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業(yè)委會(huì)更換物業(yè)未經(jīng)業(yè)主“雙過(guò)半”同意，法院怎么判？

位于江蘇睢寧縣的某小區(qū)，成立了業(yè)委會(huì)并選聘了物業(yè)公司。去年1月，該小區(qū)業(yè)主王某等人發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在未告知業(yè)主的情況下，擅自與新物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同，而該合同嚴(yán)重?fù)p害了全體業(yè)主的利益。

為此，王某等人將業(yè)委會(huì)告上法庭，請(qǐng)求撤銷選聘決定。近日，睢寧縣人民法院審理了這一起案件。法院認(rèn)為，被告聘用第三人為某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，依法應(yīng)予以撤銷。

兩方各執(zhí)一詞

業(yè)主：

物業(yè)服務(wù)合同損害業(yè)主利益?

王某等人所在的小區(qū)為普通帶電梯高層住宅，業(yè)主300多戶。去年1月，王某、郭某等人發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在未告知小區(qū)業(yè)主的情形下，解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，于2019年1月26日與新的物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同》。王某等人認(rèn)為，業(yè)委會(huì)聘選新物業(yè)公司，并未經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體討論，純屬業(yè)委會(huì)主任顧某的個(gè)人行為。

去年9月，王某、郭某等人將小區(qū)業(yè)委會(huì)訴至睢寧縣人民法院。庭審中，王某等人表示，業(yè)委會(huì)雖然于2019年4月10日張貼通知，告知業(yè)主可以聯(lián)系價(jià)格實(shí)惠、服務(wù)更好的物業(yè)公司到小區(qū)洽談，并限定期限為4月10日-16日，但熱心的業(yè)主代表付諸實(shí)踐后，被告小區(qū)業(yè)委會(huì)拒絕商談。

部分業(yè)主代表于2019年4月16日將其他物業(yè)公司更優(yōu)惠的收費(fèi)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公示告知全體業(yè)主。在業(yè)主的多次要求下，業(yè)委會(huì)才于2019年4月24日將早在1月份簽訂的《某小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同》進(jìn)行公示。

王某等人認(rèn)為，該合同嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主利益，違反了物業(yè)管理條例和物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院撤銷被告小區(qū)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的江蘇某物業(yè)服務(wù)有限公司作為其物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，由業(yè)主選擇新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)委會(huì)：

進(jìn)行了公告但未召集開會(huì)?

被告某業(yè)委會(huì)辯稱：選聘某物業(yè)公司前進(jìn)行了公告。2019年1月，業(yè)委會(huì)在小區(qū)張貼公告，告知全體業(yè)主由兩家物業(yè)公司競(jìng)選本小區(qū)物業(yè)服務(wù)，請(qǐng)業(yè)主推薦正規(guī)物業(yè)公司參加競(jìng)選，時(shí)間為3天并告知業(yè)主若有異議書面提出。

“業(yè)委會(huì)之所以采取這種公告形式，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多，各自作息時(shí)間不同，無(wú)法同時(shí)召集?！睒I(yè)委會(huì)表示，公告期滿后，業(yè)委會(huì)與第三人江蘇某物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了物業(yè)合同，該合同代表絕大多數(shù)業(yè)主利益，合法有效。

2019年4月10日和2019年6月12日，業(yè)委會(huì)通過(guò)業(yè)主微信群和小區(qū)張貼公告方式告知全體業(yè)主，對(duì)小區(qū)物業(yè)合同持有異議的以書面方式發(fā)信息提出，但公告期滿后也未收到半數(shù)以上的反對(duì)意見。原告不具備起訴要求撤銷物業(yè)服務(wù)合同的主體資格，要求撤銷物業(yè)服務(wù)合同也無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

作為第三人的某物業(yè)公司述稱：公司在2019年初接到業(yè)委會(huì)邀請(qǐng)后，參與了競(jìng)選。在雙方達(dá)成一致意見后，公司及時(shí)向城管局物管中心進(jìn)行了報(bào)備，并入駐該小區(qū)提供服務(wù)?！拔夜咀鳛榉?wù)方接受出資方的邀請(qǐng)后理應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！痹撐飿I(yè)公司認(rèn)為，原告訴請(qǐng)無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。

法院判決

侵害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)撤銷?

睢寧縣人民法院調(diào)查后認(rèn)定，2019年1月26日，被告某業(yè)委會(huì)聘用第三人某物業(yè)公司為某小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，并與該公司簽訂了一份《某小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同》。合同約定第三人服務(wù)期限為5年，自2019年2月1日止2024年1月31日；物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制形式按照二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取，高層住宅按0.9元/平方米/月收取，公共耗能公攤費(fèi)用每戶每年300元等。另約定業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)按照小區(qū)物業(yè)費(fèi)的總額10%提取支付等。

《睢寧縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（試行）第七條第二款規(guī)定，普通帶電梯住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)）：

達(dá)到睢寧普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行1.10元/平方米/月；

達(dá)到睢寧普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行0.80元/平方米/月；

達(dá)到睢寧普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行0.60元/平方米/月。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)服務(wù)規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況可在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)20%，下浮幅度不限。而涉案小區(qū)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到睢寧普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。第三人自認(rèn)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。

睢寧縣人民法院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。被告某業(yè)委會(huì)聘用第三人某物業(yè)公司為某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，未經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，違背了《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，而且第三人服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，就其服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而言收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)過(guò)高，有的甚至違規(guī)收費(fèi)，如業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)按照小區(qū)物業(yè)費(fèi)的總額10%提取支付等，侵害了原告等業(yè)主的合法權(quán)益，因此被告聘用第三人為某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，依法應(yīng)予以撤銷。

法官說(shuō)法

判決后當(dāng)事人息訴服判?

睢寧縣人民法院主審法官表示，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其應(yīng)當(dāng)正當(dāng)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同的職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。“但現(xiàn)在一些小區(qū)業(yè)委會(huì)違規(guī)聘用物業(yè)公司，而物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量又存在瑕疵，侵害業(yè)主合法權(quán)益，以致業(yè)主不滿意，造成社會(huì)秩序不穩(wěn)定?！敝鲗彿ü僬f(shuō)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)委會(huì)更換物業(yè)未經(jīng)業(yè)主“雙過(guò)半”同意，法院怎么判？法院經(jīng)審理后判決撤銷了被告聘用某物業(yè)公司作為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。判決后當(dāng)事人息訴服判。本案處理結(jié)果維護(hù)了涉案小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)履行職責(zé)起到了引導(dǎo)作用。