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業(yè)主更換物業(yè)，法律依據(jù)有哪些？需要什么流程？業(yè)主要求更換物業(yè)，需要什么法律依據(jù)？業(yè)主如何更換物業(yè)公司？

如果對(duì)物業(yè)的服務(wù)不滿意，業(yè)主可以自行更換物業(yè)，除了要知道更換物業(yè)的流程，還有必要知道更換物業(yè)的法律依據(jù)。

一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

依照我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體。他們可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

法律依據(jù)：

1、《物權(quán)法》第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

需要注意的是，小區(qū)業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，其自身無(wú)權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件

更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有：

1、法定解除。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除。

2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同。

《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算；對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；對(duì)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

三、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)所需程序

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：

(1)業(yè)主大會(huì)的決議；業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；

(3)確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

(4)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人;

(5)物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過(guò)程中，業(yè)主大會(huì)的召開、決議尤為重要。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

四、招標(biāo)過(guò)程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)

(1)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；

(2)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

(3)評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；

(4)中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

五、招標(biāo)前辦理備案工作

在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：

(1)業(yè)主大會(huì)決議；

(2)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；

(3)招標(biāo)文件；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業(yè)公司后需要交接的資料

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料；

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

(4)物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊(cè)等。

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索??；如果是由于開發(fā)商的原因，則可以向開發(fā)商主張，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑予以解決。

七、原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過(guò)法院要求其強(qiáng)令退出

依據(jù)《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十七條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

(三)業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出；逾期不退出的，處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款，并由頒發(fā)其資質(zhì)證書的行政主管部門降低其資質(zhì)等級(jí)或者取消其資質(zhì);

(四)退出服務(wù)時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對(duì)其制約和影響力大大降低，對(duì)很多糾紛和爭(zhēng)議越來(lái)越無(wú)能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業(yè)主與物業(yè)公司是一場(chǎng)實(shí)力懸殊的法律“角力”。業(yè)主對(duì)于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對(duì)那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施只享有共有所有權(quán)。

所以，對(duì)于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風(fēng)等涉及社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的問題，單個(gè)業(yè)主無(wú)法獲得有效的原告身份，就無(wú)法以個(gè)人名義出來(lái)主張權(quán)益，在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。

因此業(yè)主維權(quán)必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)以及由業(yè)主大會(huì)所選出的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)，依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護(hù)自身權(quán)益。