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第一類風(fēng)險：設(shè)備設(shè)施運行　

1、鍋爐運行。有這樣一個案例：某物業(yè)公司司爐工在進(jìn)行鍋爐排污前沒有進(jìn)行徹底檢查，控制好排污壓力，致使鍋爐排污冷卻箱爆炸，鋼件飛裂后將門板撞飛，殘物砸中不遠(yuǎn)處停放的一輛高檔賓利轎車，造成車體外部毀損，直接經(jīng)濟損失萬余元，幸無人員傷亡?？梢妷毫θ萜髟O(shè)備的運行管理要重點關(guān)注。除了鍋爐要定期年檢，運行人員要經(jīng)特種作業(yè)培訓(xùn)持證上崗?fù)?，運行中的細(xì)節(jié)不能馬虎，鍋爐安全閥、水位控制器、蒸汽壓力表這些小的附件一定要定期校驗。在鍋爐運行中，當(dāng)入孔、各種連接管(水、氣、油、煙)發(fā)生嚴(yán)重泄漏時，油泵、燃燒器損壞時，爐內(nèi)有明顯異聲及蒸汽壓力急劇下降時，排煙溫度急劇升高超過250℃，或短時間內(nèi)突然升高40℃以上時，一定要停爐檢修，正常后方可再運行。　

2、電梯運行。電梯安全是老生常談的問題，但還是經(jīng)常有電梯關(guān)人、墜人傷亡的報道，現(xiàn)已引起各界的重視。在此強調(diào)，物業(yè)管理公司在承接物業(yè)接管電梯前，一定要查驗確認(rèn)電梯已經(jīng)勞動局檢測合格并取得《準(zhǔn)用證》，否則不可接管。物業(yè)公司電梯維修操作人員必須持證上崗，無證人員禁止操作電梯。電梯委外維保的，必須對承包方資質(zhì)進(jìn)行審查驗證，進(jìn)行評審。電梯保養(yǎng)和維修的工作質(zhì)量要進(jìn)行過程跟蹤、檢驗，每年由地方質(zhì)量安全監(jiān)督部門年檢合格后方可投入運行。要加強對電梯鑰匙的管理，不允許私配或借給電梯工以外的人員持有。制定電梯應(yīng)急規(guī)程，在電梯機房懸掛救援工具。設(shè)立24小時值班報警點，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報，在發(fā)生電梯困人時能及時解救被困人員。　

3、高壓變配電。配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職值班電工對其實行24小時運行值班。值班電工必須持證上崗，熟悉電氣設(shè)備狀況操作方法和有關(guān)的安全操作規(guī)程，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。值班電工當(dāng)值時應(yīng)對配電裝置及高壓柜勤巡、勤檢，密切注意電壓表、電流表、功率表、功率因數(shù)表、溫度表的指示情況，并做好記錄。嚴(yán)禁在配電房內(nèi)堆放易燃、易爆，有毒、有害物質(zhì)及雜物。要做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇鼠等小動物進(jìn)入配電房。　

進(jìn)行配電柜檢修時，應(yīng)填寫檢修工作單，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。當(dāng)全部停電或部分停電作業(yè)時，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。嚴(yán)禁帶電作業(yè)，緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明和空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全后才可進(jìn)行?！?/span>

干式變壓器正常運行時繞組溫度控制在90℃以下，超過90℃應(yīng)人工采取降溫措施，自動空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)。不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。操作高壓側(cè)面真空斷路器時，應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。保養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。保養(yǎng)完畢，應(yīng)先檢查無工具遺留在配電柜內(nèi)方可送電?！?/span>

第二類風(fēng)險：易燃易爆品使用和存貯使用　

天然氣的部門或個人，必須對天然氣的特性有所了解。嚴(yán)禁在天然氣配氣站內(nèi)或使用天然氣的場所堆放易燃物品或吸煙。嚴(yán)禁利用天然氣管道作電焊接地線。嚴(yán)禁用鐵器敲擊管道與閥體，以免引起火花。切記，在使用天然氣，管道產(chǎn)生明火時應(yīng)先滅火再關(guān)閉燃?xì)饪傞y。有條件的，要在燃?xì)馐褂命c安裝氣體泄漏報警裝置。對存放油漆、油類品的倉庫要禁煙防火，張貼醒目標(biāo)識，安裝防爆燈，配備足量消防滅火器材，并由專人負(fù)責(zé)管理　

第三類風(fēng)險：化學(xué)藥品使用　

物業(yè)管理行業(yè)中使用的化學(xué)藥品主要用于鍋爐水質(zhì)化驗，清潔綠化及滅鼠殺蟲方面，尤其以滅鼠殺蟲藥品毒性最大，應(yīng)專人管理，制定控制程序。藥品的采購、保管、發(fā)放領(lǐng)用由專人負(fù)責(zé)。日常的儲存保管，根據(jù)藥品不同性質(zhì)，分門別類進(jìn)行標(biāo)識、隔離、存放，各類藥品嚴(yán)禁隨處擺放，在放置滅鼠餌的地點應(yīng)做好標(biāo)識，防止誤食中毒。物業(yè)活動中注意藥品隨用隨領(lǐng)，藥品使用人不得以任何理由多領(lǐng)多存藥品(尤其是消殺類藥品)。

