業(yè)委會已經(jīng)到期，能否組織業(yè)主大會對物業(yè)選聘進行表決？
發(fā)表時間：2023-10-11 09:35
上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會在任期屆滿后是否有權組織物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。《議事規(guī)則》第三十二條約定，業(yè)主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告街道辦事處。現(xiàn)上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會在任期屆滿前四個月口頭報告街道辦事處，時間上雖有違《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關規(guī)定，但符合《議事規(guī)則》的約定，報告形式上未采用書面形式，但街道辦事處出具證明對上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會曾于2020年8月進行匯報予以確認，故一審法院認為上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會的報告手續(xù)雖存在瑕疵，但未構成對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《議事規(guī)則》的實質(zhì)性違反。街道辦事處在知悉上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會任期將于2020年12月屆滿后，至任期實際屆滿之時仍未啟動組建換屆改選小組以選舉新一屆業(yè)主委員會，故新一屆業(yè)主委員會未及時成立的責任不能歸咎于上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會。至于街道辦事處是否因疫情防控等原因未開展組建換屆改選小組，不在本案業(yè)主撤銷權糾紛的審查范圍。根據(jù)《議事規(guī)則》第三十四條的約定，上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會應繼續(xù)履行其職責。同時，根據(jù)《議事規(guī)則》第十八條的約定，擬定選聘物業(yè)服務企業(yè)方案并報業(yè)主大會決定屬于業(yè)主委員會的職責范疇。故上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會在任期屆滿后，在小區(qū)原物業(yè)服務合同到期的情況下，有權組織召開業(yè)主大會開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。根據(jù)查明事實，被上訴人上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會在任期屆滿前四個月口頭報告街道辦事處上述事宜，時間上雖未達至《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關規(guī)定，但符合該小區(qū)《議事規(guī)則》；報告形式上未采用書面形式，但根據(jù)街道辦事處證明其曾于2020年8月進行匯報，在無相反證據(jù)條件下，不能認為本案報告程序構成對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《議事規(guī)則》實質(zhì)性違反。街道辦事處在知曉被上訴人業(yè)委會任期將屆滿，客觀上未即時啟動組建換屆改選小組以選舉新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會未及時成立不能歸咎于被上訴人業(yè)委會。根據(jù)《議事規(guī)則》明確規(guī)定，被上訴人業(yè)委會應繼續(xù)履行其職責，包含擬定選聘物業(yè)服務企業(yè)方案并報業(yè)主大會決定。原判于此認定正確，本院應予肯定。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定： (三)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;這里里面有兩個關鍵點：1、換屆小組的產(chǎn)生，決定權是在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處 2、換屆小組產(chǎn)生之后，業(yè)委會才不得組織業(yè)主大會表決重大事項。也就是換屆小組沒有產(chǎn)生之前，是沒有問題的，因為議事規(guī)則里面有約定。
游戲規(guī)則的關鍵在于：換屆改選小組是否產(chǎn)生。腹黑一點，如果街道認可這個操作，只要推遲換屆小組產(chǎn)生即可，如果不認可，在業(yè)委會啟動該項目的一剎那組建換屆改選小組即可完成絕殺，狙擊步槍的扳機是在街道手里扣著的。對這個話題，你怎么看？這樣理解合適么？請在文章下面留言，闡述您的觀點！
微信咨詢合作
簡鄰微信公眾號