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【摸清家底配置】

小區(qū)業(yè)委會成立后的第一件事，必須做的第一件事就是要“認(rèn)真、仔細(xì)”的摸清好本小區(qū)的“家底配置”。小區(qū)的“家底配置”涵蓋；1；圍繞構(gòu)筑小區(qū)建筑物的規(guī)劃設(shè)計圖、竣工驗收單（圖）、業(yè)主產(chǎn)權(quán)信息冊、業(yè)主入住概況信息冊。2；建筑物附屬的設(shè)施、設(shè)備詳盡配置單（圖）、標(biāo)配對應(yīng)生產(chǎn)廠家，安裝單位，有效保質(zhì)期限及維保維修單位的文件、合同，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中的維保、維修記錄臺賬，支付維修費(fèi)用總覽情況及其憑證。3；特別關(guān)注、收集并整理成檔案的建筑物、園區(qū)公共區(qū)域內(nèi)“隱蔽”部位，即；地面、樓宇的管網(wǎng)設(shè)計布局。這類管網(wǎng)設(shè)計指涉及安全居住的“消防管網(wǎng)布局”、“生活用水管網(wǎng)布局”、“治安監(jiān)控線路布局”、“安?？傊蛋啾O(jiān)控室總配置、總安裝圖”。4；獲悉公共區(qū)域環(huán)境綠地植樹、小道樓宇、地庫車位、景觀設(shè)置、布局等配置要數(shù)。

【摸清家底經(jīng)濟(jì)狀況】

小區(qū)“家底經(jīng)濟(jì)狀況”指；小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收入。主要來源；小區(qū)附屬配置的“經(jīng)營性”用房、小區(qū)附屬電梯的視頻廣告宣傳、小區(qū)路面的停車泊位費(fèi)。這是小區(qū)“家底經(jīng)濟(jì)”的三大主要收入來源。是支撐小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施、設(shè)備小修、小補(bǔ)及環(huán)境建設(shè)等方面，日常支出費(fèi)用的主要保障錢。（目前情況下，存放在屬地房管部門的物業(yè)維修基金池里的錢，不到萬不得已情況下才動用支出。日常中的維修費(fèi)用支出，盡可能用公共區(qū)域產(chǎn)生的“經(jīng)營性收入”進(jìn)行支付。以確?！拔飿I(yè)維修基金”的錢，用到大的維修之處）這里面要強(qiáng)調(diào)；A；經(jīng)營性的商品房，其租賃合同的約定（出租合同），必須完備存檔。前期物業(yè)公司代為出租的，到了首屆業(yè)委會成立，前期物業(yè)和承租戶的“租賃合同”自然終止。下一輪的“租賃合同”續(xù)簽或者重簽，都必須由首屆業(yè)委會代表全體業(yè)主行使職權(quán)，并將“租賃合同”主要條款，告知廣大業(yè)主。B；電梯視頻廣告的發(fā)布，采用市場招標(biāo)制。目前杭州市場“電梯視頻廣告”發(fā)布單位有多家，采用“電梯視頻廣告”招標(biāo)制，做的這個電梯視頻收益的最大化。堅決杜絕業(yè)委會某一人或者業(yè)委會幾個人說了算的“獨(dú)行方式”。C；“物業(yè)維修基金”池里的錢，是每位購房業(yè)主，在購買房屋時，以購房款的總價中，按比例提取房屋“維修基金款”，存放在屬地房管部門監(jiān)管的“維修基金中心”。嚴(yán)格的說法，每個小區(qū)的“物業(yè)維修基金款”精準(zhǔn)分計算到每一戶產(chǎn)權(quán)業(yè)主。一旦小區(qū)公共區(qū)域里的重要設(shè)施（消防）、設(shè)備（水泵）、大面積綠地植樹、治安監(jiān)控、管網(wǎng)改造等所需大額費(fèi)用支出，由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)【即動用物業(yè)維修基金費(fèi)用】。但是，有一個狀況列外，即園區(qū)單元樓有（電梯）的，其維修費(fèi)用的支出，由住在這個單元樓的全體業(yè)主承擔(dān)。不得占用其他單元樓業(yè)主的“維修基金費(fèi)用”。業(yè)委會對于“物業(yè)維修基金”費(fèi)用的支出，經(jīng)由小區(qū)2/3產(chǎn)權(quán)業(yè)主、住戶面積二個要素的書面表決同意，方可使用，而且必須要有詳盡的明細(xì)臺賬，不能糊里糊涂的隨意支出。D；小區(qū)“家底經(jīng)濟(jì)狀況”的財務(wù)收支情況，業(yè)委會必須每半年向全體業(yè)主報告。這份財務(wù)的收支報告，以標(biāo)準(zhǔn)格式向業(yè)主們報告表明收支項目，單價、結(jié)余等明細(xì)狀況，接受業(yè)主們監(jiān)督、查驗。且抄送屬地社區(qū)備案。E；小區(qū)公共區(qū)域路面的停車泊位費(fèi)收入，屬于全體業(yè)主擁有。物業(yè)企業(yè)在代收“停車泊位費(fèi)”的服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)享受“代收服務(wù)費(fèi)”的報酬，行業(yè)普遍的行規(guī)是收取3到4個點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會不得阻礙、拒絕支付“代辦服務(wù)費(fèi)”。