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01 非訴訟解決辦法一共有哪些？

一共有自行協(xié)商、請求調(diào)解、申請仲裁三種。

02 自行協(xié)商的流程是怎樣的？

自行協(xié)商，就是矛盾和糾紛的雙方之間，由雙方當(dāng)事人就物業(yè)管理糾紛的有關(guān)方面進(jìn)行溝通和協(xié)商，交換各自的意見，以謀求共識，求同存異。

這種方式，一般是矛盾和糾紛尚不尖銳、不激烈、利益沖突不大時，解決問題的最為有效方式之一。

03 請求調(diào)解具體要怎么操作？需要注意什么？

調(diào)解，是指在糾紛產(chǎn)生后，由矛盾一方或雙方向第三方提出請求，由第三方出面進(jìn)行居中斡旋進(jìn)行調(diào)解，在矛盾雙方互相諒解的基礎(chǔ)上解決糾紛的活動。調(diào)解可分訴訟外調(diào)解和訴訟內(nèi)調(diào)解。

訴訟外調(diào)解又可分為人民調(diào)解、行政調(diào)解和仲裁調(diào)解。訴訟內(nèi)調(diào)解僅指法院在訴訟中進(jìn)行的調(diào)解。本手冊僅介紹人民調(diào)解相關(guān)內(nèi)容。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。”《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>若干意見的通知》（滬府發(fā)(2011）23號）明確居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

1、業(yè)主委員會的組建、運(yùn)作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；

2、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛；

3、鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛；

4、因業(yè)主或使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛；

5、其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

上述第3、4、5所指的物業(yè)管理糾紛，業(yè)主委員會可以進(jìn)行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導(dǎo)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。

1、調(diào)解的申請與受理。

根據(jù)《人民調(diào)解工作若干規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主委員會可以向糾紛當(dāng)事人所在地或者糾紛發(fā)生地的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解。一般由居委會、村委會設(shè)立的人民調(diào)解委員會受理和處理。

當(dāng)事人申請調(diào)解糾紛，可以書面申請，也可以口頭申請。受理調(diào)解糾紛，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。

村民委員會、居民委員會的人民調(diào)解委員會調(diào)解不了的疑難、復(fù)雜民間糾紛和跨地區(qū)、跨單位的民間糾紛，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道人民調(diào)解委員會申請調(diào)解（一般由街道司法科（所）具體受理和處理）。

人民調(diào)解委員會根據(jù)糾紛當(dāng)事人的申請，受理調(diào)解糾紛；當(dāng)事人沒有申請的，也可以主動調(diào)解，但當(dāng)事人表示異議的除外。經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解解決的糾紛，有民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的，或者當(dāng)事人要求制作書面調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作書面調(diào)解協(xié)議。

2、不履行調(diào)解協(xié)議的救濟(jì)途徑

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及人民調(diào)解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》的規(guī)定，經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解達(dá)成的、有民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，并由雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的調(diào)解協(xié)議，具有民事合同性質(zhì)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。如一方不履行的，另一方可以依法向人民法院起訴，請求履行調(diào)解協(xié)議。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及人民調(diào)解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》的規(guī)定，調(diào)解協(xié)議具備下列條件的有效：(1)當(dāng)事人具有完全民事行為能力：(2)意思表示真實(shí)(3)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者社會公共利益。

調(diào)解協(xié)議有下列情形之一的，無效：(1)損害國家、集體或者第三人利益：(2)以合法形式掩蓋非法目的；(3)損害社會公共利益；(4)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；(5)人民調(diào)解委員會強(qiáng)迫調(diào)解的。

3、調(diào)解協(xié)議的變更或者撤銷

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及人民調(diào)解協(xié)議的民事案件的若干規(guī)定》的規(guī)定，下列調(diào)解協(xié)議，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院變更或者撤銷：(1)因重大誤解訂立的；(2)在訂立調(diào)解協(xié)議時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的調(diào)解協(xié)議，受損害方有權(quán)請求人民法院變更或者撤銷。

04 申請仲裁是怎樣的流程？

仲裁，是指在爭議發(fā)生之前或發(fā)生之后，當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)上達(dá)成書面仲裁協(xié)議，將協(xié)議所約定的爭議提交約定的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行審理，并由其作出具有約束力的仲裁裁決的一種爭議解決方式。

1、仲裁協(xié)議形成方式。

（1）事先約定。一種是業(yè)主委員會可以在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同或類似協(xié)議中，約定以仲裁方式解決糾紛的條款，也可以其他書面方式約定。在上海，伸裁機(jī)構(gòu)一般以選擇傷害仲裁委員會為妥。這樣就可以在糾紛發(fā)生后，直接向上海仲裁委員會申請仲裁。

（2）事后協(xié)商。如事先未在物業(yè)管理服務(wù)合同或類似協(xié)議中，約定以仲裁方式解決糾的條款，則可以雙方另行協(xié)商約定，達(dá)成仲裁協(xié)議。

2、仲裁協(xié)議的法律效力。

業(yè)主委員會需要注意，仲裁協(xié)議簽訂后，該協(xié)議有三大效力：妨礙當(dāng)事人起訴權(quán)，即向法院起訴會被視為不法而被駁回；排斥司法管轄權(quán)，即人民法院不得受理當(dāng)事人有仲裁協(xié)議的爭議案件；授權(quán)并限定仲裁范圍，即相當(dāng)于向仲裁機(jī)構(gòu)作出了授權(quán)解決爭議的權(quán)力。

3、仲裁的基本程序。

根據(jù)《仲裁法》的相關(guān)規(guī)定，仲裁的基本程序是：（1）當(dāng)事人申請；（2）仲裁機(jī)構(gòu)受理；（3）仲裁機(jī)構(gòu)審理；（4）作出裁決。

4、申請撤銷或執(zhí)行裁決

根據(jù)《仲裁法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人如對仲裁裁決有異議時，當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決：（一）沒有仲裁協(xié)議的；（二）裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會無權(quán)仲裁的；（三）仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的（四）裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的；（五）對方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的：（六）仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。人民法院經(jīng)組成合議庭審查核安裁決有前款規(guī)定情形之一的應(yīng)當(dāng)裁定撤銷。人民法院認(rèn)定該裁決違背社會公共利益的，應(yīng)當(dāng)裁定撤銷。

根據(jù)《仲裁法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。