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備注：作者為蘭州某小區(qū)業(yè)委會主任，南京的業(yè)委會主任需要確認(rèn)材料是否與本地政府要求一致。

成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會：首次業(yè)主大會會議籌備工作5步走[籌備、備案、刻章、銀行對公帳戶全流程]

       業(yè)主大會是小區(qū)自治的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，采用終身制，也就是說一旦成立業(yè)主大會這個組織機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會將一直存在，除非小區(qū)被拆除或合并；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，采用任期制，需要換屆（每屆至少3年，最長5年）。

      成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的詳細(xì)說明，可以參考國務(wù)院《物權(quán)法》、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、特別是住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號)，以及省、市的物業(yè)管理條例和辦法（注意：《選舉法》是適用于人民代表大會的選舉法律，但并不適用于小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會選舉，街道不應(yīng)當(dāng)以《選舉法》中的條款指導(dǎo)業(yè)主大會會議的召開。），具體5個步驟如下：

第一步：業(yè)主大會發(fā)起人和業(yè)主代表先找至少20%業(yè)主（最好30%）在類似下面申請成立業(yè)主大會簽字表上簽字（最開始可在院子內(nèi)擺攤宣傳簽字，過了高峰期后，轉(zhuǎn)為挨家挨戶上門簽字），并按手?。罕仨毷琴彿咳吮救撕炞郑饕枰虚T牌、姓名簽字、電話、手印這4項信息就足夠了。簽字表要按紅手印，復(fù)印件給街道辦，原件由業(yè)主代表留底，方便以后核查、備案。

       為了便于宣傳，需要盡早建立好業(yè)主通訊錄，并建立業(yè)主QQ群、微信群、

       需要特別注意的是：平時在宣傳用語上，成立業(yè)主大會、業(yè)委會的目的，應(yīng)強(qiáng)調(diào)是監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而不是和物業(yè)對抗；否則容易激化矛盾、增加街道社區(qū)的維穩(wěn)難度、失去街道社區(qū)對業(yè)委會籌備工作的支持，反而不利于籌備和以后業(yè)主委員會工作。

       籌備過程中，盡量不要和物業(yè)、開發(fā)商激化矛盾（特別是千萬不能提出換物業(yè)），徒增籌備阻力。等成立業(yè)委會后再討論物業(yè)問題（換物業(yè)必須先召開業(yè)主大會會議、成立業(yè)委會；否則沒有業(yè)委會，換物業(yè)的難度非常大、幾乎換不了）。

       申請書的內(nèi)容，寫的不要太復(fù)雜，像水岸華庭給街道的那份就足夠了：

       籌備的過程中，開發(fā)商、物業(yè)通常是不會實質(zhì)性地支持這事的，甚至很可能會百般刁難、設(shè)套。因此在申請書中不要描述太多的小區(qū)問題，否則激化了矛盾反而會增加籌備困難。

       至于小區(qū)存在的那些問題，沒有業(yè)委會很難解決。所以先放下那些小區(qū)問題，讓籌備組一心先成立業(yè)委會，等成立了業(yè)委會后，再由業(yè)委會協(xié)調(diào)解決那些問題。

        雖然法律上沒有強(qiáng)制要求籌備組業(yè)主代表、業(yè)委會候選人必須交清物業(yè)費，但為了減少各種籌備阻力，建議籌備組業(yè)主代表先交清物業(yè)費（最好預(yù)交1年），以免街道以此為由挑刺、拖延籌備進(jìn)度，而且這時往往物業(yè)也會拒收業(yè)主代表補(bǔ)交的物業(yè)費。

第二步：街道收到材料后，通常會在15天后召集業(yè)主代表開第一次籌備組會議，并從業(yè)主代表中選出3~11人，加上社區(qū)派出1名工作人員，開發(fā)商也可以派出1名代表，這樣就組成了5~13人的籌備組。之后社區(qū)把籌備組名單信息公布15天（一定要把公示現(xiàn)場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第三步：公示15天結(jié)束后，街道會來社區(qū)開第二次籌備會議，并宣布業(yè)主大會籌備組正式成立。同時，給業(yè)主代表交代需要在90天內(nèi)準(zhǔn)備業(yè)主大會前的7項資料：

1。業(yè)主大會議事規(guī)則

2。小區(qū)管理規(guī)約

3。業(yè)主大會會議表決規(guī)則

4。業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法

5。業(yè)委會選舉辦法

6。首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式、內(nèi)容

7。其他材料。

準(zhǔn)備上述7種材料的同時，需要建立《業(yè)主通訊錄名冊》，這個可以通過在小區(qū)擺現(xiàn)場的方式、或挨家挨戶掃樓上門的方式進(jìn)行登記。

