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沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)之前，開發(fā)商有權(quán)利更換物業(yè)公司嗎？這個(gè)問題，包括政府、行業(yè)以及業(yè)主群體內(nèi)部，各方爭(zhēng)議很大。2015年，我從司法案例、法律規(guī)制等方面，對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行了初步探討。

基于對(duì)開發(fā)商更換物業(yè)公司導(dǎo)致糾紛的分析

在住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理過程中，有些開發(fā)商會(huì)因?yàn)榉N種原因更換物業(yè)公司——比如，原有的前期物業(yè)服務(wù)合同到期；或者，開發(fā)商與原來聘用的物業(yè)公司之間出現(xiàn)分歧。通常，多數(shù)業(yè)主會(huì)選擇接受開發(fā)商更換的物業(yè)公司，只要服務(wù)質(zhì)量不因?yàn)楦鼡Q物業(yè)公司而下滑。

不過，由于開發(fā)商更換物業(yè)公司而發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛的情況，并不少見。在業(yè)主群體當(dāng)中，始終有部分業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商無權(quán)更換物業(yè)公司，并且拒絕向新的物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)——以此表示不認(rèn)可開發(fā)商該更換行為和新物業(yè)公司提供服務(wù)的合法性。同時(shí)，其中一些小區(qū)的業(yè)主會(huì)就此發(fā)起籌備業(yè)主大會(huì)的維權(quán)行動(dòng)。如果業(yè)主大會(huì)能夠順利籌備成功，則糾紛和矛盾會(huì)在表面上轉(zhuǎn)移為由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)然，開發(fā)商選聘的新物業(yè)公司無論是否被業(yè)主大會(huì)續(xù)聘，都會(huì)向欠費(fèi)業(yè)主追討其提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這樣來看，無論是出于何種原因、形成何種結(jié)果，開發(fā)商是否有權(quán)更換住宅小區(qū)的物業(yè)公司，都是一個(gè)必須回答的問題——YES or NO，沒有其他選擇，沒有折中答案。這個(gè)問題若沒有準(zhǔn)確答案，就無法判定開發(fā)商再次選聘的物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份是否合法——或者說，這家公司是否有權(quán)收費(fèi)；業(yè)主是否必須向其交納物業(yè)費(fèi)。

如果無法討論清楚“開發(fā)商是否有權(quán)更換住宅小區(qū)的物業(yè)公司”，則在業(yè)主大會(huì)設(shè)立之前，住宅小區(qū)的物業(yè)管理秩序就處在一種根本上的不穩(wěn)定狀態(tài)——開發(fā)商可以隨時(shí)更換物業(yè)公司，而業(yè)主必須接受這個(gè)結(jié)果并且付費(fèi)。這對(duì)于相當(dāng)多的業(yè)主來說，是會(huì)感到不可理解和不能接受的——因?yàn)檫@個(gè)事情不太符合常情常理：在選擇物業(yè)公司這件事情上，我只有交錢的義務(wù)而沒有選擇的權(quán)利。

一、前期物業(yè)管理，清晰的制度來源與含混的制度現(xiàn)狀

眾所周知，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，開發(fā)商的權(quán)利至少在名義上與其他業(yè)主沒有什么區(qū)別。也就是說，開發(fā)商更換物業(yè)公司基本上只能發(fā)生在業(yè)主大會(huì)設(shè)立之前。那么，在深入討論開發(fā)商是否有權(quán)更換住宅小區(qū)的物業(yè)公司之前，我們先來總結(jié)有哪些法律條款支持開發(fā)商擁有選聘物業(yè)公司的權(quán)利——或者說，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)前期物業(yè)管理當(dāng)中開發(fā)商的權(quán)利是如何規(guī)定的。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然專門設(shè)置“前期物業(yè)管理”一章，但是并沒有對(duì)前期物業(yè)管理作出定義?！稐l例》第二十一條規(guī)定，“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！笨梢哉J(rèn)為，該條款規(guī)定了前期物業(yè)管理的時(shí)限和內(nèi)容——從時(shí)限上說，結(jié)合《條例》第十五條、第二十六條以及《合同法》第二十五條、第三十二條的規(guī)定，住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理階段到業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)終止。最高人民法院的司法解釋也可以支持這個(gè)判斷。同時(shí)，該條款還明確了前期物業(yè)管理的合同雙方，是開發(fā)商和其聘用的物業(yè)公司，以及雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。通常，《條例》第二十一條會(huì)被認(rèn)為“建設(shè)單位在前期物業(yè)管理階段有權(quán)聘用物業(yè)公司”的法律依據(jù)。

