方米，三大業(yè)務(wù)的總收益為2.78億元，凈利潤為0.84億元，其中物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)及社區(qū)租賃、銷售和其他服務(wù)的收入分別為1.50億元、0.85億元、0.44億元，在總收益中的占比則為53.8%、30.58%、15.83%。截至2015年6月30日，整體的毛利率由上年同期的66.1%增加7.8個百分點為73.9%，其中物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)、社區(qū)租賃銷售及其他服務(wù)的毛利率分別為74.8%、59.0%、99.6%。
無論是綜合毛利率還是各業(yè)務(wù)板塊的毛利率，都遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，讓人艷羨。在不少人看來，彩生活已經(jīng)把微利甚至虧損的物業(yè)管理做成了暴利行業(yè)。
公開資料顯示，2011年-2014年彩生活的業(yè)務(wù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長（見表2），4年內(nèi)服務(wù)面積增長近10倍，已經(jīng)成為國內(nèi)服務(wù)面積最大的社區(qū)服務(wù)運營商。而2014年的營業(yè)收入同比增長高達67.03%，最近4年的復(fù)合增長率達38.51%，歸屬于股東的凈利潤同比增長228.33%，凈利率更是高達37.42%。
彩生活的上市讓物業(yè)管理處于一種“風(fēng)來了”的狀態(tài)，跟跑者眾多。萬科、中海、碧桂園等品牌房企紛紛提出分拆物業(yè)上市。上市一年后，彩生活借資本之力，跑馬圈地，仍然奔跑在快車道上。
企業(yè)上市是個精彩故事，但上市之后卻是一場艱苦異常的長跑。彩生活可以一直這樣跑下去么？本刊試圖通過梳理彩生活的業(yè)務(wù)節(jié)點，還原華麗業(yè)績背后的真實面貌。
真假酬金制
彩生活的高利潤令人驚艷，也令人驚奇，因為這是對行業(yè)定律的徹底顛覆。
“物業(yè)管理是微利行業(yè)，90%的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)?！鄙钲谖飿I(yè)管理協(xié)會的一位工作人員向記者透露。據(jù)公開資料顯示，彩生活在2011年－2014年的純利潤率為16%、22.8％、29.5%、38.6%，遠超房地產(chǎn)開發(fā)的純利潤率。
這主要得益于彩生活采用了一種酬金制的管理方式，即業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂合同，彩生活代理小區(qū)的物管工作，進行管理輸出，并收取10%的物業(yè)費作為酬金，剩余90%的費用作為小區(qū)的營運資金，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。
目前，中國國內(nèi)大部分物業(yè)公司都采用包干制。包干制是由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
記者通過梳理資料發(fā)現(xiàn)，在2011年-2013年，彩生活通過酬金制管理住宅小區(qū)獲得的收益分別為0.29億元、0.35億元、0.64億元，在總收益中的占比為19.5%、17.8%、27.7%，而毛利為0.29億元、0.35億元、0.63億元，其毛利率為100%、100%、98.2%。相比之下，這3年包干制物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的收益為0.33億元、0.39億元、0.35億元，在總收益中的比重逐年遞減，分別為22.7%、19.9%、14.9%，而獲取的毛利為0.01億元、0.08億元、0.12億元，其毛利率分別為4.1%、20.7%、35.2%。
對比可得，在總收益中，通過酬金制物業(yè)服務(wù)獲得的收入占比逐年上升，并于2013年首次超過包干制（見表7）。此外，酬金制的毛利率明顯大于包干制。那么，究竟酬金制與包干制有何不同？為什么酬金制服務(wù)的毛利率會達到近乎100%？其他物業(yè)公司為什么不采用被彩生活視為“利潤神器”的酬金制？
