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如何認(rèn)定業(yè)主身份？

業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人可以視為業(yè)主。

房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中購(gòu)房人超過(guò)一人的，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

如何計(jì)算業(yè)主投票權(quán)數(shù)？

業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：

（1）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。

其中，建設(shè)單位“專(zhuān)有部分的面積”是指未銷(xiāo)售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：

停車(chē)庫(kù)；

依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè)；

配電房、避難層、儲(chǔ)藏室；

不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

（2）建筑物總面積，按照前項(xiàng)專(zhuān)有部分面積的總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

（1）業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

（2）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，如何推選召集人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主小組會(huì)議或者采用業(yè)主推薦的方式推選一名業(yè)主作為召集人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“召集人”）。

推選召集人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，召集人應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由召集人在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。召集人因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選召集人參加。

業(yè)主委員會(huì)候選人如何產(chǎn)生？條件是什么？

籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會(huì)委員的代表性、廣泛性和物權(quán)的比例，確定委員的分布和人數(shù)（一般由5-15名成員組成），并實(shí)行差額或等額選舉。業(yè)主委員會(huì)委員的候選人由籌備組通過(guò)直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)召集人座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生，具體方式由居(村)民委員會(huì)確定。

業(yè)主委員會(huì)候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）具有完全民事行為能力；

（2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（4） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（5） 具有一定的組織能力；

（6） 具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主大會(huì)可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。