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房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，先看保修期！怎么確定房屋保修期？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，由誰負責(zé)？

新買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，的確是件揪心事，也是業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，拒交物業(yè)費的誘因。那么，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)不應(yīng)該找物業(yè)？

關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》和《建設(shè)部商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同。

施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)單位履行保修義務(wù),自竣工驗收合格之日起計算

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位（即施工單位）在向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（本文稱為保修A期限）

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者承擔(dān)保修責(zé)任

自住宅交付用戶使用之日起計算

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：（本文稱為保修B期限）

屋面防水3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個月；

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

衛(wèi)生潔具1年；

燈具、電器開關(guān)6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于上述期限。

準確理解保修A期限、B期限中的

保修關(guān)系和保修期起算時間

一是保修關(guān)系不同?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對象不同，是兩個不同的法律關(guān)系；

二是保修期起算時間不同。建設(shè)工程保修期是自竣工驗收合格之日起計算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算；

三是保修期限不同?！氨Ｐ轆期限”規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于“保修B期限”中的保修期。 

存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期]

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

對于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

該條款中的存續(xù)期，是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段，即：

存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期]。

住宅質(zhì)量保修期的確定

1、住宅質(zhì)量保證書的保修期應(yīng)按以下不同情況分別確定：

（1）商品住宅竣工驗收合格后即交付住戶使用的，其保修期按不低于《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的保修期確定（保修A期限）。

（2）商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期按不低于存續(xù)期確定。

（3）當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定（保修B期限）。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、現(xiàn)實中，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位，由受委托單位負責(zé)維修。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。