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【Jeremy的法律講堂】
之
法律常識(shí)篇
一、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第75條之規(guī)定：
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
二、哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定？
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條之規(guī)定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
三、業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)的權(quán)責(zé)有哪些？
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第78條及83條之規(guī)定：
1、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
2、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
3、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
依據(jù)《昆明市物業(yè)管理辦法》及《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)規(guī)定：
業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
決定其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)及物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促、協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）其他職責(zé)。
四、在昆明怎樣設(shè)立業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)？
依據(jù)《昆明市物業(yè)管理辦法》及《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)規(guī)定：
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域面積較大或者人數(shù)較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)。
符合成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。
符合成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面申請(qǐng)60日內(nèi)，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。
籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核計(jì)業(yè)主人數(shù)及其專有部分面積；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；
（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；
（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
五、業(yè)委會(huì)委員的罷免
依據(jù)《昆明市物業(yè)管理辦法》及《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)規(guī)定：
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：
（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的利益、報(bào)酬；
（三）違規(guī)承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；
（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；
（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員存在上述行為的，業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以終止其委員資格。
20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會(huì)委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請(qǐng)后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)限組織召開業(yè)主大會(huì)的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。
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