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物業(yè)公司，是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理的公司，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境。

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（小區(qū)在選聘物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)該注意哪些問題？）

案情簡(jiǎn)介

小區(qū)在選聘物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)該注意哪些問題？ 某小區(qū)業(yè)主在選聘物業(yè)公司過程中發(fā)生矛盾，雖然選聘的新物業(yè)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決雙過半通過的，但是小區(qū)有相當(dāng)大一部分業(yè)主反對(duì)新選聘的物業(yè)入駐小區(qū)。反對(duì)的業(yè)主指出業(yè)委會(huì)在組織選聘物業(yè)公司過程中程序不合法，遂有部分業(yè)主向法院提起了訴訟。

律師解析

業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在選聘物業(yè)時(shí)應(yīng)該注意哪些問題呢？

一、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。因此選聘物業(yè)公司的決定權(quán)在業(yè)主，需要通過召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)予以決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

二、依據(jù)《杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則》第五十一條，物業(yè)選聘方案由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)起草，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后（業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)制定方案的除外），公開發(fā)布選聘信息，開展報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格審查，提出選聘意見，并提交業(yè)主大會(huì)決定。

三、依據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第二款，物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會(huì)審查同意，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外。因此，物業(yè)服務(wù)合同的條款若未授權(quán)業(yè)委會(huì)決定，則在召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同的條款交由業(yè)主大會(huì)審查通過。

四、物業(yè)選聘辦法及物業(yè)服務(wù)合同的條款是否授權(quán)業(yè)委會(huì)決定，可以參見小區(qū)議事規(guī)則。若是授權(quán)業(yè)委會(huì)決定的，在決定之前業(yè)委會(huì)也應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大業(yè)主的意見和建議。

五、在選聘物業(yè)時(shí)業(yè)委會(huì)可以委托招投標(biāo)代理公司進(jìn)行相關(guān)物業(yè)公司招投標(biāo)事宜，可以委托第三方會(huì)務(wù)公司開展業(yè)主大會(huì)會(huì)務(wù)工作，業(yè)委會(huì)給予配合。專業(yè)的人做專業(yè)的事，可以避免程序上的失誤。（小區(qū)在選聘物業(yè)時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)該注意哪些問題？）