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一、對物業(yè)公司常見的不滿意的地方

1、對物業(yè)勸阻不滿意。

業(yè)主違規(guī)裝修、拆改公用設(shè)施設(shè)備、違章搭建、占用綠地建私家花園、不按規(guī)定放養(yǎng)寵物以及隨意停車占用消防通道等，物業(yè)公司予以勸阻制止，在問題處理過程中業(yè)主對物業(yè)不滿意。

對物業(yè)服務(wù)不滿意。

物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不按標準服務(wù)，如維修不及時、不徹底；小區(qū)環(huán)境臟、亂、差，垃圾清理不干凈；綠化養(yǎng)護不到位、死棵斷檔嚴重；車輛停放管理不規(guī)范等。

二、更換物業(yè)的法律依據(jù)

依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

2、《物業(yè)管理條例》第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

三、更換物業(yè)公司有何流程？

按照國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。小區(qū)更換物業(yè)公司，應(yīng)該首先召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主決定，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，超半數(shù)以上的業(yè)主同意就可以更換物業(yè)公司。

所以按照規(guī)定，更換物業(yè)公司需要經(jīng)過：

1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，半數(shù)以上業(yè)主同意，即可更換物業(yè)公司；

2、由業(yè)委會負責(zé)物業(yè)管理招標事宜，邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè)；

3、新老物業(yè)完成交接手續(xù)，新物業(yè)進場。

需要注意的是，在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會就應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司，并將這一決定書面告知物業(yè)公司；同樣，物業(yè)公司決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，也需要在合同屆滿三個月前書面告知業(yè)委會。

四、未成立業(yè)主大會，小區(qū)能更換物業(yè)公司嗎？

一般情況下，小區(qū)需要首先成立業(yè)主大會，之后通過業(yè)主大會中選舉出來的業(yè)委會對小區(qū)各項公共事務(wù)進行統(tǒng)籌管理管理，包括負責(zé)聘用以及解聘物業(yè)公司的事宜?？墒菢I(yè)主大會難召開、業(yè)委會難成立是現(xiàn)在小區(qū)的通病，那么如果小區(qū)未成立業(yè)主大會或是沒有業(yè)委會，業(yè)主們還能更換物業(yè)公司嗎？

答案是肯定。

五、服務(wù)合約未到期，業(yè)主可以選擇更換物業(yè)公司嗎？

如果生活中，業(yè)主不滿意物業(yè)公司服務(wù)，要求更換物業(yè)公司，但是物業(yè)服務(wù)合同未到期，這種情況何解？

首先，需要區(qū)分小區(qū)是否實行的是前期物業(yè)服務(wù)。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”，所以這一情況下，無需等到合約到期，業(yè)主即可選擇新的物業(yè)公司。

其次，針對非前期物業(yè)服務(wù)，按照約定處理

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，第八條明確表示，業(yè)主大會按照物權(quán)法規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

合約未到期，業(yè)主可以按照法定程序解約物業(yè)公司。

但是其中牽涉到合同終止的問題，這就要看物業(yè)公司是否有違約責(zé)任，沒有違約責(zé)任，業(yè)主單方解除合同還是需要承擔(dān)違約責(zé)任的，具體賠償問題雙方可以協(xié)商解決，如果合同中有相應(yīng)約定則按照合同處理。同時，這一情況下，也應(yīng)保證對方必要的交接時間，既要避免小區(qū)出現(xiàn)無人管理的真空狀態(tài)，也要給物業(yè)公司之間的交接工作準備必要的時間。