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社區(qū)公共事務(wù)不是私人生意，將其交由少數(shù)幾個(gè)人決斷，太過隨意，更不合法理，難以持久地保持公正。

時(shí)至今日，北京市的業(yè)委會組織正襄助春機(jī)，努力地成長著。然而，無論是走精英路線還是走親民路線，它們在成長中都遭遇了煩惱。

如何提高業(yè)主的參與度

業(yè)主對選舉、表決和具體社區(qū)事務(wù)參與度低，是困擾業(yè)委會工作的一大難題。有的業(yè)委會，因此而被迫解散；更多的則干脆無法籌建完成，只得胎死腹中。歸納起來，北京商品住宅社區(qū)業(yè)主參與公共事務(wù)的積極性不高，自身的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1.業(yè)主的住在率低。房屋或者空置，或者出租，業(yè)主平時(shí)不住在小區(qū)里，甚至遠(yuǎn)居海外，客觀上導(dǎo)致無法參與小區(qū)的各項(xiàng)活動。

2 .大部分業(yè)主，尤其是中青年業(yè)主，生活壓力較大，工作繁忙，無暇顧及社區(qū)事務(wù)。

3.對業(yè)主大會、業(yè)委會等社區(qū)自治組織不了解、不理解，對社區(qū)服務(wù)要求不高，只將小區(qū)當(dāng)睡覺的地方，權(quán)利義務(wù)意識不強(qiáng)。

4.搭便車思想作祟，總是寄托于別人去“管閑事”，自己則盡量不在社區(qū)拋頭露面，招惹是非。

要想扭轉(zhuǎn)上述狀況，需要做出系統(tǒng)性、社會性的努力。

首先，與業(yè)主要保持溝通和交流。在籌備召開第一次業(yè)主大會會議、籌建業(yè)主大會之時(shí)，籌備組就應(yīng)該有前瞻意識，把各項(xiàng)工作做得盡量扎實(shí)，比如將業(yè)主的手機(jī)號、電子信箱、群號等等通訊信息，認(rèn)真核實(shí)、存檔，做好保密工作并定期更新，以便將來充分利用現(xiàn)有通訊手段（包括短信平臺）的簡單便捷，與全體業(yè)主保持流暢的信息溝通與民意交流。

其次，提高認(rèn)知度，這是提高參與度的前提。業(yè)委會委員要做宣傳家，利用社會組織日益寬松的政策、法律及話語環(huán)境，在社區(qū)搞講座辦雜志，盡力宣傳和培養(yǎng)業(yè)主們的公民意識。

再次，呼吁政府和企事業(yè)單位，盡快取消為職員報(bào)銷“物業(yè)費(fèi)”的集團(tuán)消費(fèi)政策。在中高端商品房社區(qū)內(nèi)，至少有20%的業(yè)主，物業(yè)費(fèi)系由公費(fèi)報(bào)銷。這部分人雖然也對物業(yè)服務(wù)表示不滿，但畢竟不是自掏腰包，“不報(bào)白不報(bào)，白報(bào)不心疼”。這部分人的“支持”和對公共收益的無節(jié)制攫取一道，客觀上起到了縱容不合格物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法存在、“強(qiáng)賣服務(wù)”的副作用，為廣大業(yè)主的維權(quán)努力設(shè)置了不小的障礙。

最后，榜樣的力量是無窮的。業(yè)委會和業(yè)主創(chuàng)設(shè)的監(jiān)事會、業(yè)主代表大會（“三會”）一起，構(gòu)成了社區(qū)業(yè)主公共事務(wù)治理的核心，他們須身體力行，樹立標(biāo)桿，成為榜樣。有付出就會有收獲，有人樹正氣就會有正能量生成和聚集。然后，在此核心周圍，盡量多地團(tuán)結(jié)熱心、有覺悟的業(yè)主（可能會是老人、婦女居多），形成組織和參與社區(qū)事務(wù)的積極力量與依靠對象，并再通過這個(gè)核心和各類外圍組織，諸如攝影協(xié)會，烹飪協(xié)會，網(wǎng)球協(xié)會，驢友之家，舞蹈隊(duì)等等，繼續(xù)向周邊擴(kuò)散拓展，力爭使每個(gè)家庭都能有人出來參與社區(qū)的公共事務(wù)。

如何提高業(yè)委會決策的有效性

業(yè)委會的多數(shù)成員為兼職，他們有自己的職業(yè)和工作需要打理，不可能全日制撲在社區(qū)事務(wù)上（因此我們才說，業(yè)委會委員的勞動具有義工的性質(zhì)）。在主任委員、副主任委員等少數(shù)責(zé)任委員因投入多而具備信息優(yōu)勢、與其他多數(shù)委員形成信息不對稱的格局下，如何能夠保證業(yè)委會的決策正確和有效率，這倒真是個(gè)問題。對此，大家爭議頗多，分歧很大。

