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為了切實維護業(yè)主合法權益，提高業(yè)主委員會的自主權，規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常運作，保證物業(yè)管理活動的正常開展，有效減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《省級物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《市級住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和中央政府專項除惡斗爭的精神，現(xiàn)指導街道辦事處。
一、業(yè)主大會籌備流程
1 .督促建設單位和物業(yè)服務企業(yè)履行報告和協(xié)助義務?？h(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應當按照《江西省物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，督促建設單位書面報告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召開首次業(yè)主大會，并按要求提供相關資料。建設單位未履行報告和提供信息義務的，由縣(市、區(qū))按照《江西省物業(yè)管理條例》第七十六條的規(guī)定進行查處。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未按照有關法律法規(guī)規(guī)定提供業(yè)主名冊等材料的，由縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門督促限期整改。逾期不整改的，依照有關法律法規(guī)進行查處。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以向房地產(chǎn)登記機構申請查詢業(yè)主姓名和房屋面積。
2.指導第一次業(yè)主大會籌備組的組建。對符合成立業(yè)主大會條件，且物業(yè)管理區(qū)域已備案的，縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照《江西省物業(yè)管理條例》第十三條的規(guī)定，指導、協(xié)助、監(jiān)督業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。
(一)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在聽取業(yè)主意見的基礎上，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主人數(shù)等因素，確定業(yè)主代表人數(shù)、名額分配和產(chǎn)生辦法；根據(jù)籌備組業(yè)主代表的資格條件，核實報名參加籌備組的業(yè)主身份。
(2)業(yè)主不同意籌備組成員意見的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。籌備組業(yè)主代表未履行《江西省物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定的義務，或者偽造業(yè)主簽名、推薦的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當取消其參加籌備組的資格。
3.指導籌備組依法開展籌備工作?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表或當?shù)厣鐓^(qū)代表委托；籌備組會議由籌備組組長召集和主持，或者由籌備組組長委托的籌備組其他成員召集和主持?；I備組成立后，應集中研究籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的有關規(guī)則；籌備組成員可以不委托代理人出席會議，但法人或者其他組織除外；籌備組業(yè)主成員應當符合《江西省物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定；籌備組會議應當有籌備組全體成員的過半數(shù)出席，作出的決定必須經(jīng)籌備組全體成員的過半數(shù)同意；籌備組會議應當作出書面記錄并存檔，參加成員應當對籌備組會議作出的決定進行簽字確認，并在作出決定之日起3日內向全體業(yè)主公告；籌備組按照《江西省物業(yè)管理條例》第十四條的規(guī)定進行籌備；第一屆業(yè)主委員會候選人遴選規(guī)則和第一屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則應當與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則的相關內容相一致；籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
二、業(yè)主大會的投票表決流程
1.業(yè)主決定的事項。《中華人民共和國物權法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項，由業(yè)主大會或者其他方式依法決定，未經(jīng)業(yè)主大會授權或者委托，由業(yè)主委員會決定。
前期物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)被解聘，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將解聘物業(yè)服務企業(yè)和選聘新的物業(yè)服務企業(yè)作為表決事項，提交業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會選擇新的物業(yè)服務企業(yè)，應當首先向物業(yè)管理部門查詢擬選擇的物業(yè)服務企業(yè)的備案和信用信息，選擇可以參照我市前期物業(yè)管理招投標程序進行。
