大城市小區(qū)管理難題涉及到家家戶戶,“老舊小區(qū)改造安裝電梯難”“維修資金應用難”等屢次變成熱點話題。檢察官法對業(yè)主相互決策事宜和決議標準開展了重特大修定,答復群眾的關心,處理住宅小區(qū)共治難點。
一、物權法原有規(guī)定與民法典規(guī)定
1.物權法的規(guī)定
第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則; (二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
2.民法典的規(guī)定
民法典第二百七十八條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?!?/span>
二、民法典規(guī)定的解讀
1.物權法原有規(guī)定產(chǎn)生的問題
物權法第七十六條對小區(qū)業(yè)主共同決定事項實行“絕對多數(shù)決”原則,即專有面積和人數(shù)同時達到絕對多數(shù)(即三分之二以上)。當涉及維修資金使用和加裝電梯等部分業(yè)主利益時,其他業(yè)主不可能同意,難以達到三分之二以上表決通過。如房屋屋頂漏水只涉及頂樓業(yè)主利益、加裝電梯對高樓層更有利但給低樓層帶來采光和噪音問題,對諸如此類事項的表決實行“絕對多數(shù)決”基本是不可能的,這就造成了小區(qū)管理問題的“反公地悲劇”(即表決權過于分散,導致決策難以達成,因決策困局而產(chǎn)生“悲劇”)。
2.民法典降低決策難度
民法典第二百七十八條的規(guī)定放棄了“絕對多數(shù)決”,降低“反公地悲劇”現(xiàn)象發(fā)生。
對“維修資金籌集”“改建、重建建筑物及附屬設施”“共有部分的使用和經(jīng)營”三個事項實際實行了“過半數(shù)決”。具體而言,專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,即2/3×3/4=1/2。實際上,這三個表決事項實行專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比二分之一以上的業(yè)主同意即可。以加裝電梯為例,若對一個老舊小區(qū)全部加裝電梯,民法典實行后就不需要“雙三分之二”以上表決同意,僅需“雙二分之一”以上表決同意即可。
對其他表決事項(包括維修資金的使用)實際實現(xiàn)了“少數(shù)決”。具體言之,專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,即2/3×1/2=1/3。實際上,對其他表決事項實行專有部分面積占比三分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之一以上的業(yè)主同意即可。以維修資金使用為例,民法典實行后就不需要“雙三分之二”以上表決同意,僅需“雙三分之一”以上表決同意即可,這就大大降低了決策難度。