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物業(yè)服務(wù)的兩種計費方式

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

包干制是物業(yè)管理企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)來收費，不論管理的好壞、經(jīng)營的虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無關(guān)。實行包干制的前提是對物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導(dǎo)價的物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對物業(yè)服務(wù)收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。


酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制時，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

酬金制實質(zhì)是實報實銷制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費用，一個會計年度結(jié)束后進行決算并向業(yè)主多退少補。在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預(yù)定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營業(yè)稅等相關(guān)稅金。

一、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點分析

1、包干制的優(yōu)點

首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)管理公司采用。

其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等的工作，簡便易行。

再次，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。

2、包干制的缺點

首先，在包干制中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)管理企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響；

再次，實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。



3、酬金制的優(yōu)點

首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；

其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)專利的專業(yè)化；

再次，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾。

4、酬金制的缺點

首先，酬金制需要對物業(yè)管理企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認(rèn)識水平和專業(yè)水平。

其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤的驅(qū)動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)管理費用的攀升。

二、兩種收費方式的比較分析

兩種收費方式各有利弊。

從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。



三、包干制與酬金制的實施條件


1、酬金制要有比較完善的市場環(huán)境，要有誠實守信的企業(yè)行為，要有正確的消費習(xí)慣和理念，要有比較寬裕的經(jīng)濟條件等等。
　　
2、商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業(yè)化相對發(fā)達的階段，才有可能推選物業(yè)管理的酬金制。但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。
　　
3、從消費群體對服務(wù)和收費的敏感性來判斷，消費群體對服務(wù)敏感性強的，也就是說他們主要在乎的是服務(wù)的好壞，而不是費用的多少，這種情況下，一般適用于酬金制。反之，對收費敏感的，對服務(wù)不太敏感的，更適用于包干制。
　　
4、從物業(yè)檔次去判斷，高檔物業(yè)一般比中低檔物業(yè)更適用于酬金制。
　　
5、從物業(yè)類型去判斷，商業(yè)辦公樓和公眾物業(yè)一般比住宅更適用于酬金制。
　　
6、是否適合于酬金制與企業(yè)的經(jīng)營理念，經(jīng)營習(xí)慣也是密切相關(guān)的。