那么，是否可以就此認(rèn)為：開發(fā)商可以在前期物業(yè)管理階段隨時(shí)選聘（包括解聘）物業(yè)公司呢？

討論這個(gè)問題，需要追溯物業(yè)管理制度的演進(jìn)過程?，F(xiàn)在來看，1994年頒布實(shí)施的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》非常簡(jiǎn)陋，但很多現(xiàn)行的物業(yè)管理制度在其中都可以找到雛形。該《辦法》第五條第一款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”。這個(gè)規(guī)定可以視為是前期物業(yè)管理制度化的初始狀態(tài)。該條款的意義在于，確定了開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間點(diǎn)，是在預(yù)售或銷售階段。第五條第一款規(guī)定，“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！逼浜x是，物業(yè)公司在成為住宅小區(qū)的“管理人”之前，開發(fā)商是小區(qū)的管理人。也就是說，在物業(yè)公司成為小區(qū)的管理人之后，開發(fā)商不再是小區(qū)的管理人；或者說，開發(fā)商和物業(yè)公司不能同時(shí)是小區(qū)的管理人。

1994年頒行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章“物業(yè)管理公司及其職責(zé)”里面的若干條款，也可以視為是前期物業(yè)管理制度的初期形態(tài)，但其規(guī)定比建設(shè)部的《辦法》要更為詳盡：

其中，第二十四條規(guī)定，“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)?！边@個(gè)條款包含有幾個(gè)意思：其一，住宅小區(qū)的開發(fā)商在發(fā)出業(yè)主入住通知前的六個(gè)月，要實(shí)施前期管理；前期管理可以是開發(fā)商自行管理或委托物業(yè)公司管理。這個(gè)管理稱之為“前期管理”——這大概是前期物業(yè)管理的語源之一。其二，前期管理的費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，但是沒有明確規(guī)定承擔(dān)期限截止的時(shí)點(diǎn)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條第一款規(guī)定，“住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；管委會(huì)在此期間成立的，管委會(huì)應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，管委會(huì)應(yīng)依本條例規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理?！边@可以理解為后來為各地制度曾普遍采用的住宅區(qū)前期物業(yè)管理期限的初始設(shè)計(jì)——自入住之后，不超過兩年時(shí)間。在這個(gè)期限內(nèi)，開發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，包括采用自行管理或者委托物業(yè)管理公司管理兩種方式；即使在在此期間業(yè)主建立起自己的管理組織——管理委員會(huì)（近似于后來的業(yè)主委員會(huì)，但管理權(quán)限大于業(yè)主委員會(huì)而近于業(yè)主大會(huì)），也必須與開發(fā)商簽訂委托管理合同且不得終止。也就是說，在入住之后的兩年內(nèi)，開發(fā)商擁有住宅小區(qū)的管理權(quán)。

同時(shí)，雖然規(guī)定“開始入住兩年后”管委會(huì)應(yīng)當(dāng)行使管理權(quán)，但是第二十五條第二款也規(guī)定，“在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會(huì)仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理?！边@相當(dāng)于將住宅區(qū)業(yè)主組織成立前的管理權(quán)人設(shè)定為開發(fā)商，從明確小區(qū)管理責(zé)任的角度看，這樣的制度設(shè)計(jì)遠(yuǎn)比國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》清晰。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》還在第三十條明確規(guī)定了開發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的解聘權(quán)，“物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，管委會(huì)或委托方可以終止合同?！边@里的“委托方”可以理解為開發(fā)商，參見該《條例》的第二十五條所規(guī)定的“住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理”，“在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會(huì)仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理?！北容^而言，同時(shí)期的建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》只在第十條規(guī)定，物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確合同期限，并沒有如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》這般明確前期物業(yè)管理期限及其間開發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的解聘權(quán)利。

