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一個(gè)小區(qū)的業(yè)主李下班回家，發(fā)現(xiàn)他的房子被小偷光顧了，房子里的財(cái)產(chǎn)損失了幾萬(wàn)元。小偷已經(jīng)逃走，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安也沒(méi)能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒(méi)有陌生訪客的登記記錄。李認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同承諾對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉管理，并支付了物業(yè)管理費(fèi)，但其住宅的安全沒(méi)有得到保護(hù)，因此起訴了物業(yè)管理公司。很快，在警察盡最大努力追捕他們后，小偷被抓住了。小偷承認(rèn)他進(jìn)入社區(qū)是為了從一扇忘記鎖的側(cè)門偷東西。

個(gè)案分析

近年來(lái)，業(yè)主因財(cái)物被盜被殺的事件屢見(jiàn)不鮮，將物業(yè)公司推上被告席的訴訟也眾說(shuō)紛紜，爭(zhēng)論激烈?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》似乎也規(guī)定了這個(gè)問(wèn)題，即“物業(yè)管理公司不履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡谌粘０讣校瑧野篙^多，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定在實(shí)踐中難以操作。第一個(gè)原因是要明確物業(yè)公司提供服務(wù)的性質(zhì)，是僅僅管理公共設(shè)施設(shè)備，還是保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任；其次，應(yīng)該支付什么樣的服務(wù)，權(quán)利和義務(wù)應(yīng)該是平等的。物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包含保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用；第三，法律責(zé)任的承擔(dān)必須以行為人的主觀過(guò)錯(cuò)為基礎(chǔ)，只有法律明確規(guī)定才能適用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則。如果業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)公司不一定承擔(dān)不可推卸的責(zé)任。因此，法律界人士認(rèn)為，物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確規(guī)定，物業(yè)公司只有在出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)的情況下才應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。

在這種情況下，因?yàn)樾⊥档奶拱?，過(guò)錯(cuò)責(zé)任非常明確。法院認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同承諾小區(qū)實(shí)行封閉式管理，但小區(qū)的一個(gè)側(cè)門沒(méi)有上鎖，小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，與李盜竊有直接因果關(guān)系，應(yīng)賠償李相應(yīng)的損失。

解決方案

物業(yè)公司有安全問(wèn)題，損失最大。這是因?yàn)椋环矫嫖飿I(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)受到了很大的損害，另一方面又要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，從而名利雙收。因此，在物業(yè)管理的實(shí)踐中，安全管理極其重要。

做好安全工作，物業(yè)公司要注意以下幾個(gè)方面的工作:(1)安全隊(duì)伍建設(shè)；安全管理體系的制定和實(shí)施；日常監(jiān)督檢查；電子報(bào)警系統(tǒng)輸入等。這樣才能保證管理區(qū)域的安全，樹(shù)立物業(yè)管理公司良好的社會(huì)形象。