與其他行業(yè)不同，我國物管收費最早實行政府定價，即由政府指令性地決定物業(yè)服務(wù)收費，物管企業(yè)遵循執(zhí)行；后來逐漸過渡為政府指導(dǎo)價，也就是政府指導(dǎo)性地提出與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平、物業(yè)管理水平相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)收費標準，物管公司在此基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況參照執(zhí)行的收費方式。
“由于物業(yè)管理費的收取采用的是政府指導(dǎo)價，上漲物業(yè)費的可能性非常小。如果采用包干制就容易形成一種局面，物業(yè)收取的物業(yè)管理費是定額定量，花的錢越少，賺的錢就越多，這就導(dǎo)致一些物業(yè)不愿意花錢，或者能少花就少花，結(jié)果服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿意，出現(xiàn)惡性循環(huán)。”長期專注于物業(yè)管理的人士舒可心指出，“這種由政府參與定價或指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)價格的管理模式與市場經(jīng)濟規(guī)律是相違背的，物業(yè)費的定價必須是由供求雙方在市場競爭中形成。因此，物業(yè)管理的方式應(yīng)該形成一個轉(zhuǎn)變，由包干制向酬金制過渡。酬金制采用市場調(diào)節(jié)價，是未來小區(qū)物管的發(fā)展方向?！?br style="box-sizing: border-box; word-break: break-all; max-width: 100%;"/>
在實施過程中，酬金制應(yīng)該由業(yè)主委員會（下稱“業(yè)委會”）聘請物管企業(yè)來服務(wù)，小區(qū)的財政大權(quán)不再由物管企業(yè)把持，而由全體業(yè)主選出的常設(shè)機構(gòu)業(yè)委會代管。具體收多少管理費由業(yè)主（委托方）與管理公司（受托方）雙方討價還價決定，根據(jù)市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況決定。物業(yè)干得越多，拿得越多，這樣就可解決物管拿錢不做事或不好好做事的問題。
如此看來，實行酬金制，既保證物業(yè)公司有錢可賺，還可讓更多業(yè)主參與到小區(qū)管理中，如果合同約定做得好，可以達到雙方共贏的結(jié)果。
“在彩生活管理的住宅小區(qū)中，約90%在實施酬金制?！辈噬钔顿Y部的黃先生告訴記者，但并未向記者透露具體哪些小區(qū)在實施酬金制。
但記者在深圳多個彩生活管理服務(wù)的社區(qū)中走訪發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主均表示從未聽說過酬金制，也不知道什么是酬金制。
“自2008年入住以來，金色假日每月每平方米的物業(yè)費為3.3元，這一價格一直持續(xù)到現(xiàn)在?！本幼≡谏钲谑懈Ｌ飬^(qū)金色假日的業(yè)主王先生告訴記者。而管理處的幾位服務(wù)人員也表示，“壓根不知道酬金制一說”。
在金色假日的大堂入口處，貼有一張“金色假日物業(yè)收費公示欄”，公示欄顯示小區(qū)的高層物業(yè)費為3.3元／平方米／月，商業(yè)則為8元／平方米／月。公示的日期為2007年12月1日，深圳市物價局福田分局監(jiān)制。據(jù)了解，金色假日目前并沒有業(yè)委會，只有一位樓長，負責(zé)與物業(yè)方面溝通。
同樣的情況還出現(xiàn)在越海家園、碧清園、紅崗花園、匯港名苑（走訪時正在選舉業(yè)委會）等小區(qū)，這些小區(qū)都沒有業(yè)委會，不可能實施酬金制。
記者致電彩生活集團的客服人員，希望能出具一份實施酬金制的小區(qū)名單，客服人員表示從未聽說過有酬金制一說，也沒有名單。
