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新物業(yè)管理?xiàng)l例小課堂

新《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第三節(jié)第三十八條：

有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)，并會(huì)同民政部門對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)：

（一）新交付物業(yè)項(xiàng)目尚不具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的；

（二）新交付物業(yè)項(xiàng)目具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件但是尚未成立業(yè)主大會(huì)的；

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要換屆選舉的；

（四）業(yè)主委員會(huì)因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的；

（五）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但是尚未實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的。

“我們小區(qū)剛交付，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，好多要緊的事情沒(méi)人來(lái)牽頭怎么辦？”近期有居民帶著這類疑問(wèn)前來(lái)咨詢。一般來(lái)說(shuō)，在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作失靈、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、老舊小區(qū)推行物業(yè)管理等情形下，完全依靠業(yè)主自身能力難以保障小區(qū)物業(yè)管理的有序進(jìn)行。那么，小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)等情況該怎么辦呢？

針對(duì)這一問(wèn)題，新《條例》創(chuàng)新設(shè)立了“物業(yè)管理委員會(huì)制度”，作為對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責(zé)任的舉措。

物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表?yè)?dān)任。

具體而言，物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十一人以下的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一；已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位可以不再指派人員參加。

其中，業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的參選業(yè)主委員會(huì)成員的條件，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

值得注意的是，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會(huì)成立前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理委員會(huì)成員名單，公示時(shí)間不得少于七日；業(yè)主有異議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。

物業(yè)管理委員會(huì)具體有哪些職責(zé)？它的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)組織具備條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者指導(dǎo)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)，以及在尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

“如果我們小區(qū)一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)可以無(wú)限期擔(dān)任嗎？”新《條例》對(duì)這一問(wèn)題也進(jìn)行了說(shuō)明，物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)二年，期滿未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。