總結(jié)而言，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“前期物業(yè)管理”制度是：小區(qū)的開發(fā)商在業(yè)主組織建立之前，可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，時(shí)限為兩年；沒有建立起業(yè)主組織的，開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)管理責(zé)任。入住之后的兩年內(nèi)，建立起業(yè)主組織的，也必須與開發(fā)商簽訂委托管理合同且不得終止；兩年之后，開發(fā)商對(duì)業(yè)主組織在同等條件下有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。相對(duì)來說，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》則沒有賦予開發(fā)商入住之后兩年內(nèi)的絕對(duì)簽約權(quán)和入住兩年后的優(yōu)先續(xù)約權(quán)。同時(shí)，前述《條例》和《辦法》都規(guī)定了物業(yè)公司的收費(fèi)權(quán)利和業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)。

值得注意的是，雖然在彼時(shí)的法律規(guī)范上尚沒有引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，但是已經(jīng)有學(xué)者在1990年代開始向內(nèi)地引介建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。1989年，建設(shè)部制定《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，其中規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。”“異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其它組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作?！睂⒃摗兑?guī)定》與前述《條例》和《辦法》對(duì)照分析，可以發(fā)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)管理關(guān)系在業(yè)主組織建立之前，已經(jīng)處于開發(fā)商-物業(yè)公司-業(yè)主的三角關(guān)系中，而且業(yè)主已經(jīng)處于處于權(quán)利-義務(wù)的不對(duì)等狀態(tài)。

2001年，建設(shè)部頒布部門規(guī)章《商品房銷售管理辦法》，其中第十三條規(guī)定，“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！边@樣，在住宅區(qū)的業(yè)主組織建立之前，物業(yè)管理關(guān)系中就存在了兩個(gè)合同關(guān)系——其一，是開發(fā)商與物業(yè)公司在房屋銷售前訂立的合同；其二，是業(yè)主以買受人身份在房屋購買時(shí)訂立的合同。在在開發(fā)商交付房屋后——這意味著房屋的買受人身份已經(jīng)變?yōu)榉课莸臉I(yè)主；開發(fā)商如果在小區(qū)內(nèi)還持有物業(yè)，則其也是諸多業(yè)主中的一個(gè)——直至業(yè)主組織建立之前這段時(shí)間內(nèi)，這兩份合同之間彼此的關(guān)系并沒有得到明確。也就是說，物業(yè)公司在業(yè)主入住之后在小區(qū)區(qū)內(nèi)實(shí)施的物業(yè)管理行為，其行為效力的來源，究竟是與開發(fā)商在房屋銷售前訂立的合同，還是與業(yè)主在房屋購買時(shí)訂立的合同，成為懸而未決的問題——如果說業(yè)主是物業(yè)公司在入住之后的管理行為的合同相對(duì)人，則開發(fā)商也就隨之失去了對(duì)物業(yè)公司基于合同的諸多約束，包括解聘權(quán)利和再次選聘的權(quán)利。

這點(diǎn)，在2003年制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中似乎已經(jīng)注意到，并且設(shè)置專章規(guī)制“前期物業(yè)管理”。但是，對(duì)于前期物業(yè)管理中“開發(fā)商-物業(yè)公司-業(yè)主”三者之間的關(guān)系，并沒有充分界定彼此間的權(quán)利和義務(wù)——1、繼續(xù)維持開發(fā)商與物業(yè)公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；2、沒有強(qiáng)制要求業(yè)主與物業(yè)公司之間必須簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建立二者之間的合同關(guān)系；3、將開發(fā)商與物業(yè)公司之間建立的合同關(guān)系，寫入商品房買賣合同，成為業(yè)主在購房時(shí)必須接受的合同內(nèi)容；4、給予物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的“法定收費(fèi)權(quán)利”，以及起訴欠費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。然而，該《條例》并沒有規(guī)定開發(fā)商在房屋交付后，是否有權(quán)利改變前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

