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無論從物業(yè)公司還是從業(yè)主角度來看，小區(qū)成立業(yè)委會都是好事，是一個雙贏的舉動，特別是遇到和全體業(yè)主有關(guān)的時候更需要業(yè)委會來協(xié)調(diào)和做決定。關(guān)于成立業(yè)委會需要捋清很多問題，尤其是以下10個問題。
1.成立業(yè)主大會的目的是什么？
答：有兩個目的：一是為了實現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過建立業(yè)主大會，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產(chǎn)及相關(guān)的公共物業(yè)實現(xiàn)保值并增值。
2.業(yè)委會有哪些類型？
答：一種是在發(fā)展商、物業(yè)公司或當?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因為通常這種業(yè)主委員會是到小區(qū)辦進行備案的。但若細究，不禁質(zhì)疑它究竟能體現(xiàn)多少業(yè)主的利益。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，到小區(qū)辦備案。
3.業(yè)委會和業(yè)主大會有何不同？
答：《條例》有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務的“話事權(quán)”在業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。
4.啟動首屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？
答：首屆業(yè)主大會即社區(qū)第一次成立的業(yè)主大會。通讀《物業(yè)管理條例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務院令第379號《物業(yè)管理條例》、建設部印發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。
5.業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？
答：發(fā)展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。
發(fā)展商成為籌委會成員是合理合法的。發(fā)展商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會成立前，也需要實現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)發(fā)展商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，發(fā)展商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。
居民委員會和街道辦事處的指導也必不可少。隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)活動的重視，以及從業(yè)主們長久利益和社會穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導。
特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會的候選代表人必須是業(yè)主本人。
6.籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？
答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時，所有自薦人應首先決定自薦人數(shù)。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1.自動退出。2.無人自動退出時，全體自薦人應先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認可簽字（或錄像存證）后，再進行互相推選。3.當所有自薦人不能形成集體協(xié)議時，可在小區(qū)中進行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。
7.籌備組工作的公正性如何保證？
答：籌備組代表的產(chǎn)生應堅持自薦的形式，反對領導推薦和“欽定”?！段飿I(yè)管理條例》中相應的解釋為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中最困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實質(zhì)性的工作。
8.籌備組的經(jīng)費怎么籌集？
答：費用可由業(yè)主募捐、或發(fā)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔著超過一般工作時間和負荷的事務。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應的酬勞和補償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴格限制，故業(yè)主大會產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費標準進行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應的收費標準等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。
9.召開首次業(yè)主大會需注意什么問題？
答：1.到場人員。全體參會人員的名字都要寫入首次會議紀要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。2.確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權(quán)。3.制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會的決議。4.用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。5.工作計劃。6.財務問題。
特別建議：會議均應邀請物業(yè)公司代表參加，特別是首次會議有政府權(quán)威部門代表在場時，要請物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。
10.成立業(yè)主委員會需要確定哪些事項？
答：需要確定業(yè)主委員的名額；業(yè)主委員的工資待遇；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限劃分；業(yè)主委員會的選舉程序。
一、機構(gòu)介紹
首先，業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織，它是完全依據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，依法成立、依法召開的大會，依法成立的組織。成立業(yè)主大會的主要法律依據(jù)、主要的行為依據(jù)是《物業(yè)管理條例》，還有建設部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》，以及各地房產(chǎn)機關(guān)頒布的相應文件。
而業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。是業(yè)主（代表）大會的常設執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主（代表）選舉產(chǎn)生，受業(yè)主（代表）大會委托，對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督或者實行自治管理（國家法律法規(guī)禁止的除外），同時協(xié)調(diào)處理個別業(yè)主權(quán)益與大多數(shù)業(yè)主權(quán)益之間的矛盾和糾紛。
業(yè)主委員會的權(quán)力基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
二、成立條件
實際當中，各個地區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的條件不盡相同。
1、如根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》及《南京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50％，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30％不足50％，但使用已超過一年的，應當由所在區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門指導召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
2、如根據(jù)《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》成房物管[2003]7號 相關(guān)條款規(guī)定：公有住房出售達到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主應當籌備業(yè)主大會的成立。
3、京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應組建業(yè)主委員會?！?/span>
4、根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的第七條相關(guān)規(guī)定： 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
因此，一般來說，《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》對業(yè)主委員會的成立只做了原則性的規(guī)定，即小區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會需要以住房的出售面積達到建筑總面積的一半以上，但是各個地區(qū)，根據(jù)該地區(qū)的實際情況又有進一步具體的規(guī)定。
三、成立流程
（一） 提出申請
向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組申請表》，并且報街道辦事處備案。
（二） 成立業(yè)主委員會籌備小組
街房管局接到申請后，做出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。
（三） 籌備小組開展籌備工作
1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意?！稑I(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進行，對相關(guān)規(guī)則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權(quán)等。
2、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準。單位代表須有單位授權(quán)委托書。
3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。
業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。
4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及
北京市業(yè)主委員會成立的條件、程序提要：業(yè)主委員會的權(quán)力基礎是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)
簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。籌備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開１５日以前通知投票權(quán)人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。
5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》及，《業(yè)主公約》；公開點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)出席大會的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。
6、一個平方米一個投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時，應該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過國土局，向物業(yè)管理公司施加壓力。
7、開發(fā)商只有一個投票權(quán)。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。
8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會成員。
9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權(quán)，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權(quán)行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權(quán)，每個業(yè)主代表所代表的份額不變。
10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。
11、發(fā)送文件給業(yè)主時，請其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實行少數(shù)服從多數(shù)。
12、提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充說明更改的情況。
13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個問題讓業(yè)主回答：①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？②是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。
14、開發(fā)商也應該會同意公約和議事規(guī)則（這是房管局制定的，是公平的），因為他也想爭取到物業(yè)管理權(quán)。
15、一般來說，應該有維修基金，如果沒有，則要在以后集資。
（四） 業(yè)主委員會應當自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會，推選出委員會主任1人，副主任1-2人。
（五） 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準登記手續(xù)。
（一）業(yè)主委員會登記申請表。
（二）業(yè)主委員會章程。
（三）業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。
（四）業(yè)主公約。
（五）其他相關(guān)資料。
（六） 核準批復
收到區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門的備案意見，業(yè)主委員會成立。
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