一派認(rèn)為，真理往往掌握在少數(shù)人（精英）手里。因?yàn)樗麄兩钊肴娴亓私馇闆r，站得高看得遠(yuǎn)，所以，業(yè)委會應(yīng)該賦予他們“自由裁量權(quán)”，有些決策（包括重大決策），尤其是在應(yīng)急時(shí)刻，可以由他們少數(shù)（一兩個(gè)）人代表業(yè)委會做出，事后由大家追認(rèn)。有些小區(qū)甚至在實(shí)踐中還授予了業(yè)委會主任以一票否決權(quán)。

而反對者則認(rèn)為，民主而不是集權(quán)，是保證決策正確、規(guī)范、可復(fù)制的前提。社區(qū)公共事務(wù)不是私人生意，將其交由少數(shù)幾個(gè)人決斷，太過隨意，更不合法理，難以持久地保持公正。為了程序正義，犧牲些效率是值得的；決策失誤往往是最大的無效率。在正常狀況下，社區(qū)里也沒有太多緊急事務(wù)需要委員個(gè)人去做出刻不容緩的應(yīng)急決策。

筆者基本贊同后一種意見。為了更好地提高業(yè)委會決策的有效性，筆者建議，可以通過組織建設(shè)而在制度設(shè)計(jì)上對此給予多重保障：

1.在業(yè)委會組織章程中明確規(guī)定，業(yè)委會沒有特殊委員，也不授予任一委員以“自由裁量權(quán)”，任何重大決策，必須經(jīng)過動議、討論、決議等程序的過濾，而不能使個(gè)別委員的意見直接成為組織的決議。

2.在業(yè)委會之下設(shè)立能寫會干的專職辦事機(jī)構(gòu)（秘書處、辦公室或稱管理處），實(shí)行內(nèi)部職能劃分，使業(yè)委會在包干制下也能夠超脫于日常具體事務(wù)，專心學(xué)習(xí)、分析、協(xié)調(diào)與決策。

3 .業(yè)委會委員宜精不宜多，以精明能干勇于負(fù)責(zé)的委員為核心，以有專長的熱心業(yè)主為成員，可組成各類專門委員會，委員們分工協(xié)作，既民主又集中，如此便能最大限度地發(fā)揮每一位委員的作用。

4.保持足夠數(shù)量的候補(bǔ)委員，一旦正式委員因工作調(diào)動不能履職，或因健康、時(shí)間、能力、熱情等原因不再能滿足要求，可立即進(jìn)行補(bǔ)崗、替換，以保證業(yè)委會的有效運(yùn)行和組織的創(chuàng)造活力。

5 .業(yè)委會和業(yè)主創(chuàng)設(shè)的監(jiān)事會、業(yè)主代表大會，必須建立網(wǎng)上聯(lián)合辦公平臺，一切相關(guān)信息必須及時(shí)發(fā)布、公開，各自的意見建議隨時(shí)交流，以確保信息共享，盡量消除信息不對稱因素的不利影響。

除此之外，在決策的具體程序上，業(yè)委會還應(yīng)嚴(yán)格遵守并堅(jiān)持執(zhí)行相關(guān)議事規(guī)則的科學(xué)條款和規(guī)律要求，這些同樣是業(yè)委會決策有效性的制度保證。

前期物業(yè)拒絕撤離問題的解決

一個(gè)小區(qū)鬧到業(yè)主普遍要求前期物業(yè)撤離、但前期物業(yè)服務(wù)公司卻賴著不走的地步，一定是已經(jīng)累積了重重疊疊的矛盾，各種問題、利益糾纏在一起，積重難返了。

表面上看，一方欠服務(wù)（質(zhì)和量），另一方欠服務(wù)費(fèi)，相互不滿意，問題很簡單，但細(xì)究起來，卻十分復(fù)雜，故宜鐵腕處置，快刀斬亂麻，而不宜糾纏既往。如果是個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)，前期物業(yè)可以和個(gè)別業(yè)主通過司法程序解決問題；如果是多數(shù)業(yè)主都拒絕交費(fèi)而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)“沒有”物業(yè)費(fèi)收入?yún)s依舊能在小區(qū)存活下去，則可能說明這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題比較大；如果上述現(xiàn)象并非個(gè)例，而是商品住宅小區(qū)普遍遭遇的問題，那就是制度設(shè)計(jì)出現(xiàn)了問題，必須有人敢于站出來，負(fù)責(zé)任地從根子上匡正理順。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商、小區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)過程，有著扯不斷理還亂的干系。于是，前期物業(yè)服務(wù)的問題，就變成了從規(guī)劃到設(shè)計(jì)、從開發(fā)到施工、從驗(yàn)收到銷售、從入住到維保及日常服務(wù)，整個(gè)系統(tǒng)的問題。這個(gè)系統(tǒng)多處存在漏洞。居于這個(gè)系統(tǒng)的“金字塔”最頂端，政府對于這些問題和漏洞，顯然難以超脫。

