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房屋漏水是居民小區(qū)較為普遍發(fā)生的現(xiàn)象之一。因房屋漏水造成業(yè)主財產(chǎn)損失和損害，到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任？由于房屋漏水的情形不同，因此定責(zé)也不盡相同。

情形一、防水不合格，樓下遭了殃

劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業(yè)主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進(jìn)行裝修后，唐某家中遂開始出現(xiàn)長期滲漏的情況。

在案件處理過程中，通過法官調(diào)解，劉某主動重新做了其家中的衛(wèi)生間防水，并由法官組織進(jìn)行了閉水試驗(yàn)，在雙方確認(rèn)漏水問題已經(jīng)解決，房屋停止漏水后，經(jīng)法院主持對房屋損失部分進(jìn)行了調(diào)解。最終，劉某賠償唐某房屋損失6000元。

法官曹瑋說，本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型，即樓上業(yè)主的防水存在問題（也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的）。

漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人，對于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失，理應(yīng)進(jìn)行賠償。若確定屬于裝修公司工程質(zhì)量或管線問題，則可向裝修公司或管線廠家另行追償。

情形二、樓頂曬臺種花，水漏鄰家

孟某系某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，購房時，開發(fā)商向其贈送了樓頂曬臺。后因該曬臺漏水，導(dǎo)致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對漏水原因提出異議，認(rèn)為是曬臺的設(shè)計存在缺陷從而導(dǎo)致漏水，但未能舉證。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺由開發(fā)商交付孟某后，由孟某單獨(dú)使用，已形成與其他區(qū)域相獨(dú)立的一部分，應(yīng)定性為孟某使用的專有部分，故維護(hù)保養(yǎng)的義務(wù)由孟某自行承擔(dān)，因此造成的損失也應(yīng)由孟某予以承擔(dān)。據(jù)此，法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

情形三、違法搭建鴿舍防水被毀

阿某系烏市某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，2014年其房屋發(fā)生持續(xù)漏水，遂將物業(yè)公司起訴到法院。物業(yè)公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定。經(jīng)鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時打入的鋼釘造成屋面防水被破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官蔣欣庭后解釋稱，正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，但該案中根據(jù)漏水原因的鑒定結(jié)論，導(dǎo)致漏水的原因系買某搭建鴿舍時破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業(yè)公司的賠償責(zé)任，而買某作為本案中的侵權(quán)主體，應(yīng)對阿某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

情形四、擅自改裝自擔(dān)部分損失

張某與李某系樓上樓下相鄰業(yè)主。2005年李某將衛(wèi)生間改造為儲物柜，并將張某家延伸至其衛(wèi)生間頂部的管線用板材進(jìn)行裝修封閉。2015年春節(jié)后，李某發(fā)現(xiàn)家中的儲物柜中漏水，將其放在儲物柜中的八幅書法作品浸泡，儲物柜也受到損壞，故訴至法院，要求張某對字畫損失和裝修損失進(jìn)行賠償。

法院審理后認(rèn)為，李某擅自對房屋進(jìn)行了改造，將原先設(shè)計的衛(wèi)生間改建成了儲物柜，并將外露的下水管線部分進(jìn)行了包裹，且其在2015年春節(jié)前發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有異味，春節(jié)后才發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，李某對損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大有責(zé)任，應(yīng)對其損失自行承擔(dān)一部分責(zé)任。張某系樓上業(yè)主，不能排除對涉案損失的過錯責(zé)任嗎，故法院認(rèn)定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯，判決由張某賠償李某部分損失合計6400元。

情形五、雨水管年久失修致滲漏

王某系烏市某小區(qū)業(yè)主，2011年王某家中小臥室和衛(wèi)生間頂部發(fā)生滲漏水，與物業(yè)公司交涉后始終未見改善。2013年10月，物業(yè)公司在進(jìn)行外墻保溫施工時發(fā)現(xiàn)王某房屋上方處樓頂?shù)挠晁芷屏?，遂將雨水管更換，至此王某家中再沒有出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象。

為此，王某將物業(yè)公司告上法院，索要之前因漏水造成的裝修損失。

法院審理后認(rèn)為，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分為業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財物受損,則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

本案中，物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對公共部位的雨水管盡到維修義務(wù)，應(yīng)對王某的裝修損失予以賠償。據(jù)此，法院判令物業(yè)公司賠償王某裝修損失3500元。

情形六、窗戶嚴(yán)重變形漏風(fēng)漏雨

唐某于2013年入住某房產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，2014年唐某發(fā)現(xiàn)該房主臥和客廳窗戶嚴(yán)重變形，漏風(fēng)漏水，即訴至法院，要求房產(chǎn)公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失，后經(jīng)法院主持調(diào)解，房產(chǎn)公司賠償了唐某窗戶的更換費(fèi)用及房屋修復(fù)費(fèi)用合計6700元。

法官曹瑋庭后解釋稱，交付房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

律師說法：

在居民小區(qū)的各種通水管道的管理、維修和養(yǎng)護(hù)方面，一般適用“誰管轄、誰養(yǎng)護(hù)”的原則。依照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施、設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司未盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財物受損，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

同時，我國相關(guān)的規(guī)章還對房屋漏水的維修責(zé)任作了相應(yīng)的規(guī)定：房屋的主體結(jié)構(gòu)保修期為該工程的合理使用年限，通常普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計使用年限為50年；屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。也就是說，如果在相鄰各方都沒有責(zé)任的情況下，漏水的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由供應(yīng)商來承擔(dān)。

我們應(yīng)當(dāng)從本期案例中受到啟發(fā)，在房屋裝修、設(shè)施變動的過程中一定要慎之又慎、三思而行，避免造成漏水問題，給自己和鄰居造成損失、帶來不必要的麻煩。

法官指出，房屋發(fā)生漏水跑水，相關(guān)業(yè)主及物業(yè)、開發(fā)商應(yīng)通力協(xié)作，盡快查出問題并及時將問題隱患消除，同時注意保留證據(jù)，方便日后定責(zé)。