“近年來，有許多物業(yè)公司聲稱自己在管理中實施酬金制度，其實國內(nèi)幾乎沒有真正的酬金制案例，包括彩生活在內(nèi)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露。
“如果實行酬金制，業(yè)主們需要何種服務(wù)，希望達到什么樣的標準，付出多少費用，都由業(yè)主決定。物業(yè)公司一旦接受業(yè)主要求，雙方簽訂合同后，相關(guān)服務(wù)內(nèi)容都將在合同中詳細規(guī)定，業(yè)主可隨時按照合同約定對服務(wù)提出相應(yīng)要求，對每一項物業(yè)服務(wù)及收費都做到心中有數(shù)。業(yè)主交的錢在業(yè)委會手中，年底將由業(yè)委會進行賬目公示。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴《地產(chǎn)》記者。
“包干制則不同，業(yè)主向物業(yè)公司支付固定的物業(yè)費，至于物業(yè)公司提供什么樣的服務(wù)，都包含哪些內(nèi)容，哪些服務(wù)應(yīng)該是物業(yè)干的，哪些是額外的服務(wù)，很多業(yè)主并不知道。而物業(yè)費一旦上交，業(yè)主的自主權(quán)就弱化了，致使雙方就物業(yè)服務(wù)不斷產(chǎn)生矛盾。在一些小區(qū)物業(yè)費低、交費率不足的情況，又可能侵占公司利潤，物業(yè)公司很可能因此降低服務(wù)標準，一旦不能保證賺錢便會走人棄管。而很多物業(yè)公司賺取利潤就是依靠財務(wù)的不透明，所以都不愿意采用酬金制?！笔婵尚慕忉尩?。
據(jù)2015年的中報顯示，1-6月彩生活管理或者訂立顧問服務(wù)的社區(qū)為1700個，合約建筑面積為2.70億平方米，實施酬金制的住宅小區(qū)約為1300多個，而彩生活用于按照酬金制向住宅社區(qū)支出的開支僅為2160萬元（見表4）。
這個數(shù)據(jù)顯然不包括雇員成本的開支，因此出現(xiàn)了近乎100%的毛利率。在物業(yè)管理行業(yè)的成本構(gòu)成中，人工成本占到企業(yè)總成本的75%。而根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入年均實際增長要超過7%，最低工資標準年均增長13%以上，全國社會平均工資每年的漲幅都在10%以上。人工成本年年上漲，而物業(yè)費因受政府指導(dǎo)價的影響，加之業(yè)主與物業(yè)公司的互不信任，導(dǎo)致物業(yè)公司提高現(xiàn)有物業(yè)費價格難如登天，哪怕漲價理由和幅度是合理的。
那么，物業(yè)費不能漲價，彩生活又要在酬金制之下拿出10%“秀”利潤，還不能降低服務(wù)標準，那么維持小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的支出不夠用怎么辦？
即便是將“互聯(lián)網(wǎng)＋”概念用到極致的彩生活，亦未實現(xiàn)“羊毛出在豬身上”的奇跡。記者注意到，在資產(chǎn)部分，彩生活有一項代表住戶付款（類似應(yīng)收賬款）在2013年、2014年分別為0.44億元、0.86億元，2015年上半年這一數(shù)據(jù)為1.75億元。按照彩生活的解釋，代表住戶付款指在實施酬金制管理的住宅小區(qū)中，因運營資金不足而墊付的費用。
“代表住戶付款屬于為業(yè)主墊付的開支，一方面存在收不回來的風(fēng)險，另一方面屬于當(dāng)期的成本開支。通過上述會計處理法則，彩生活實現(xiàn)了成本和收益的割裂統(tǒng)計，而且做大了自身的資產(chǎn)規(guī)模。”一位會計人士表示。
“實施酬金制需要很強的成本控制能力，如果成本控制不當(dāng)，會出現(xiàn)物管運營成本超過物業(yè)管理費的情況，物業(yè)公司很難通過業(yè)委會提高物業(yè)管理費，或者回收已經(jīng)墊付的運營成本，這勢必會給公司造成資產(chǎn)減值損失，影響凈利潤。彩生活所謂的酬金制，可能只采用其會計方法，具體的管理模式還是包干制?！?/em>業(yè)內(nèi)一位不具名的人士推測。
《地產(chǎn)》記者 張增艷/文
微信咨詢合作
簡鄰微信公眾號