     若90天內(nèi)沒有準(zhǔn)備好上述材料，則一定要向街道提出延期情況說明，申請延期。

     為方便向業(yè)主們宣傳動員，可以建立業(yè)主QQ群、微信群、公眾號等方式，讓業(yè)主們都加到群里來。

第四步：準(zhǔn)備好上述7種材料、并聯(lián)系到60%以上（最好是80%）的業(yè)主后，把7份材料交給街道。街道會召集第三次籌備會議，討論候選人的產(chǎn)生辦法，并在小區(qū)內(nèi)貼出公告讓業(yè)主們填表報名業(yè)委會候選人（候選人人數(shù)一般在7~15人），報名時間不得少于7天（一定要把公示現(xiàn)場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第五步：報名結(jié)束后，籌備組把業(yè)委會候選人報名信息提交給街道，對候選人進(jìn)行審核（包括政審），若沒有問題后，將召集第四次籌備工作會議，確定首次業(yè)主大會的時間、地點、形式，同時把第四步中的7種材料、候選人名單、業(yè)主大會會議公告等在小區(qū)內(nèi)張貼至少15天后，即可召開業(yè)主大會會議（一定要把公示現(xiàn)場和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

       業(yè)主大會的籌備工作具體經(jīng)驗，可參考：《蘭州昶榮?水岸華庭業(yè)主大會籌備實戰(zhàn)經(jīng)驗》。從最開始提交20%以上業(yè)主簽字申請開始，到最后業(yè)主大會首次會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，通常需要3個月以上的時間，有的籌備組甚至用了2年的也有，所以籌備組應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，踏踏實實做好籌備工作，爭取早日成功。

       自第三步籌備成立起計算，若6個月內(nèi)沒有召開首次業(yè)主大會會議，則一定要向街道提出延期情況說明，申請延期。

       首次業(yè)主大會會議上，若雙過半（專有建筑面積過半、戶數(shù)過半 ）業(yè)主表決通過了《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主管理規(guī)約》，則表明業(yè)主大會成立。若雙過半業(yè)主選舉產(chǎn)生了《業(yè)主大會議事規(guī)則》中要求的半數(shù)以上委員（比如由5人組成的業(yè)委會，至少3名候選人的票數(shù)雙過半），則業(yè)委會也正式成立，業(yè)委會即可開展業(yè)主工作；否則就需要繼續(xù)開第二次業(yè)主大會會議增補(bǔ)業(yè)委會委員。

備案、刻章、銀行對公帳戶、稅務(wù)登記證：

       成立業(yè)主大會、業(yè)委會后，應(yīng)把成立公告在小區(qū)內(nèi)張貼至少15天，并在1個月內(nèi)向街道備案，并索取備案證明（備案證明最好是帶文號的紅頭文件，相當(dāng)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的身份證、而且目前是唯一的證明，備案時一定要讓街道多開幾份（4~5份足矣），以后很多情況都會用到備案證明）。廣東省已經(jīng)可以向房管局申請業(yè)主大會統(tǒng)一信用代碼證，其他省份以后也可以陸續(xù)申請。

       備案時若需要補(bǔ)充材料，一定要認(rèn)真態(tài)度端正、聽取街道的整改意見，盡可能按照街道要求補(bǔ)充材料（但對于街道提出的很難滿足的不合理要求，在多次協(xié)商無果、依然不能備案的時候，也可考慮行政復(fù)議，或向更高部門投訴）。關(guān)于業(yè)委會的備案性質(zhì)，屬于告知性備案，不具有行政許可性質(zhì)，大家可以參考《業(yè)主委員會備案是告知性備案，“不具有行政許可性質(zhì)”的依據(jù)》。

       備案后，便可持街道開具的備案證明及復(fù)印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區(qū)開具的印章刻制介紹信、負(fù)責(zé)人身份證等材料，向當(dāng)?shù)毓卜志稚暾埧讨茙в蟹纻涡酒腿刖W(wǎng)編號的業(yè)主大會公章、業(yè)委會公章2枚（至于業(yè)主大會財務(wù)專用章、業(yè)委會財務(wù)專用章、法人私章，可以不入網(wǎng)，隨便到路邊的刻章點刻制即可），并向街道備案印模（銀行開戶時要求必須唯2*2CM的方章）。給業(yè)主大會、業(yè)委會刻章的依據(jù)，可以參考住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號)。

       刻制好印章之后，便可持街道開具的備案證明及復(fù)印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區(qū)開具的銀行開戶介紹信、業(yè)主大會公章、業(yè)委會公章、業(yè)委會財務(wù)專用章、負(fù)責(zé)人私章、負(fù)責(zé)人身份證等材料，向當(dāng)?shù)劂y行申請對公帳戶（國有四大銀行給業(yè)主大會、業(yè)委會開對公帳戶的難度較大，建議去當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請開戶許可證并開設(shè)基本戶，比如蘭州銀行、農(nóng)商銀行等地方性商業(yè)銀行開戶）。給業(yè)委會開戶的法規(guī)依據(jù)，可以到中國人民銀行官網(wǎng)下載《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民幣銀行結(jié)算賬戶管理有關(guān)問題的通知 （銀發(fā) [2006] 71號）》。

       對于有的城市（如哈爾濱），還可以向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請業(yè)主大會、業(yè)委會的稅務(wù)登記證（大家最好也嘗試一下），否則以后不能以業(yè)委會名義給廣告公司開具發(fā)票，只能去稅務(wù)局或郵政代開點以委員個人名義代開發(fā)票。

       在任何時候，只需讓對方單位留存?zhèn)浒缸C明的復(fù)印件即可，原件一定要自己留存。