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案例介紹

2017年6月5日，媒體報道，西安市新城區(qū)長樂中路街道辦事處，用一紙公告將幸福社區(qū)紫薇家天下小區(qū)業(yè)委會予以解散。

6月13日，長樂中路街辦相關負責人表態(tài)：此前的解散公告欠妥，已將責任人做了處理，對于此事的解決方案當面征求了紫微家天下業(yè)委會主任王明魁的幾點意見建議。

6月22日，王明魁稱，長樂中路街辦自6月13日帶走業(yè)委會的意見建議后，所有消息都石沉大海了。就在6月中旬，西安市效能問責辦工作人員打電話告知他，新城區(qū)政府在回復問責辦的督辦單時表示，紫薇家天下業(yè)委會已將街辦告上法庭，因此街辦不做任何回復，只等法院判決就行。

6月27日，王明魁稱，新城區(qū)政府、長樂中路街辦至今沒有回復，而法院開庭一事也沒有任何進展。

律師認為

街道辦僅有撤銷決定的權力，而無“解散”權力

根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)管理條例》《西安市物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主大會有權選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會應向業(yè)主大會報告工作，接受業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。同樣，換屆選舉或更換業(yè)主委員會成員的，也應當進行備案，這體現(xiàn)了政府行政部門對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督。

就紫薇家天下小區(qū)而言，如果業(yè)主大會的換屆選舉的確未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”的業(yè)主的同意，則該換屆選舉因實質上違反了《西安市物業(yè)管理條例》（原條例）第二十九條第二款的要求，而可能導致本次換屆選舉無效。

作為指導和監(jiān)督部門，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會作出的違反法律法規(guī)的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。但是，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府僅有撤銷決定的權力，而無“解散”業(yè)主委員會的權力。因為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉出來的，只有業(yè)主大會或者業(yè)主有權解散業(yè)主委員會。

而按照2017年1月1日實施的新的《西安市物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，若業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正，逾期不改正的，應當撤銷其決定并通告全體業(yè)主。也就是說，在新的《西安市物業(yè)管理條例》實施后，即使業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也不能直接予以撤銷，必須給予業(yè)主大會、業(yè)主委員會限期改正的機會，這樣，可能更加人性化，也更加符合業(yè)主大會、業(yè)主委員會操作的實際情況。

專家觀點

街道辦和業(yè)委會不存在行政隸屬關系，沒有權利解散

國防大學政治學院副教授、法學博士 成義敏

街道辦和業(yè)委會不存在行政隸屬關系，沒有權利解散

2015年，在合肥市包河區(qū)也曾出現(xiàn)類似事件并訴諸法律。包河區(qū)法院經(jīng)審理認為，包河區(qū)望湖街道辦是人民政府設立的派出機關，不是《合肥市物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)規(guī)定的縣級以上地方政府房產(chǎn)行政主管部門，也不是相關法規(guī)規(guī)定的市區(qū)縣物業(yè)管理主管部門，無權受理第三人在物業(yè)管理活動中的投訴，也無權就此進行調查、處理。

因此，望湖街道的行為，明顯超越職權，屬于無效行政行為。法院的判決結果已經(jīng)說明一切，業(yè)委會是業(yè)主基于房屋不動產(chǎn)管理維護而形成的不動產(chǎn)管理自治組織，和作為政府派出機構的街道辦根本八竿子打不到一起。既然不存在行政隸屬關系，又何來解散事由？

業(yè)委會被街道辦解散與法規(guī)制度滯后不無關系

說到底，之所以能發(fā)生業(yè)委會被街道辦解散此類怪象，這跟當前住宅小區(qū)的蓬勃開發(fā)建設，與規(guī)范業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司的法規(guī)制度滯后而產(chǎn)生的矛盾不無關系。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理權力機構——業(yè)主大會及其常設機構業(yè)主委員會在物業(yè)管理中發(fā)揮重要作用。但是，許多小區(qū)均未能重視召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，而完全按市場化運作的小區(qū)物業(yè)管理，導致了反復出現(xiàn)業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)公司之間的利益沖突。

在現(xiàn)行的法規(guī)框架下，誰可成為小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)公司之間的協(xié)調者，或者說是管理者？街道辦作為行政部門當然無權干涉。

建立社區(qū)居委會，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設

通過建立社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會，結合政府主導的社區(qū)建設，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設，通過立法明確社區(qū)居委會在發(fā)展小區(qū)物業(yè)管理中的功能和地位，并充分發(fā)揮街道辦事處協(xié)調社區(qū)管理、社區(qū)服務與物業(yè)管理的職能；同時也要理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司的關系。

物業(yè)公司與社區(qū)居委會分別是專業(yè)管理機構與居民自治管理機構。社區(qū)居委會作為行政性管理主體，物業(yè)公司作為經(jīng)濟服務性企業(yè)，要各自履行好職責；最后要整合小區(qū)范圍和區(qū)域，建立規(guī)范、有序、完善的物業(yè)管理模式，按照便于管理和便于資源共享的原則，通過政府引導、協(xié)調和市場運作的方法，將現(xiàn)有的規(guī)模小、管理檔次低的住宅小區(qū)進行重組，整合后的小區(qū)原則上在一個社區(qū)居委會范圍內，由業(yè)委會在小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理、由社區(qū)居委會在組織上對小區(qū)進行行政領導。

社區(qū)居委會和業(yè)委會成員可以實行交叉任職，相互配合，共同指導，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)搞好居民住宅區(qū)的管理和服務。