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很多小區(qū)的物業(yè)合同在擬定階段，看起來(lái)頗費(fèi)心思，并沒有起到實(shí)際的效力。比如一些合同上會(huì)約定物業(yè)滿意度的設(shè)置，但最關(guān)鍵部分：誰(shuí)來(lái)調(diào)查、怎么調(diào)查、多大的樣本量、費(fèi)用誰(shuí)出，這些要素卻無(wú)法明確，導(dǎo)致最終合同流于紙面，不具備可操作性。還有很多小區(qū)的合同，一味的對(duì)物業(yè)企業(yè)增加懲罰性條款，這出發(fā)點(diǎn)就是對(duì)物業(yè)的不信任，這限制住了物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)其他服務(wù)功能提升的可能性。

我們認(rèn)為，一份好的合同，應(yīng)該是雙方認(rèn)可，平等簽約，盡可能的減少爭(zhēng)議和扯皮的空間，這樣方便雙方在后續(xù)工作基于合同本身的監(jiān)督和配合。

我們?cè)诳戳撕芏喾菸飿I(yè)合同之后，發(fā)現(xiàn)上海市靜安區(qū)達(dá)安花園小區(qū)與物業(yè)公司簽訂的合同在操作性上更加切實(shí)，下面節(jié)選其合同的部分內(nèi)容，希望能為廣大業(yè)委會(huì)參與者們提供些許參考和借鑒。

一、和物業(yè)的約束性條款

本合同在服務(wù)時(shí)間期限、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)、物業(yè)辦公用房、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、公共收益與維修資金的管理使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核與檢驗(yàn)、違約責(zé)任等方面都做做了明確規(guī)定，并對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)在附件中列了詳細(xì)說(shuō)明，力求條框的嚴(yán)格和細(xì)化。

例如合同第十二條、第十三條、第十五條涉及了物業(yè)在公共收益、維修資金的管理和使用，要求物業(yè)賬目公開透明。

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有的會(huì)所、共用部位及小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施全權(quán)委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，利用小區(qū)共用部分獲取的收入包括但不限于廣告收入、停車位租賃費(fèi)、房屋租賃費(fèi)等收益，公共收益的分成比例為業(yè)主大會(huì)70%、物業(yè)企業(yè)20%，剩余10%作為業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的考核，當(dāng)乙方符合考核要求后支付?？己朔桨冈斠姼郊弧?/span>

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益設(shè)立共管賬戶下的獨(dú)立科目，乙方每月向甲方提交公共收益報(bào)表，公共收益季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)公開，每季度次月10日前將上一季度公共收益打入業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶，涉及公共收益的合同由業(yè)委會(huì)、物業(yè)、供應(yīng)商三方共同簽訂。

[注]共管帳戶定義：以乙方名義開立其他需要專項(xiàng)管理和使用的資金賬戶為“共管賬戶”，由雙方共同管理該賬戶。共管賬戶設(shè)立時(shí)銀行預(yù)留的印鑒章是甲方指定人的印鑒章和乙方的財(cái)務(wù)專用章。

第十五條 乙方遵照《達(dá)安花園專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》編制維修資金使用方案，對(duì)超出乙方權(quán)限范圍的需要維修和改造的項(xiàng)目先由乙方提供三個(gè)供方單位讓甲方挑選，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后按流程實(shí)施，未經(jīng)甲方批準(zhǔn)或授權(quán)，乙方不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。甲方同意乙方可視現(xiàn)場(chǎng)施工、監(jiān)管、配合情況收取項(xiàng)目最終標(biāo)的的5%，作為配合管理費(fèi)。

專項(xiàng)維修資金使用方案經(jīng)甲方批準(zhǔn)后，乙方未按專項(xiàng)維修資金使用方案實(shí)施的，所引致甲方的經(jīng)濟(jì)損失及相應(yīng)法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)。

第十七條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：

（一）設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，履行本合同除11號(hào)樓主辦公室外，二期、三期分別設(shè)立一個(gè)便民服務(wù)點(diǎn)；

（二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及《達(dá)安花園管理規(guī)約》和本合同的約定，開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當(dāng)利益；

（三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題；

（四）及時(shí)向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，每3個(gè)月公布一次專項(xiàng)維修資金和共有部分收益的收支賬目。每季度次月10日前將當(dāng)季公共收益按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的比例予以結(jié)算；

（五）結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；

（六）乙方在本合同期限內(nèi)，不得隨意調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理（見附件十四）。對(duì)物業(yè)管理處主要管理人員調(diào)動(dòng)應(yīng)提前一個(gè)月告知并經(jīng)雙方協(xié)商一致，獲得業(yè)委會(huì)同意方可執(zhí)行（特殊不可抗力原因除外）。

（七）乙方在本合同期限內(nèi)，承諾按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，對(duì)本小區(qū)內(nèi)非居住用途的物業(yè)及群租情況向有關(guān)部門反應(yīng)和持續(xù)配合政府相關(guān)部門整改。

（八）在本合同期限內(nèi)，每年第四季度由評(píng)選小組對(duì)本小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果由甲方公開發(fā)布，并張貼至每棟樓一樓的公告欄公示。評(píng)選小組由小區(qū)業(yè)委會(huì)成員、小區(qū)居委會(huì)成員、小區(qū)黨總支成員、業(yè)委會(huì)黨小組成員組成。業(yè)主委員會(huì)也有權(quán)要求在合適的情況下委托第三方進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)（第三方測(cè)評(píng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)）。按測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行10%公共收益分配處理。