按照現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。這一點(diǎn)非常清楚明確，條文理解上各方都不會存有歧義。只要各方都能尊重、恪守、執(zhí)行這一條規(guī)定，物業(yè)交接本是一件十分簡單的“民事”。

如果前期物業(yè)（開發(fā)商）公然抗法，堅(jiān)持以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕交接，這時(shí)業(yè)委會若走司法程序，與之對簿公堂，便會失去實(shí)際意義，因?yàn)榇恕鞍浮辈⒉恍枰ㄔ涸傩胁枚▽Ψ叫袨槭欠襁`法。業(yè)委會一方肯定勝訴。這里涉及的，僅只是如何對待有法不依這一社會現(xiàn)象的執(zhí)政態(tài)度問題。連北京正義路市政府門口的執(zhí)勤警察都知道，“提起訴訟或申請仲裁”、走司法程序，是死路一條，會耗死業(yè)主、拖垮業(yè)委會，最后還是會走回到原點(diǎn)：“我們小區(qū)的法院判決書都在各個(gè)樓道里張貼半年多了，但老物業(yè)還是沒有走！”這樣的例子越多，越?jīng)]有業(yè)委會敢去嘗試司法救助，因?yàn)檫@時(shí)該社區(qū)往往已經(jīng)到了崩潰的邊緣，業(yè)主和社區(qū)狀況已不允許拖到漫長的申請強(qiáng)執(zhí)的那一天。已經(jīng)有法律條文明確擺在那里了，對方不予理睬；再多一份判決強(qiáng)調(diào)一次，對于蔑視法律者又有何用？不過是多了一張廢紙。這時(shí)所最需要的，是有一只正義之手，直接制止違法犯罪的進(jìn)程。

這就回到了如何對待違法違規(guī)現(xiàn)象的元問題上。具體到前期物業(yè)拒不簽署交接協(xié)議、以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由拒絕做物業(yè)交接的議題。在北京市某高檔商品住宅小區(qū)就曾發(fā)生過活生生例子。從建成到破敗只需要十年左右的時(shí)間，不少商品住宅小區(qū)都逃不出這個(gè)魔咒或周期律。它標(biāo)示著法規(guī)的無用，政府的無為，還有業(yè)主的無奈。

再以北京市某小區(qū)物業(yè)交接為例，政府某責(zé)任部門曾試圖協(xié)調(diào)業(yè)委會借款墊資，或與新聘物業(yè)服務(wù)公司共同出資一定數(shù)額給前期物業(yè)，先替欠費(fèi)業(yè)主埋單，“贖買”本屬于全體業(yè)主的公共區(qū)域治理權(quán)，之后再由墊資方自行想辦法解決墊付資金的填補(bǔ)償還問題。但這一條路相較于業(yè)主自主交接，隱含的問題更多，風(fēng)險(xiǎn)更大，且貽害無窮，算是個(gè)最差的“負(fù)數(shù)”方案（比“零”還要差）。首先，維權(quán)方無原則地退讓會使違法一方更加肆無忌憚，得寸進(jìn)尺獅子大開口，最終將導(dǎo)致業(yè)主一方無法承受而依舊達(dá)不成交接協(xié)議；其次，該贖買協(xié)議違法無效，等于政府在自扇耳光，自毀行政的公平正義屬性；再次，業(yè)委會無資格無權(quán)力無能力對外舉債，并在無業(yè)主大會授權(quán)的條件下，動用屬于全體業(yè)主共有的公共收益替少數(shù)業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)；最后，這條路也無法操作，業(yè)主欠費(fèi)問題是原物業(yè)企業(yè)與個(gè)別業(yè)主之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與業(yè)委會和新聘物業(yè)服務(wù)公司無涉，后者無法越位，代為清算這筆糊涂賬。另外，如果有任何一方堅(jiān)持要求政府出面擔(dān)保，政府都將無法再調(diào)節(jié)下去。因此說，調(diào)解矛盾永遠(yuǎn)不如解決問題重要。

這樣，問題的解決就只剩下“政府組織交接”這一條路可走了。這是唯一一條合法可行的路。社會組織中，業(yè)委會最為脆弱，“需要政府扶上馬，再送一程?！敝挥姓?fù)起責(zé)任，出面主持正義，維護(hù)法律尊嚴(yán)，才能讓業(yè)主過上安穩(wěn)日子，使政府安穩(wěn)地執(zhí)政。

