本案焦點：
1、物業(yè)服務(wù)不到位的認(rèn)定，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)
2、沒有合同的事實管理，是否有收費依據(jù)
案情如下：
上海市第二中級人民法院民 事 判 決 書（2014）滬二中民二（民）終字第2000號
上訴人（原審被告）管某某。
被上訴人（原審原告）上海XX物業(yè)管理有限公司。
上訴人管某某因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院（2014）青民三（民）初字第1521號民事判決，向本院提起上訴。向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，管某某及案外人賴某、管某于2005年3月29日取得座落于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐涇中路1558弄（現(xiàn)已更改為盈港東路2218弄）120、122號兩套房屋的產(chǎn)權(quán)證，均屬聯(lián)列住宅，建筑面積均為256.07平方米。2010年11月，XX公司與上海市青浦區(qū)金水灣小區(qū)業(yè)主委員會（下簡稱金水灣業(yè)委會）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由XX公司對座落于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)盈港東路2218弄的金水灣小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為：別墅（二期（三期）：人民幣（以下幣種均為人民幣）1.50元／月／平方米。合同期限屆滿后，金水灣業(yè)委會未與XX公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》。在業(yè)委會換屆改選期間，XX公司繼續(xù)在金水灣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至2013年12月31日。因管某某未繳納2013年1月1日起至2013年12月31日的物業(yè)服務(wù)費，故XX公司訴諸法院，要求判令管某某支付2013年1月至2013年12月的物業(yè)管理費9，218.52元。
原審法院另查明，XX公司具有上海市物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)。金水灣小區(qū)分一期、二期、三期工程，本案所涉管某某物業(yè)屬于金水灣二期。在金水灣小區(qū)存在群租現(xiàn)象、開公司現(xiàn)象，對此XX公司履行了上門勸阻、制止及上報的義務(wù)。對于系爭小區(qū)內(nèi)存在的報廢車輛長期占有小區(qū)公共道路問題，XX公司曾向居委會反映過，居委會也曾向社區(qū)民警反映，但因此車為有主物，故不能強(qiáng)制拉離。
原審法院還查明，金水灣小區(qū)經(jīng)理顧陸秀持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書及居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理崗位證書，但物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書未及時進(jìn)行復(fù)檢、驗證。XX公司在對金水灣小區(qū)的公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)方面存在瑕疵，比如物業(yè)管理從業(yè)人員配置上沒有嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，技防設(shè)施和救助措施不到位，小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備因損壞而停止工作，小區(qū)內(nèi)存在較多的房屋漏水問題至今未能解決，小區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場護(hù)欄損壞，違章搭建問題嚴(yán)重等。
原審審理中，管某某為證明自己的主張?zhí)峁┝艘韵伦C據(jù)：1、照片復(fù)印件7張，用以證明小區(qū)環(huán)境臟、亂、差，XX公司在衛(wèi)生、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、治理群租現(xiàn)象、亂停車部分都未做到位；2、三方座談紀(jì)要，用以證明2012年5月6日徐涇京華居委會和房辦、XX公司、部分業(yè)主代表及前一屆業(yè)委會主任、副主任就XX公司整個管理亂哄哄的問題進(jìn)行調(diào)解；3、管某某寄給XX公司的要求XX公司維修房屋漏水的掛號信憑證，用以證明管某某曾要求XX公司維修房屋而XX公司未修；4、新物業(yè)公司提供的房屋滲水報修表，表中有管某某；5、攝像光盤一份，用以證明XX公司對綠化未盡養(yǎng)護(hù)義務(wù)。XX公司對管某某提供的證據(jù)1、2、4、5的真實性均不予確認(rèn)，對證據(jù)3認(rèn)為落款時間是2014年2月4日，XX公司已經(jīng)離開小區(qū)，不能證明報修事實。XX公司認(rèn)為自己完全履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，為此，XX公司提供了其制作的租賃情況統(tǒng)計表、違章搭建統(tǒng)計表、報居委會種蔬菜人家情況表、停工整改通知書16頁，用以證明XX公司履行了勸阻制止、上報義務(wù)；提供了農(nóng)藥等發(fā)票復(fù)印件14頁，用以證明自己履行了綠化管理義務(wù)；提供了XX公司報給業(yè)委會的申請共用部位維修報告18頁，用以證明共用部位維修需經(jīng)業(yè)委會同意才能動用維修基金，XX公司已履行上報義務(wù)，但業(yè)委會未批準(zhǔn)；提供了對房屋漏水問題向業(yè)委會遞交的申請以及發(fā)給業(yè)主的告知書、維修基金征詢意見表復(fù)印件，共計71頁，用以證明業(yè)委會至今未批準(zhǔn)動用維修基金。管某某對XX公司提供的上述證據(jù)的真實性均不予確認(rèn)。