2004年，建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本中，有如下條款：“第三十六條 本合同期滿前 月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。”按照該條款，在業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)商有權(quán)更換物業(yè)公司。

但是2007年《物權(quán)法》的制定，讓“開發(fā)商-物業(yè)公司-業(yè)主”三者之間在前期物業(yè)管理階段的關(guān)系更加模糊不清，也讓開發(fā)商是否有權(quán)更換物業(yè)的問題難以定論——《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主的共同管理權(quán)，其中包括“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”，“由業(yè)主共同決定”。那么，在《物權(quán)法》施行之后的前期物業(yè)服務(wù)管理階段，小區(qū)的開發(fā)商是否還有權(quán)利更換物業(yè)公司呢？立法者和行政主管部門似乎都沒有明確的意見，這也導(dǎo)致這個(gè)問題始終在引發(fā)諸多糾紛和爭(zhēng)議。

二、更換前期物業(yè)公司，開發(fā)商的權(quán)利抑或業(yè)主共同管理事務(wù)

“在前期物業(yè)服務(wù)合同中，合同主體為建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。……建設(shè)單位在銷售所建建筑物時(shí)，為保證在業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前建筑物的物業(yè)服務(wù)和業(yè)主的正常生活秩序，可以選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！睍呵也蝗ビ懻摻ㄔO(shè)單位是否由義務(wù)保證房屋交付之后住宅小區(qū)的正常生活秩序，以及是否有權(quán)利決定房屋交付之后的物業(yè)公司——這個(gè)問題在后面會(huì)部分地涉及到——至少開發(fā)商在銷售建筑物時(shí)，是有權(quán)利聘用物業(yè)公司的。這是因?yàn)?，開發(fā)商在房屋銷售階段擁有其在售小區(qū)的全部產(chǎn)權(quán)。但是，在小區(qū)業(yè)主入住之后的前期物業(yè)管理階段中“開發(fā)商-物業(yè)公司”二者之間的關(guān)系，則發(fā)生了變化——有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商雖是簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，但并非履行合同的主體，真正履行合同的主體是物業(yè)公司與該小區(qū)的全體業(yè)主，因此，開發(fā)商并非履行意義上的合同相對(duì)人。

這種錯(cuò)位的前期物業(yè)管理階段的合同相對(duì)人關(guān)系，導(dǎo)致開發(fā)商-物業(yè)公司-業(yè)主三者之間在履行前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，權(quán)利-義務(wù)均存在不對(duì)等的情況。對(duì)于開發(fā)商來說，是《前期物業(yè)服務(wù)合同》的甲方，但承擔(dān)不支付合同費(fèi)用的義務(wù)，也不承擔(dān)向合同的受益人收取費(fèi)用的責(zé)任；甚至開發(fā)商在現(xiàn)實(shí)中幾乎也不監(jiān)督物業(yè)公司履行合同的情況。對(duì)于提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司來說，其在小區(qū)中履行合同的權(quán)利來自于開發(fā)商的聘用，其服務(wù)對(duì)價(jià)向業(yè)主收取；其物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主來說，在前期物業(yè)管理階段擁有交費(fèi)的義務(wù)，沒有選聘物業(yè)公司的權(quán)利；對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，如果物業(yè)公司拒不接受，也幾乎難以實(shí)現(xiàn)。

在大多數(shù)的情況下，在業(yè)主大會(huì)成立前，小區(qū)的開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主之間的合同關(guān)系是穩(wěn)定的。但是，也有些“意外情況”會(huì)改變房屋交付時(shí)的物業(yè)管理相關(guān)各方的合同關(guān)系，包括：