其實(shí)，沒有任何一條法規(guī)規(guī)定，前期物業(yè)“必須”走協(xié)議交接這一條路。如果是這樣規(guī)定，那么，前期物業(yè)假若死活賴著不簽這個(gè)協(xié)議，或者只有答應(yīng)一堆違法無理或?qū)Ψ綗o法實(shí)現(xiàn)的條件才肯簽字，物業(yè)交接工作豈不就陷于無解之地，走進(jìn)了死胡同？

在協(xié)調(diào)解決前期物業(yè)交接撤場時(shí)，各方一定要走明路，即合理合法，名正言順，簡單明了，而不應(yīng)違法悖理，把路子走黑了。

就業(yè)主方面而論，可以由轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主（代表）表決，決定以前（譬如十年或八年）被前期物業(yè)侵占的租金、廣告場地收入、地面停車費(fèi)等公共收益不再追訴，不再要求對方償還（業(yè)主預(yù)交款、押金等等除外）；而前期物業(yè)方面則做出承諾，交接后與業(yè)委會等相關(guān)機(jī)構(gòu)組成財(cái)務(wù)交接小組，將追繳回來的業(yè)主欠費(fèi)等債權(quán)收入按比例分成，大部交由業(yè)委會，由后者依照規(guī)程，用于更換或修復(fù)因年久失修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)而損毀的公共設(shè)施設(shè)備，補(bǔ)償前期物業(yè)服務(wù)的虧欠。前期物業(yè)管理普遍實(shí)行包干制，盈虧自負(fù)，所以物業(yè)公司的盈虧在業(yè)委會成立前和業(yè)委會沒有關(guān)系，在業(yè)委會成立之后也與之沒有關(guān)系。因此，如果前期物業(yè)公司不同意上述“粗線條”的解決路徑，則雙方必須依舊依法依規(guī)先行交接，交接之后，業(yè)委會可以受權(quán)起訴前期物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)公司可以起訴欠費(fèi)業(yè)主，甚至可以向不滿意的法律條文發(fā)難，但卻不可以把廣大無辜者的共有權(quán)益當(dāng)作籌碼，依此要挾地方政府。一碼是一碼，不能亂攪程序。如是知法懂法而故意攪局，更是不能原諒。

有關(guān)方面如果真想盡早徹底地解決前期物業(yè)體制的問題，那么，沿著上述思路，可以派生出許多解決該問題的具體“通道”來。而破解前期物業(yè)交接“走入死胡同”難題的“缺席宣判制”，更可稱作是一條創(chuàng)新路徑：在前期物業(yè)服務(wù)公司極度不配合、不服務(wù)的情況下，屬地政府主動地大張旗鼓地鼓勵業(yè)委會啟動應(yīng)急預(yù)案，并在小區(qū)內(nèi)廣為宣傳；在居委會的支持配合下，由業(yè)委會負(fù)責(zé)，有組織地把前期物業(yè)放棄的服務(wù)，積極主動地?fù)?dān)負(fù)起來，費(fèi)用由全體業(yè)主分擔(dān)，以保證社區(qū)基本生活秩序（安保、衛(wèi)生、綠化、入戶維修等）的穩(wěn)定—安?？蓵簳r(shí)由政府專門指派，市場化解決；在經(jīng)歷了這一業(yè)主“自管階段”（時(shí)間不要超過3個(gè)月，盡量短，否則有可能會拖垮“義工”們）的緩沖之后，基層政府及相關(guān)主管部門，隨即進(jìn)入法定的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)程序，或者政府直接組織交接，抑或直接向業(yè)主們新聘的物業(yè)公司頒發(fā)進(jìn)駐接管令，現(xiàn)場督導(dǎo)小區(qū)，完成沒有原物業(yè)企業(yè)參與（主動放棄）的“事實(shí)交接”。這樣，或可讓老賴物業(yè)的無賴手段落空，永絕后繼者念。

即便因業(yè)主們沒能通過“協(xié)商程序”拿到東西，而認(rèn)為“事實(shí)交接”是一種“零”方案，也還是不得不承認(rèn)，這一方案能夠務(wù)實(shí)地解開與前期物業(yè)交接的死結(jié)，可以使政府和守法一方免于掉進(jìn)“負(fù)數(shù)陷阱”，使小區(qū)遏制住衰敗的趨勢，重新走向新生。

強(qiáng)買強(qiáng)賣都是違法行為。強(qiáng)行提供不合格物業(yè)服務(wù)，就是強(qiáng)賣行為，若依法行政，則政必禁之。我們堅(jiān)信政府不會只對守法者有辦法，而對違法者沒辦法；若真想為人民服務(wù)，便一定能夠服務(wù)成功。

如果此路也淤塞不通，則業(yè)主們在絕望后必然會鋌而走險(xiǎn)，或繼續(xù)大規(guī)模集會、集體上訪，或與開發(fā)商及其物業(yè)服務(wù)公司發(fā)生正面（肢體）對抗，直至被迫走向全面自治自管。其后果如何，各方都將難于預(yù)料。