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“上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)

在并未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決是否續(xù)聘申請(qǐng)人的情況下

擅自決定不予續(xù)約”

“擅自決定不予續(xù)約并發(fā)函給申請(qǐng)人

之后才公告召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決所謂

《招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作方案》

程序嚴(yán)重違法”

到底誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)？

一、本案二審法院審理時(shí)，并未查明上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)發(fā)出的《關(guān)于物業(yè)合同不自動(dòng)續(xù)約的函》不具有法律效力的事實(shí)。（一）上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及與申請(qǐng)人的約定，在并未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決是否續(xù)聘申請(qǐng)人的情況下，擅自決定不予續(xù)約，嚴(yán)重侵害申請(qǐng)人合法權(quán)益，也侵害了應(yīng)當(dāng)續(xù)聘申請(qǐng)人的業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《廣東省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主大會(huì)章程》的規(guī)定，上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同到期前征集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)滿(mǎn)意度、履約情況等向業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告并公開(kāi)。但被申請(qǐng)人直接跳過(guò)上述程序，擅自決定不予續(xù)約并發(fā)函給申請(qǐng)人，之后才公告召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決所謂《招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作方案》，程序嚴(yán)重違法。（二）一審法院認(rèn)為上譽(yù)花園業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)與申請(qǐng)人訂立《上譽(yù)花園物業(yè)服務(wù)委托合同》，合同中已有關(guān)于服務(wù)期滿(mǎn)如何辦理續(xù)聘的條款，即關(guān)于合同期滿(mǎn)如何辦理續(xù)聘手續(xù)的事宜已由業(yè)主大會(huì)討論并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的觀(guān)點(diǎn)屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同僅是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的意志，并非取得主動(dòng)授權(quán)對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜直接作出任何決定。

二、《上譽(yù)花園物業(yè)服務(wù)委托合同》中關(guān)于服務(wù)期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前書(shū)面通知是否續(xù)約的約定已經(jīng)嚴(yán)重違反相關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效條款。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定及《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第78條的規(guī)定，屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并非當(dāng)事人可隨意變更的條文，應(yīng)嚴(yán)格遵循。

三、本案須以另案審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)，應(yīng)當(dāng)中止訴訟，但本案卻未中止訴訟，可見(jiàn)二審判決適用法律錯(cuò)誤。（一）申請(qǐng)人認(rèn)為，本案審理重點(diǎn)是上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)向申請(qǐng)人發(fā)出的《關(guān)于物業(yè)合同不自動(dòng)續(xù)約的函》是否經(jīng)過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行決議，是否經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”的業(yè)主同意。（二）上譽(yù)花園有很多業(yè)主表示其未收到被申請(qǐng)人召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知，也因此沒(méi)有參與投票。且廣州高田投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)高田公司）、呂建等業(yè)主以上譽(yù)花園業(yè)委會(huì)為被告，向一審法院提起了業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)《關(guān)于物業(yè)合同不自動(dòng)續(xù)約的函》等，上述兩案尚未審結(jié)，二審法院對(duì)一審法院未中止訴訟的錯(cuò)誤不予糾正，適用法律錯(cuò)誤。請(qǐng)求：撤銷(xiāo)二審判決，改判確認(rèn)《關(guān)于物業(yè)合同不自動(dòng)續(xù)約的函》無(wú)效，確認(rèn)《上譽(yù)花園物業(yè)服務(wù)委托合同》服務(wù)期限自動(dòng)延長(zhǎng)一年。

物業(yè)服務(wù)委托合同中若有約定期滿(mǎn)前后相關(guān)事項(xiàng)，則默認(rèn)雙方都認(rèn)同按約定內(nèi)容履約。

綜上所述，如果業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)約定了“”在期滿(mǎn)前若一方不愿續(xù)約，則在固定時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知對(duì)方“是得到法律認(rèn)可的行為”，既然雙方在簽訂合同時(shí)并無(wú)異議，那么事后也不應(yīng)該以此為由“挑刺兒”。