（一）《前期物業(yè)服務(wù)合同》設(shè)定固定期限，且到期時(shí)業(yè)主大會(huì)未成立。這時(shí)，存在出現(xiàn)如下幾種可能：1、開發(fā)商（或因注銷，或因無意愿）不再介入小區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主沒有能力形成“共同決定”，小區(qū)自此處于“無合同”狀態(tài)，物業(yè)公司提供“事實(shí)服務(wù)”。2、開發(fā)商與合同到期的物業(yè)公司續(xù)約，小區(qū)物業(yè)管理秩序與此前保持一致。3、開發(fā)商重新選聘物業(yè)公司，并簽訂新的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

（二）《前期物業(yè)服務(wù)合同》沒有設(shè)定固定期限（通常表述為“合同期限自甲乙雙方簽章之日起至業(yè)主委員會(huì)成立簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同止”），且業(yè)主大會(huì)未成立；或者《前期物業(yè)服務(wù)合同》設(shè)定固定期限，且未到期——此時(shí)，開發(fā)商與物業(yè)公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系也有改變的可能性，比如：1、開發(fā)商希望更換“不聽話”物業(yè)公司。2、物業(yè)公司因?yàn)橹T多原因（包括物業(yè)費(fèi)不能提價(jià)），不愿繼續(xù)提供服務(wù)。3、開發(fā)商和物業(yè)公司均同意終止合同。

如果開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主對(duì)在前期物業(yè)管理階段出現(xiàn)前述“意外情況”時(shí)更換物業(yè)公司均不表示異議，尤其是小區(qū)業(yè)主群體普遍保持沉默，則小區(qū)的物業(yè)管理秩序可以繼續(xù)。如果開發(fā)商、物業(yè)公司或業(yè)主三者中的任意一方提出不同意見，則前期物業(yè)管理合同的這種三方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的潛在矛盾就會(huì)爆發(fā)，并引起“開發(fā)商是否有權(quán)在業(yè)主大會(huì)成立前更換物業(yè)公司”的疑問和糾紛。

有些地方行政主管部門通過規(guī)范性文件對(duì)前期物業(yè)管理階段中需要更換物業(yè)公司的情況加以明確。比如，石家莊住房局制定的《石家莊市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》規(guī)定，前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變動(dòng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定重新選聘方案，通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然這樣的規(guī)定有違反《物權(quán)法》之嫌疑，但從規(guī)范物業(yè)管理秩序的角度看，比明確更換程序之前的混沌狀態(tài)是個(gè)進(jìn)步。但是，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的”僅是前述多種“意外情況”之一種，其中各方訴求相對(duì)簡(jiǎn)明；其他的意外情況，則更加容易引發(fā)糾紛，尤其是開發(fā)商主動(dòng)更換物業(yè)公司的時(shí)候。

媒體報(bào)道，2015年3月16日，東莞市房管局官網(wǎng)發(fā)布一則“東城區(qū)中惠華庭物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告”，引起該小區(qū)業(yè)主不滿。向媒體投訴的業(yè)主代表們認(rèn)為，他們?nèi)?a data-mid="843" href="http://m.nthddy.com.cn/a/1326.html">住小區(qū)已十余年，物業(yè)產(chǎn)權(quán)早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商“代表”業(yè)主更換物業(yè)公司的行為違背物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定。在該新聞報(bào)道中，各方觀點(diǎn)分別為：

1、開發(fā)商：中惠華庭小區(qū)目前仍未成立業(yè)委會(huì)，開發(fā)商自主更換物業(yè)，采用的依據(jù)是“前期物業(yè)辦法”。依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法規(guī)政策；

2、持反對(duì)意見的業(yè)主：我國《物權(quán)法》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，應(yīng)由業(yè)主共同決定。

3、現(xiàn)物業(yè)公司：與開發(fā)商簽訂的合同確實(shí)已于2014年12月31日到期。但是，前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)合同期滿問題列出了明確條款：期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果業(yè)主大會(huì)沒有做出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)做出選聘或者續(xù)聘決定為止。該公司目前對(duì)中惠華庭處于“事實(shí)管理狀態(tài)”，而小區(qū)業(yè)主目前正在籌備業(yè)委會(huì)，應(yīng)該由業(yè)主投票決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司。