另在審理中，金水灣小區(qū)原業(yè)委會副主任許某向法院反映：XX公司保安人數(shù)不夠，2011、2012年時只剩8個人、管理人員2人、維修人員1人、保潔人數(shù)不清楚，綠化是外包給其他人做的。2012年起，XX公司在物業(yè)管理上出現(xiàn)問題，2013年開始XX公司不再管理了，門衛(wèi)管理基本上不做了。XX公司報送給業(yè)委會的材料上面都會有業(yè)委會的蓋章，沒有蓋章說明未提供過。房屋漏水問題經(jīng)業(yè)委會同意動用維修基金的只有一例，未收到其他業(yè)主房屋漏水需要動用維修基金的材料。XX公司沒有做前期征詢意見的工作。
原審法院認(rèn)為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)。本案中，XX公司與金水灣業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對XX公司、管某某均具有法律約束力，XX公司、管某某均應(yīng)按約履行相應(yīng)義務(wù)。合同到期后，金水灣業(yè)委會未與XX公司續(xù)簽合同，但XX公司對金水灣小區(qū)提供了事實物業(yè)管理服務(wù)，按照誠實信用、等價有償?shù)脑瓌t，管某某理應(yīng)向XX公司繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，既不能只收費不服務(wù)，也不能多收費少服務(wù)。本案所涉《物業(yè)服務(wù)合同》的附件對XX公司提供物業(yè)服務(wù)的五項內(nèi)容作了具體約定，而XX公司在綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)以及公共部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)的履行上與合同約定的具體要求存在一定差距，雖然房屋、安保監(jiān)控系統(tǒng)的維修涉及業(yè)委會對維修基金的審核、批準(zhǔn)程序，但XX公司未能及時、有效地做好動用維修基金的前期準(zhǔn)備工作，仍屬服務(wù)存在瑕疵，XX公司應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)合同違約的責(zé)任，故法院酌定在XX公司主張的物業(yè)服務(wù)費總額上予以減收。管某某主張XX公司沒有履行對公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)和綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)的職責(zé)，XX公司不予確認(rèn)，管某某對自己的主張未提供充分證據(jù)證明，法院不予采信。據(jù)此，依照《物業(yè)管理條例》第三十六條第一款、第四十二條第一款、第六十七條、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：管某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付上海XX物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費8，296.67元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原審判決后，上訴人管某某不服，向本院提起上訴稱：XX公司提供的物業(yè)服務(wù)存在諸多瑕疵：物業(yè)從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)不符合標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)經(jīng)理任職時間不滿二；。公共區(qū)域多項清潔衛(wèi)生工作不到位，建筑垃圾未及時清理；公共區(qū)域的秩序維護(hù)不到位，安保人員缺失，門崗管理缺失，監(jiān)控設(shè)施損壞；公用部位的維護(hù)不到位，沒有對屋面排水溝進(jìn)行巡查；弱電系統(tǒng)中電子巡更工作未進(jìn)行。綜上，請求撤銷原判，依法改判（最多判決其承擔(dān)50%至60%的物業(yè)管理費）。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，被上訴人根據(jù)與上訴人所在小區(qū)業(yè)委會簽訂的合同提供物業(yè)服務(wù)，并在合同到期未確定新的合同關(guān)系之前繼續(xù)提供事實服務(wù)，有權(quán)取得相應(yīng)報酬。根據(jù)雙方在本案審理的陳述，以及舉證質(zhì)證，上訴人提出的問題，部分屬于小區(qū)共用設(shè)施問題，小區(qū)內(nèi)的共有設(shè)施屬全體業(yè)主所有，老化損壞應(yīng)由全體業(yè)主按程序決定維修更換，小區(qū)本不具備的設(shè)施自不能強(qiáng)行對照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。上訴人提出的其他問題，綜合看來可以確定被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)確有不足，但被上訴人提供的證據(jù)，對照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚無法使本院確定上訴人提供的各項服務(wù)不符合合同約定的具體程度，并加以量化。而根據(jù)舉證規(guī)則，上訴人應(yīng)就其主張承擔(dān)舉證責(zé)任，這也是此類物業(yè)服務(wù)合同糾紛的關(guān)鍵所在。由此，本院認(rèn)為，原審法院根據(jù)本案實際情況，酌情降低物業(yè)管理費的幅度是合理的，其判決并無不當(dāng)，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣50元，由上訴人管某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