2.信息披露渠道。在籌備成立首次業(yè)主大會和組織召開業(yè)主大會期間，根據(jù)物業(yè)管理相關法律法規(guī)的規(guī)定，應當向全體業(yè)主公布、公示和通知的事項，籌備組可以通過書面通知的方式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布，或者以臨時管理規(guī)約約定的其他方式告知全體業(yè)主。如果公共事項較多，可以通過微信群、微信官方賬號等方式向所有業(yè)主公開。，征求業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。
3.業(yè)主大會會議形式。業(yè)主大會可以采取集體討論的形式，也可以采取書面意見的形式。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表以幢、單元、樓層為單位參加業(yè)主大會；業(yè)主代表在參加業(yè)主會議前，應當組織所代表的建筑物、單位和樓層的業(yè)主召開會議或者征求意見和建議。業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見稿發(fā)送給每一位業(yè)主；不能交付的，應當在物業(yè)管理區(qū)域公告。
4.規(guī)范書面意見的形式。業(yè)主大會會議采取書面征求意見形式的，應當采用無記名投票方式；書面選票和表決票應當由能夠行使表決權的人簽名；表決意見包括同意、反對和棄權?；I備組應設定合理的投票周期，并在發(fā)出會議通知時通知所有業(yè)主。任何人不得偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面授權委托書或者業(yè)主簽名。
5.規(guī)范統(tǒng)計投票結果?；I備組應當邀請數(shù)名業(yè)主擔任監(jiān)票人、計票人和計票人；籌備組以集體討論的形式，組織監(jiān)票人、計票人、計票人對投票結果進行現(xiàn)場統(tǒng)計；籌備組以書面征求意見的形式，在業(yè)主大會投票期限屆滿后，會同監(jiān)票人、計票人、計票人及時對業(yè)主的投票情況和票數(shù)進行檢查統(tǒng)計，檢查統(tǒng)計結果由監(jiān)票人、計票人、計票人簽字確認，并加蓋當?shù)厣鐓^(qū)公章；選票和投票箱應存放在當?shù)厣鐓^(qū)。如果當天不能完成選舉和統(tǒng)計，應由監(jiān)票人、計票人和計票人蓋章簽字確認?；I備組成員、業(yè)主委員會成員、業(yè)主委員會成員候選人及其近親屬不得擔任監(jiān)票人、計票人或者計票人。
6.規(guī)范投票結果公示。投票結果應當向全體業(yè)主公示，公示內容應當包括房間號、專屬區(qū)域、投票意見以及全體業(yè)主投票意見匯總結果。集體討論形式的投票公示期應不少于7天，書面意見形式的投票公示期應不少于30天?；I備組在公示業(yè)主大會表決結果的同時，還應當公布對表決結果的異議的處理方式，包括接受異議的方式、接受異議的期限、處理異議的方式、處理異議的期限等。
7.妥善處理對投票結果的異議。對業(yè)主大會表決結果有異議的，可以通過以下方式處理:
(一)反對者應當在投票結果公示期間以真實姓名向籌備組提交書面反對意見。公示期滿后，籌備組不得受理異議。
(二)籌備組應當自業(yè)主大會表決結果公示之日或者公示期滿之日起，在規(guī)定時間內處理異議。
(三)業(yè)主提出核對書面選票和投票的，應向籌備組出示業(yè)主的有效身份證件和有效產(chǎn)權證件；籌備組應當在本條第(二)項要求的期限內，提交相應業(yè)主的表決票和表決票，供檢查。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)選票或者表決票沒有表決權人簽名，或者選票或者表決票的表決意見與公開表決結果不一致的，籌備組應當對表決結果進行重新統(tǒng)計。
(四)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、施工單位對業(yè)主投票權數(shù)如業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等提出異議的，籌備組應在第(2)項要求的期限內進行核實。經(jīng)核實，公示的業(yè)主投票權數(shù)不符合《江西省物業(yè)管理條例》第八十八條規(guī)定的，籌備組應當對投票結果進行重新統(tǒng)計。
(五)重新計票的，籌備組應當將重新計票的投票結果通知全體業(yè)主，通知內容應當包括變更后的投票意見、變更后的投票人數(shù)以及全體業(yè)主投票意見匯總結果等。
(六)籌備組確認異議無效，決定不重新計算投票結果的，應當將決定書面告知異議人。
(七)籌備組未按上述要求辦理的，異議人可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)投訴，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當進行調查，并將調查結果書面告知異議人；異議人對調查結果仍有異議的，可以向縣(市、區(qū))房產(chǎn)部門申請復核，復核結果與調查結果一致的，不再受理復核申請；籌備組違反法律法規(guī)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責令限期改正，并通知全體業(yè)主。
第三，業(yè)委員會成員的資格和行為
1 .依法產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員候選人可以通過業(yè)主聯(lián)合推薦和業(yè)主自行推薦的方式向籌備組提出申請?；I備組應當對業(yè)主委員會委員候選人的資格進行核實，對不履行《物業(yè)管理條例》第九條，不符合第二十一條規(guī)定的資格的候選人予以取消。與物業(yè)服務企業(yè)有利害關系、違反規(guī)章制度、不履行業(yè)主義務、失信的人員，應當限制其進入業(yè)主委員會。
