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住新房是一種享受，但以各種理由拒交物業(yè)費的業(yè)主不在少數(shù)。福州某男子對開發(fā)商委托的物業(yè)不滿，拒絕承認(rèn)物業(yè)費的支付標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己沒有直接與物業(yè)公司簽訂合同，十幾年不愿意交費。物業(yè)公司起訴法院。近日，福州鼓樓法院發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商與物業(yè)簽訂的管理委托合同有效，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主也有支付義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?39條明確規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)提供者依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

對收費標(biāo)準(zhǔn)不滿，十年未交物業(yè)費

陳先生住在福州鼓樓區(qū)，他的老房子在2000年左右被拆除。他與福州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了過渡性安置協(xié)議。

2003年新房建成時，房地產(chǎn)開發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，委托在建小區(qū)管理至2033年6月29日。根據(jù)省物價部門文件規(guī)定的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)管理費核定為住宅1元/m2/月。

按照拿到新房準(zhǔn)備入住的陳先生的計算，每月要交127元的物業(yè)管理費。這讓他很不高興，他提出搬遷過渡安置協(xié)議規(guī)定物業(yè)費按物價部門定的價格40%收取，每月只能交50.8元。同時，陳先生認(rèn)為自己沒有直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，拒絕繳納物業(yè)費。

雖然也享受了物業(yè)公司提供的保潔和保安服務(wù)，但從2004年7月至今，陳先生一直沒有繳納物業(yè)費。去年7月，該物業(yè)公司在多次催收不成功后向法院提起訴訟，要求陳先生支付共計24384元的物業(yè)管理費和水電費。

物業(yè)管理委托合同有義務(wù)為有效享受服務(wù)付費

鼓樓法院認(rèn)為，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主也有義務(wù)按時繳納物業(yè)管理費。

同時，法院認(rèn)為，陳先生提出的安置協(xié)議是他和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的，物業(yè)公司不是協(xié)議的一方，因此該協(xié)議對他沒有約束力，陳先生可以單獨主張權(quán)利。另外，由于物業(yè)公司在去年7月才給陳先生郵寄了催款函，2017年7月前的物業(yè)管理費索賠已經(jīng)超過訴訟時效，法院不予支持。因此，陳先生應(yīng)于2017年7月至2020年6月繳納物業(yè)費人民幣4，572元。

鼓樓法院法官表示，根據(jù)《民法典》第939條，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)提供者依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

需要注意的是，新建小區(qū)竣工到與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)合同之間有一定的時間差。在此期間，物業(yè)應(yīng)維護(hù)社區(qū)建筑及其附屬設(shè)施，并管理和維護(hù)衛(wèi)生及相關(guān)秩序。因此，雖然沒有簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主實際上享受了物業(yè)公司提供的各種服務(wù)，并與物業(yè)公司形成了法律關(guān)系。因此，業(yè)主不得以未接受或不需要接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。

法官提醒

對前期不滿的業(yè)主有權(quán)更換

那么，如果業(yè)主對住宅開發(fā)商委托的前一家物業(yè)公司不滿，是否有權(quán)更換物業(yè)公司？

法官表示，業(yè)主委員會有權(quán)終止，但應(yīng)提前通知?！睹穹ǖ洹返?40條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)提供者依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，在服務(wù)期限屆滿前由業(yè)主委員會或者業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)提供者訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

根據(jù)《民法典》第946條的規(guī)定，業(yè)主共同召集業(yè)主大會，共同決定解除物業(yè)服務(wù)提供者的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解除的，應(yīng)當(dāng)提前60日以書面形式通知物業(yè)服務(wù)提供者，但合同對通知期限另有約定的除外。