第四類風(fēng)險：消防　

消防安全是整個社會均需重視的，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)區(qū)域消防安全管理，責(zé)任重大，應(yīng)堅持以“防”為主，防消結(jié)合的方針。按規(guī)定配置相應(yīng)滅火器材，對水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)及報警系統(tǒng)進(jìn)行定期保養(yǎng)測試，確保處于完好備用狀態(tài)。建立健全消防組織機構(gòu)，成立消防義務(wù)隊，并訓(xùn)練有素。日常工作中通過巡檢及時發(fā)現(xiàn)糾正如堵塞消防通道，消防器材缺失等消防違規(guī)現(xiàn)象。完善消防應(yīng)急預(yù)案，每年至少組織一次全樓的消防疏散演習(xí)，防患于未然。在日常還應(yīng)加強對員工及業(yè)主的消防知識的培訓(xùn)，提高全員消防意識及應(yīng)急處理能力。　

第五類風(fēng)險：清理水池　　

清理水池的危險性主要存在于物業(yè)公司對地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人員上下水池不慎跌落。要做好防護措施，檢查扶梯可靠性。對較深的水池應(yīng)防CO2窒息及有害氣體中毒，必要時進(jìn)行人為通風(fēng)。在清洗水池的過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣。人

員傳送工具等物品必須用繩子傳吊。水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電筒、應(yīng)急燈;三相水泵要裝有漏電開關(guān)，防止觸電?！?/span>

第六類風(fēng)險：高空作業(yè)　

主要是使用外墻擦窗機或吊板、吊板繩清洗物業(yè)外墻面。上墻操作人員須經(jīng)過體檢合格，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)培訓(xùn)獲得高空作業(yè)合格證。上墻天氣狀況良好：無大風(fēng)、雨雪、高溫、低溫，現(xiàn)場風(fēng)力小于6級。擦窗機檢查狀態(tài)良好。使用吊繩和安全繩應(yīng)作詳細(xì)檢查，直徑不得小于16mm，中間不得有斷裂和結(jié)扣，將吊板繩(工作主繩)扎捆在牢固構(gòu)件上，繩扣必須打死結(jié)，且至少有兩個結(jié)點，安全繩接點不得與吊板繩接點統(tǒng)一，繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角。在高壓電線路過區(qū)域，無法隔離時，不得進(jìn)行工作?！　?/span>

第七類風(fēng)險：綜合維修　　

物業(yè)管理活動中小修小補，使用常用工具如人字梯，電動工具，電焊機等，若不注意使用也會引起大的危害。使用人字梯登高作業(yè)，超過3米以上必須要有人扶梯子，攜帶手機不能置于振動狀態(tài)。日常使用手持式電動工具包括手電鉆、沖擊電鉆、角磨機、電錘、電刨、曲線鋸等，在使用過程中必須遵守安全要求，工具上的接零或接地要齊全有效，隨機開關(guān)靈敏可靠，電源進(jìn)線長度應(yīng)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。物業(yè)電工應(yīng)定期對這些電動工具進(jìn)行安全檢查。　　

對電氣焊作業(yè)應(yīng)列入特殊過程進(jìn)行控制。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建立動火申報制度，辦理動火用電申請，批準(zhǔn)后方可作業(yè)。操作人員必須持有勞動部門頒發(fā)的有效電氣焊工操作證，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。未經(jīng)允許，不準(zhǔn)在負(fù)載能力不明的地方搭線接電，以免造成過電流引起線路燃燒。氣割操作注意氧氣與乙炔氣擺放的距離，防止乙炔氣回火。保持氣瓶間的安全間距和氣瓶的豎直使用，嚴(yán)禁違章指揮，盲目蠻干?！?/span>

第八類風(fēng)險：餐廳供餐　

商業(yè)物業(yè)，為解決員工及部分業(yè)主就餐，往往設(shè)有規(guī)模不大的餐廳，無論物業(yè)公司自已經(jīng)營還是委外供餐，均需對食品衛(wèi)生安全加強管理，防止出現(xiàn)群體中毒、疫病?！?/span>

供餐人員需進(jìn)行健康體檢，符合食品從業(yè)人員健康要求。餐廳的制作間必須在室內(nèi)，整潔無污染。所有進(jìn)貨應(yīng)從正規(guī)的途徑，并有檢驗檢疫證明。定型包裝食品必須在包裝上分別標(biāo)識品名、產(chǎn)地、廠名、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、批號或代號;調(diào)味品需正規(guī)廠家生產(chǎn)，有包裝、廠名、配方說明方可。生熟食品分開保存，封閉保鮮，貯存物品的房間整潔無污染，溫度及濕度符合貯存標(biāo)準(zhǔn)(以食物包裝上的標(biāo)志為準(zhǔn))。餐具、容器消毒后，應(yīng)放置在密閉性比較好的保潔柜中保存，保持干燥、清潔，工作人員搬弄消毒過的餐具時應(yīng)堅持手的清洗和消毒制度，避免二次污染?！?/span>

第九類風(fēng)險：停車場管理　

地面或地下室停車場的管理，應(yīng)設(shè)置合理的交通標(biāo)志，做好行車線、停車位、禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、禁鳴、限高、行人消防通道等醒目標(biāo)識，并在主要車道轉(zhuǎn)彎處安裝凸面鏡。為防止惡意索賠，在車場入口一定要進(jìn)行驗車，查車身有無舊傷痕，若發(fā)現(xiàn)要及時記錄并告知車主。對發(fā)生在車場內(nèi)的碰擦一定要堅持由受損車主與肇事車主雙方協(xié)調(diào)的原則，當(dāng)受損車主不在現(xiàn)場時一定不能讓肇事車主離場，以免物業(yè)管理公司陷入被動?！?/span>

第十類風(fēng)險：惡劣天氣

遇大風(fēng)、暴雨、雪等惡劣天氣，物業(yè)公司應(yīng)提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。檢查天臺、平臺下水道及各水溝渠、地漏的暢通情況。日常要定期做好外窗，外墻霓虹燈固定檢查工作。