2.規(guī)范業(yè)主委員會成員的行為。業(yè)主委員會成員不得有《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定的禁止行為。業(yè)主委員會應加強自律，如有條文禁止業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會應暫停其職務，并組織業(yè)主大會罷免其職務。業(yè)主委員會不依法履行職責的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責令限期改正，并通知全體業(yè)主；業(yè)主委員會逾期未召集業(yè)主會議的，由居民委員會組織召開。
3.規(guī)范業(yè)主委員會委員補選和業(yè)主委員會換屆選舉?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會成員以補選方式產(chǎn)生，業(yè)主委員會以下列方式產(chǎn)生:
(1)業(yè)主委員會委員人數(shù)不足，被候補委員替換后委員仍不足5人的，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要補充業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當自上述情況發(fā)生之日起3個月內組織召開業(yè)主大會補選。
(二)業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉新的業(yè)主委員會。
(三)業(yè)主委員會未在規(guī)定時間內組織業(yè)主大會進行業(yè)主委員會補選或者換屆選舉的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責令其限期組織補選或者換屆選舉，并通知全體業(yè)主；逾期不組織補選或者換屆選舉的，由居民委員會組織。
4.監(jiān)督業(yè)主委員會履行備案義務。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當按照《江西省物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十九條的規(guī)定，督促業(yè)主委員會及時履行備案義務，將備案材料以社區(qū)為單位進行備案，并保存在屬地社區(qū)，供相關社區(qū)業(yè)主和縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門查驗。
5.監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責。業(yè)主委員會應當依照《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)履行職責，建立定期接待制度，隨時了解業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督；必須建立工作記錄制度，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同談判和簽訂活動以及物業(yè)管理中的重要事項進行記錄，并妥善保存；建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)管理中的決定和重大事項等物業(yè)服務企業(yè)選聘和物業(yè)服務合同，定期公布專項維修資金收支和公共收入，接受業(yè)主保存的物業(yè)管理信息。
四、加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日?；顒拥闹笇Ш捅O(jiān)督
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《物業(yè)管理條例》第十九條、第二十條的規(guī)定開展工作，并接受當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導和監(jiān)督。各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門要對舉報物業(yè)業(yè)主委員會成員或業(yè)主委員會以有組織、有預謀地辭退物業(yè)服務企業(yè)為由，對物業(yè)服務企業(yè)進行敲詐、勒索或惡意誹謗的線索進行處理，一經(jīng)查實，堅決按法律法規(guī)處理。
第五，加強部門聯(lián)系，強化行業(yè)監(jiān)管
各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門要加大對不履行支持和協(xié)助業(yè)主組織施工義務、侵害業(yè)主合法權益的建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違法行為的查處力度。同時，對企業(yè)和員工的不良行為給予信用點，對失信行為實施聯(lián)合紀律處分。
對于恐嚇、鬧事、暴力等嚴重擾亂公共秩序的行為，以及在互聯(lián)網(wǎng)群體中發(fā)布、傳播謠言、擾亂社會秩序、破壞社會穩(wěn)定信息的行為，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應及時向當?shù)卣ㄎ?、反黑辦和公安機關報告。
七、加大物業(yè)管理的宣傳力度
各縣(市、區(qū))物業(yè)行政主管部門應會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)采取多種方式，廣泛宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，提高人們對物業(yè)管理的認識，樹立物業(yè)服務消費意識，營造共建、治理、共享的社區(qū)治理氛圍。同時，要加強與宣傳部門的溝通，引導和督促新聞機構、互聯(lián)網(wǎng)等媒體積極宣傳，客觀報道物業(yè)服務糾紛，引導業(yè)主在物業(yè)管理活動中自覺履行職責、遵守規(guī)定，理性維權。
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