（九）按照乙方投標(biāo)時(shí)的承諾，乙方在本合同有效期內(nèi)獲得上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的稱號(hào)，并在第一年提交創(chuàng)優(yōu)方案。

（十一）乙方承諾在本合同有效期內(nèi)不主動(dòng)提出提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)價(jià)格。

（十二）乙方承諾進(jìn)駐小區(qū)三個(gè)月內(nèi)將向業(yè)委會(huì)提供接管小區(qū)時(shí)現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)備的清單臺(tái)賬。

（十三）乙方承諾對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理不以總包的形式整體轉(zhuǎn)讓給其他個(gè)人或公司。

（十四）乙方承諾秩序維護(hù)等不外包，環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司實(shí)施；部分專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維保、檢測(cè)工作將委托給有資質(zhì)的專業(yè)公司。乙方對(duì)委托方嚴(yán)格監(jiān)管監(jiān)督，保證其提供的服務(wù)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

（十五）乙方承諾無(wú)論是外包還是自有人員必須是具備完全民事行為能力的人。

（十六）乙方承諾小區(qū)垃圾房自主運(yùn)營(yíng)、不改變配套用房房屋用途，如有必要需征得業(yè)委會(huì)同意。

（十七）建筑垃圾清運(yùn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、袋裝化、日產(chǎn)日清。

下列三條則對(duì)物業(yè)違約及合同終止的情況做了考量。

第二十條 除前條規(guī)定的情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第九條約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方承擔(dān)下列第2種方式的違約責(zé)任：

（一）以違約事項(xiàng)涉及并收取的服務(wù)費(fèi)為基數(shù)相應(yīng)減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)方案約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改。

第二十一條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付；已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方雙倍返還。

第二十二條 合同到期或不到期，業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘或法定原因終止的，乙方應(yīng)當(dāng)收到不再續(xù)聘通知之日起三個(gè)月內(nèi)完成移交，并退出小區(qū)管理，否則應(yīng)當(dāng)按照每日人民幣2000元支付違約金。

二、解約條款

第十六條 甲方相關(guān)義務(wù)與權(quán)利——第五點(diǎn)，甲方或業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)乙方的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行半年度考核?？己嗽u(píng)分表詳見附件十一，考核細(xì)項(xiàng)由甲乙雙乙方確定，甲方可動(dòng)態(tài)調(diào)整考核權(quán)重。

考核機(jī)制為：首個(gè)半年度考核低于75分，甲方有權(quán)發(fā)出書面整改意見。連續(xù)兩次考核低于75分，甲方有權(quán)發(fā)出書面整改意見，并可要求更換主管級(jí)以上管理人員，乙方不得拒絕，如乙方不配合，甲方有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。連續(xù)四次考核得分低于75分，經(jīng)乙方認(rèn)可后，甲方有權(quán)解除服務(wù)合同。

第二十三條 本合同期限內(nèi)，任何一方擅自解除合同的，違約方應(yīng)當(dāng)支付守約方人民幣10000元作為違約金。

第二十四條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)依法解除本合同，并按照二十三條規(guī)定處理。

第二十五條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，致使不能完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)依法解除合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償。

甲方依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》七十六條規(guī)定通過業(yè)主大會(huì)做出解聘表決結(jié)果的，甲方有權(quán)依法解除合同，如逾期不退出小區(qū)管理的按照第二十二條規(guī)定處理。

甲方解除合同的，乙方應(yīng)當(dāng)在甲方通知的合理時(shí)間內(nèi)與甲方或其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接手續(xù)。

第二十六條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在30日內(nèi)辦理交接手續(xù)。

三、附件部分 

附件共十五個(gè)部分，包括物業(yè)構(gòu)成；物業(yè)規(guī)劃平面圖；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修服務(wù)；公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；公共區(qū)域秩序的維護(hù)服務(wù)；物業(yè)使用禁止性行為的管理；綜合管理服務(wù)；其他服務(wù)承諾；物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書；考核方案；履約保證金；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；技術(shù)標(biāo)；關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)理約定。

其中，共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護(hù)等內(nèi)容都有詳細(xì)說(shuō)明。

合同對(duì)小修、大修的界定通過具體的事項(xiàng)做了定義。例如，零星修理（包含在物業(yè)費(fèi)中）的范圍包括：

（1）內(nèi)外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補(bǔ)（每處1平方米以下）。

（2）更換公共走道門窗五金件。

（3）疏通水管、污水管等排水、排污管道。

（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于0.5平方米，因管理原因及其他非人為因素造成的的破損）。

（5）街坊道路側(cè)石、路面修補(bǔ)（單塊長(zhǎng)度小于1米或面積小于1平方米）。

（6）設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)修補(bǔ)。

（7）扶手、欄桿、燈桿等補(bǔ)刷油漆。

（8）道路標(biāo)識(shí)及指路牌等導(dǎo)引設(shè)施的修補(bǔ)、油漆。

（9）本類中涉及的其它共用部位或設(shè)施的零星維修。

供水系統(tǒng)、二次生化處理系統(tǒng)、公共照明成本構(gòu)成、消防系統(tǒng)成本構(gòu)成、避雷系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯運(yùn)行的日常保養(yǎng)、維修都包含在物業(yè)費(fèi)之內(nèi)。

以上內(nèi)容僅僅是一個(gè)參考，每個(gè)小區(qū)情況不同，擬定物業(yè)合同一定要根據(jù)自身小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行操作，確保條款實(shí)際可執(zhí)行性。