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[案情簡介]XX物業(yè)公司系本市某花園小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中約定服務期限至2007年12月31日，服務費收費標準為2．70元/平方米。

       張某系該小區(qū)業(yè)主。2005年10月與小區(qū)其他業(yè)主以物業(yè)公司所收物業(yè)服務費不符《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》的規(guī)定為由，簽名要求小區(qū)業(yè)主委員會召開臨時業(yè)主大會，降低小區(qū)物業(yè)管理費收費標準。因未有結果，自2005年10月起張某不再向物業(yè)公司交納物業(yè)服務費。物業(yè)公司因張某長期拖欠物業(yè)服務費，

       遂于2006年5月向法院提起訴訟。2006年7月該小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案被政府行政主管部門依法撤銷。在審理過程中，張某要求物業(yè)公司按照《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》收取物業(yè)服務費，另表示愿按每月每平方米建筑面積1.50元交納物業(yè)服務費。

      一審法院判決：業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂的合同中約定的管理期限雖然未屆滿，在合同履行期間小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會已被依法撤銷，該《物業(yè)管理委托合同》締約一方的主體資格已不存在，故物業(yè)公司要求張某給付物業(yè)服務費無合法有效的依據(jù)，原告訴訟請求法院不予支持。

二審法院判決：政府行政主管部門對小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案的撤銷并不能直接導致本案物業(yè)管理委托合同的無效，小區(qū)業(yè)主大會內(nèi)部事務并不能對抗物業(yè)管理委托合同的相對方物業(yè)公司。法院判決如下：1、張某應于本判決生效之日起十日內(nèi)向物業(yè)公司支付自2005年10月起拖欠的物業(yè)服務費（2．70元/平方米）；2、負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

[評析]《物業(yè)管理條例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》均規(guī)定，業(yè)主大會有權履行選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的職責，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)管和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同，業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，按時交納物業(yè)服務費用；經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。根據(jù)本案事實，物業(yè)公司系小區(qū)的物業(yè)管理服務企業(yè)，被告張某系該小區(qū)業(yè)主，因要求降低小區(qū)物業(yè)服務費，自2005年10月起不再向物業(yè)公司交納物業(yè)服務費，要求按照上海市物價局、上海市房屋上地資源管理局《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》的通知另行確定物業(yè)費收費標準。

       本案爭議焦點在物業(yè)公司應以什么標準收取物業(yè)服務費，根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務費的收取標準由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求協(xié)商，在物業(yè)管理服務合同中確定，本案中，物業(yè)公司系小區(qū)業(yè)主委員會及業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理服務企業(yè)，在雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中已明確了物業(yè)管理服務費的收取標準，物業(yè)公司據(jù)此主張符合合同的約定和法律法規(guī)的規(guī)定，張某要求按照《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》精神確定物業(yè)管理服務費的意見，可向業(yè)主委員會和業(yè)主大會反映，由業(yè)主大會根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意見形成決議后和物業(yè)管理服務企業(yè)協(xié)商調(diào)整具體的收費標準，而不能作為拒付物業(yè)服務費的抗辯理由。

至于政府行政主管部門對小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案的撤銷并不能直接導致本案物業(yè)管理委托合同的無效，小區(qū)業(yè)主大會內(nèi)部事務并不能對抗物業(yè)管理委托合同的相對方。小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會備案被撤銷后，小區(qū)業(yè)主有權利也有義務在政府有關部門的指導下，及時依法開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定及業(yè)主大會決定，對已經(jīng)簽訂的物業(yè)管理委托合同形成決議，授權業(yè)委會處理解決；現(xiàn)小區(qū)業(yè)主怠于行使權利履行義務，長期未召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，張某又據(jù)此拒付物業(yè)管理費，要求變更物業(yè)管理委托合同的約定，重新確定物業(yè)管理費缺乏法律依據(jù)，其理由不能成立。本案中，物業(yè)公司因合同所享有的民事權益應當?shù)玫椒杀Ｗo，如果因為小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會備案被撤銷，小區(qū)業(yè)主始終不召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，沒有對已續(xù)簽的物業(yè)管理委托合同提出意見作出決議，又可以據(jù)此理由拒付物業(yè)服務費，顯然損害物業(yè)公司的合法權益，亦有悖民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，如小區(qū)的物業(yè)服務長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，同樣也損害小區(qū)廣大業(yè)主的合法權益。即使該小區(qū)今后沒有再成立業(yè)主大會、業(yè)委會，也沒有與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)管理服務合同，只要小區(qū)還未選聘新的物業(yè)管理服務企業(yè)，原物業(yè)公司也實際向小區(qū)提供了物業(yè)服務，就應視為原物業(yè)管理服務合同的延續(xù)，物業(yè)公司可以依原合同確定的收費標準收取物業(yè)服務費。