4、行業(yè)協(xié)會(huì)：東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長表示，兩種法規(guī)有沖突的情況下，應(yīng)遵循《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。

遺憾的是，該事先的新聞報(bào)道中沒有出現(xiàn)行政主管部門的意見。不過，從東莞市房管局官網(wǎng)上發(fā)布該招標(biāo)的情形看，當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T的觀點(diǎn)已經(jīng)不言自明。

類似的糾紛，絕非個(gè)例。

2014年10月，福建省高級(jí)人民法院對(duì)“江能榮與福州嘉陽物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案”下達(dá)“再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書”。該案涉訟小區(qū)為福州泉塘新城（米羅時(shí)代），該小區(qū)至該裁定書下達(dá)時(shí)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，亦沒有召開業(yè)主大會(huì)重新選聘新的物業(yè)公司。2004年今典園公司與涉訟小區(qū)的業(yè)主訂立了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定今典園公司為涉訟小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的期限為三年。2006年8月9日，開發(fā)商國邦公司與嘉陽公司訂立了《泉塘新城（米羅時(shí)代）物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。國邦公司在選聘嘉陽公司時(shí)，未按當(dāng)時(shí)施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定的選聘程序進(jìn)行。2009年8月國邦公司與嘉陽公司再次簽訂《泉塘新城（米羅時(shí)代）物業(yè)管理服務(wù)合同》。小區(qū)業(yè)主對(duì)開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間私自更換物業(yè)公司表示不滿。

福建省高級(jí)人民法院在審理后認(rèn)為，在開發(fā)商于2006年更換物業(yè)公司時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！币簿褪钦f，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)。因涉訟小區(qū)的業(yè)主大會(huì)未召開、業(yè)主委員會(huì)未成立，國邦公司作為該小區(qū)的建設(shè)單位另行選聘前期物業(yè)管理企業(yè)未違反相關(guān)規(guī)定。據(jù)此，駁回江能榮的再審申請(qǐng)。

特別需要注意的是，該訴訟中開發(fā)商更換物業(yè)公司的時(shí)間是在2006年，是在《物權(quán)法》頒行之前。因此，該《裁定書》的判詞中特意寫明，“根據(jù)當(dāng)時(shí)施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》”，并援引《最高人民法院〈關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉》第一條的規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！眴栴}是，如果該更換行為發(fā)生在2007年《物權(quán)法》頒行之后，又會(huì)是什么樣的裁判結(jié)局呢？

僅從《合同法》的角度看，如果前期物業(yè)服務(wù)合同的合同主體為開發(fā)商和前期物業(yè)公司，則開發(fā)商擁有前期物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)。但是，從《物權(quán)法》所確立的建筑物區(qū)分所有權(quán)角度看，開發(fā)商行使對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的解除權(quán)，以及開發(fā)商在前期物業(yè)管理階段更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)都還存在著諸多爭(zhēng)議。按照《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，在開發(fā)商交付房屋之后，小區(qū)的物業(yè)公司選聘事項(xiàng)顯然已經(jīng)屬于業(yè)主共同管理事務(wù)。

至今為止，維權(quán)業(yè)主群體、物業(yè)管理行業(yè)、行政主管部門，以及個(gè)案中涉及的開發(fā)商，對(duì)該類問題還無法形成一致意見。而且，在業(yè)主大會(huì)成立前，如何通過“業(yè)主共同決定”的方式，決定前期物業(yè)合同的終止、前期物業(yè)公司的重新選聘等諸多事項(xiàng)，也還沒有比較有效可行的方法。

當(dāng)然，盡早成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，完成物業(yè)公司的選聘工作，結(jié)束前期物業(yè)管理狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)是小區(qū)業(yè)主們相對(duì)較優(yōu)的選擇。但在現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)過程又面臨著另外諸多難題。