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關(guān)于業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格的問題

物權(quán)法并沒有作出明確規(guī)定

實踐中業(yè)主委員會能以自己的名義起訴么？

其在哪些事項上具有訴訟主體資格？

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業(yè)主委員會的訴訟主體資格

法信·裁判規(guī)則

1.業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會決議在授權(quán)范圍內(nèi)以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格——徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

案例要旨：業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。

物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進(jìn)行管理維護(hù)業(yè)務(wù)必須的場所，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定。

案號：（2012）泉民初字第1486號

審理法院：江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院

來源：《最高人民法院公報》2014年第6期(總第212期) 

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2.業(yè)主委員會無權(quán)以自己的名義對開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟——酉陽縣怡豪國際公寓業(yè)主委員會訴重慶怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物權(quán)糾紛案

案例要旨：物業(yè)管理條例第十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主委員會起訴開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為不屬于物業(yè)管理活動，因此，業(yè)主委員會無權(quán)以自己的名義對開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟。

案號：（2012）渝四中法民初字第29號

審理法院：重慶市第四中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2013年第6期

3.業(yè)主委員會在維護(hù)全體業(yè)主共同利益時具有訴訟主體資格——長沙市麓山南路園丁新村業(yè)主委員會訴陳麗華排除妨害糾紛案

案例要旨：物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，物業(yè)公司出賣物業(yè)服務(wù)用房屬于無權(quán)處分，即使該物業(yè)服務(wù)用房無法進(jìn)行權(quán)屬登記公示，小區(qū)業(yè)主購買該物業(yè)服務(wù)用房亦不構(gòu)成善意取得；業(yè)主委員會雖然不具有完全權(quán)利能力，但在維護(hù)全體業(yè)主共同利益的時候可以提起訴訟，具有訴訟主體資格。

案號：（2011）長中民三終字第2698號

審理法院：湖南省長沙市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》2012年第3輯（總第81輯）

法信·學(xué)者觀點

1.

關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題

根據(jù)《民事訴訟法》第四十九條（《中華人民共和國民事訴訟法》（2017修正）第四十八條）、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條之規(guī)定（該法已失效），業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護(hù)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。

從《物權(quán)法》的立法過程來看，有幾稿曾規(guī)定業(yè)主委員會可以作為訴訟主體?，F(xiàn)在《物權(quán)法》第八十三條第二款只規(guī)定了“業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”，并沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以提起訴訟。

反對業(yè)主委員會作為訴訟主體的主要理由是，如果承認(rèn)它可以做原告，那么它必然可以做被告，如果作為被告敗訴了，那么業(yè)主委員會如何承擔(dān)責(zé)任呢？因為它沒有自己的獨立財產(chǎn)。理論認(rèn)為，承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體資格，在法律上有訴訟擔(dān)當(dāng)理論做支撐，在實踐中不太可能出現(xiàn)業(yè)主委員會侵犯物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利的情況，如果侵權(quán)，只能是個人侵權(quán)，不可能是業(yè)主委員會侵權(quán)。

因此，依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條也明確，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持；也肯定了業(yè)主委員會的訴訟主體資格。

與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。

在審判實踐中，需要注意的是業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉中的糾紛不屬于人民法院民事案件受理及審理范圍，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人向有關(guān)行政部門申請解決，當(dāng)事人堅持起訴的，應(yīng)當(dāng)以不符合《民事訴訟法》關(guān)于起訴與受理的規(guī)定為據(jù)，裁定駁回起訴。

另外，就目前而言，業(yè)主委員會雖然有權(quán)提起訴訟，請求解除物業(yè)服務(wù)合同等，但是業(yè)主委員會畢竟是一個特殊的訴訟主體，它自己并沒有相應(yīng)的對外承擔(dān)民事責(zé)任的責(zé)任財產(chǎn)，因而并不具有相應(yīng)的民事責(zé)任能力。雖然業(yè)主委員會為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，但是其并非物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費交付義務(wù)人，該種義務(wù)的承擔(dān)者仍然是業(yè)主個人，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主委員會提起該種訴訟的被告不適格，此時，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主委員會的該種訴訟請求，并告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

（摘自《物權(quán)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，吳慶寶主編，人民法院出版社2009年版）

2.

業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格的判斷

業(yè)主委員會的訴訟主體問題，在《物權(quán)法》起草過程中就具有爭議。前已述及，《物權(quán)法》第三次、第四次審議稿規(guī)定，業(yè)主委員會可以以自己的名義提起訴訟，但第五次審議稿之后均不再規(guī)定。2008年的最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋征求意見稿，曾試圖突破《物權(quán)法》的立法局限，承認(rèn)業(yè)主委員會等的訴訟主體地位。但最終通過的《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》也不再涉及此問題。

目前實務(wù)與學(xué)者通說認(rèn)為，業(yè)主委員會符合我國《民事訴訟法》第四十九條（《中華人民共和國民事訴訟法》（2017修正）第四十八條）所規(guī)定的“其他組織”的條件，因此其作為原告的主體資格已被法律確認(rèn)，但法律上并未承認(rèn)其被告主體資格。這主要是考慮到業(yè)主委員會無獨立財產(chǎn)，不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任。

我們認(rèn)為，從理論上賦予業(yè)主委員會完全的（原被告）訴訟主體資格是沒有障礙的，可行的。事實上，“獨立承擔(dān)責(zé)任”并不是判斷一個組織是否具有法律上訴訟主體資格的前提條件；另外，業(yè)主委員會背后真正的權(quán)利義務(wù)主體是全體業(yè)主，業(yè)主委員會對外行為的法律后果，理應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。

例如，當(dāng)需要全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任時，可以依法對允許轉(zhuǎn)讓的業(yè)主共有財產(chǎn)予以折價、拍賣；可以強制執(zhí)行業(yè)主共有財產(chǎn)的經(jīng)營收益；可以對物業(yè)管理費用收入中屬于業(yè)主結(jié)余留存的部分予以扣劃，等等。當(dāng)上述財產(chǎn)仍不足以承擔(dān)責(zé)任時，還可要求全體業(yè)主根據(jù)其專有部分的比例按月或一次性繳納一定費用。當(dāng)然，如果業(yè)主委員會的行為違反了法定職責(zé)，或超越了業(yè)主大會的決議與授權(quán)范圍而造成侵權(quán)或違約的，以及部分業(yè)主委員會委員未依法定程序，擅自以業(yè)主委員會的名義從事經(jīng)營活動或物業(yè)管理活動而造成侵權(quán)的，其行為的后果，則不得由全體業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)由有過錯的業(yè)主或業(yè)主委員會委員來承擔(dān)責(zé)任。

（摘自《物權(quán)法》（第六版），梁慧星、陳華彬著，法律出版社2016年版）

法信·法律依據(jù)

1.《中華人民共和國物權(quán)法》

第七十五條  業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第八十三條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》（2017修正）

第四十八條  公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。

法人由其法定代表人進(jìn)行訴訟。其他組織由其主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟。

3.《物業(yè)管理條例》（2007修訂）

第十九條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

4.《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》

安徽省高級人民法院：

你院〔2002〕皖民一終字第112號《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護(hù)費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。

5.《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》

安徽省高級人民法院：

你院[2004]皖民一他字第34號《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。

法信第754期

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