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什么是包干制？什么是酬金制？包干制好還是酬金制好？各有哪些優(yōu)缺點？

01包干制和酬金制的定義

物業(yè)服務合同按收費標準不同可分為包干制和酬金制物業(yè)服務合同。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

小區(qū)物業(yè)服務合同（包干制）

小區(qū)物業(yè)服務合同（酬金制）

02包干制優(yōu)缺點

包干制的優(yōu)點：

首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)公司采用；

其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等的工作，簡便易行；

第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)服務企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本；

第四，包干制有利于物業(yè)公司規(guī)模經(jīng)營，降低成本。

包干制的缺點：

首先，在包干制中，物業(yè)服務質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)服務企業(yè)可能多收錢少花錢，往往導致物業(yè)服務企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)服務企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響；

第三，實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。

03酬金制優(yōu)缺點

酬金制的優(yōu)點：

首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；

其次，物業(yè)服務企業(yè)服務支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有利于物業(yè)管理的專業(yè)化；

第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務關(guān)系，減少了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾。

酬金制的缺點：

首先，酬金制需要對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認識水平和專業(yè)水平；

其次，物業(yè)服務企業(yè)處于利潤的驅(qū)動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務成本支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)管理費用的攀升。

04舉例分析

包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)服務企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。

包干制的簡單例子：業(yè)主們給物業(yè)公司100萬元用于小區(qū)管理，物業(yè)公司怎么用我都不知道，缺乏知情權(quán)和裁判權(quán)。

酬金制則是給物業(yè)公司100萬元用于小區(qū)管理。雙方事先約定好，其中10萬元是物業(yè)公司的成本支出，其他90萬元物業(yè)公司都得明明白白地花在小區(qū)里。

從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。大家在簽訂合同時，可以根據(jù)不同的情況，選擇不同的收費方式。

05現(xiàn)在很多小區(qū)為什么要采用酬金制？

采用酬金制是未來我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢。這主要是由于包干制的固有缺陷造成的。

1、包干制的制度設(shè)計、盈虧都是物業(yè)企業(yè)的，因此物業(yè)企業(yè)會選擇拼命地節(jié)約，干的越少、賺的越多，業(yè)主利益和物業(yè)服務質(zhì)量得不到保障。

2、包干制下，物業(yè)費交納比例往往比較低，而且無法有效建立物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的信任關(guān)系，一旦涉及到物業(yè)費提價，就是雙方矛盾的爆發(fā)點。

3、酬金制可以使物業(yè)費管理、使用更加科學。在前期公共設(shè)施設(shè)備都是新的，維修及維護成本相對少的時候，盡力爭取有一定經(jīng)費節(jié)余，為公共設(shè)施設(shè)備老化后管理成本增加做好準備，這樣才能做到未雨綢繆，保證花最少的錢來長期維持好小區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)。

4、酬金制真正體現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的雇傭關(guān)系，經(jīng)費使用更透明，業(yè)主有更多的話語權(quán)，可以更好的實踐小區(qū)業(yè)主自治理念。但酬金制物業(yè)管理模式對小區(qū)業(yè)主委員會的要求比較高。