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【要點提示】

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會擁有對外代表權(quán)，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會是否正確執(zhí)行業(yè)主大會的決定并不影響其對外代表權(quán)。

　　【案例索引】

　　一審：浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院（2008）甬鎮(zhèn)民二初字第71號（2008年6月10日）

　　二審：浙江省寧波市中級人民法院（2008）甬民三終字第518號（2008年10月22日）

　　【案情】

　　原告（被上訴人）：寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司。

　　被告（上訴人）：寧波市北侖加貝購物俱樂部（合伙企業(yè)）。

　　原告寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司訴稱：被告系鎮(zhèn)海鼓樓步行街108號的業(yè)主，原告是其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，自2006年起就開始履行其與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理服務合同，履行物業(yè)管理職責。因被告拖欠物業(yè)管理費，原告多次與其協(xié)商均無結(jié)果。故訴請法院，要求被告支付2006年與2007年的綜合服務費人民幣56929元（2965.03平方米×0.8元× 24個月）及專項維修資金人民幣14232元（2965.03平方米×2.4元×2年）。

　　被告寧波市北侖加貝購物俱樂部辯稱：原、被告之間不存在物業(yè)服務合同關(guān)系，業(yè)主委員會無權(quán)對屬于業(yè)主大會決定的事項作出承諾，被告對其物業(yè)一直是自行管理，原告從未對被告物業(yè)進行過物業(yè)服務，故要求駁回原告的訴訟請求。

　　【審判】

　　浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院認為，依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。原、被告之間雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但原告與寧波市鎮(zhèn)海茗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》所載明的物業(yè)管理區(qū)域得到物業(yè)主管部門的確認，該區(qū)域范圍內(nèi)的業(yè)主均應受《前期物業(yè)管理合同》的約束，被告作為該區(qū)域范圍內(nèi)的業(yè)主之一，在物業(yè)被交付后應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，原、被告之間存在事實上的物業(yè)服務合同關(guān)系。被告與寧波市鎮(zhèn)海茗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在房屋買賣合同中關(guān)于由買受人自行管理物業(yè)之內(nèi)容不能約束本案原告，也不能當然免除被告向?qū)φ麄€物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的原告交付物業(yè)服務費的義務?！段飿I(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。被告并未向本院提供寧波市鎮(zhèn)海區(qū)鼓韻花苑業(yè)主委員會所作的關(guān)于原告與寧波市鎮(zhèn)海茗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》繼續(xù)有效之決定已被撤銷的相關(guān)證據(jù)，故被告應受該決定之約束?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定，亦規(guī)定業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，即分別規(guī)定了內(nèi)部事務的決定權(quán)與對外的代表權(quán)，兩者所指向的權(quán)利義務主體是不同的，業(yè)主委員會是否正確執(zhí)行業(yè)主大會的決定并不影響其對外代表權(quán)，如果業(yè)主委員會不正當執(zhí)行業(yè)主大會的決定而造成業(yè)主損失的，業(yè)主可向業(yè)主委員會追償，但基于業(yè)主委員會對外代表權(quán)，其就物業(yè)管理問題所作的承諾對外仍然有效。因此，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)鼓韻花苑業(yè)主委員會關(guān)于《前期物業(yè)管理合同》繼續(xù)有效之承諾對原告具有約束力，原告應履行《前期物業(yè)管理合同》所約定的物業(yè)服務義務，同時享有相應的權(quán)利。被告辯稱原告未提供物業(yè)服務，但未能向本院提供充分證據(jù)予以證明，而原告提供的證據(jù)相對于被告提供的證據(jù)在整體上更具有優(yōu)勢證明力，因此，本院認為原告在其管理區(qū)域范圍內(nèi)進行了物業(yè)服務。鑒于物業(yè)服務的區(qū)域性及業(yè)主交納服務費的個體性，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主應各自履行服務義務及交費義務，物業(yè)服務企業(yè)不得因部分業(yè)主未交納服務費而拒絕提供物業(yè)服務或降低服務質(zhì)量，業(yè)主也不得依據(jù)其對物業(yè)服務質(zhì)量優(yōu)劣的評判而拒絕履行交費義務，如果物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不符合法律規(guī)定或合同約定，業(yè)主大會可依法解聘該企業(yè)。綜上理由，法院對原告要求被告支付2006年及2007年的綜合服務費之訴訟請求依法予以支持，被告的辯稱意見或與現(xiàn)有證據(jù)所能證明的事實不符，或有悖法理．不予采信。因?qū)ｍ椌S修資金屬于業(yè)主所有，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)鼓韻花苑業(yè)主委員會雖授權(quán)寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司收取，但寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司僅得以代理人身份向被告收取，而無權(quán)以原告身份主張實體權(quán)利。故原告要求被告支付專項維修資金之訴訟請求于法無據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《物業(yè)管理條例》第二十五條、第三十四條、第四十二條第一款、第五十四條第二款的規(guī)定，判決如下：一、被告寧波市北侖加貝購物俱樂部支付原告寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司2006年及2007年的綜合服務費人民幣56929元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；二、駁回原告寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

　　寧波市北侖加貝俱樂部不服寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院上述民事判決，向?qū)幉ㄊ兄屑壢嗣穹ㄔ禾崞鹕显V稱：(1)加貝俱樂部與鼎天物業(yè)公司之間從未簽訂過物業(yè)服務合同，而且，由于現(xiàn)有證據(jù)不能證明業(yè)主大會曾就續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)做出過決議，故業(yè)主委員會在這方面無對外代表權(quán)，其承諾鼎天物業(yè)公司與茗園房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》繼續(xù)有效顯然不當。所以，加貝俱樂部與鼎天物業(yè)公司之間并不存在物業(yè)服務合同關(guān)系；(2)鼎天物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明其向加貝俱樂部實際提供了物業(yè)服務，尤其是保潔、公共設施維護服務，相反，加貝俱樂部提供的證據(jù)能夠證明鼎天物業(yè)公司實際未提供物業(yè)服務，因此，原判認定鼎天物業(yè)公司事實上也在向加貝俱樂部提供物業(yè)服務欠缺依據(jù)。庭審中，加貝俱樂部又提出本案應追加茗園房產(chǎn)公司為共同被告，故原審程序也有不當。綜上，請求二審法院依法改判，駁回鼎天物業(yè)公司的訴訟請求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。

　　鼎天物業(yè)公司在法定答辯期間未提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：(1)物業(yè)服務合同有特殊性，不可能由物業(yè)公司與業(yè)主一對一簽訂。業(yè)主大會成立前，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，該合同對所有業(yè)主都有約束力；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)訂合同或另行選擇物業(yè)公司。本案中鼓韻花苑小區(qū)業(yè)主大會成立后并未另行選定物業(yè)公司，業(yè)主委員會也承諾仍按前期物業(yè)服務合同履行。因此，鼎天物業(yè)公司與加貝俱樂部之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系的事實明確。(2)鼎天物業(yè)公司原審提供了一系列證據(jù)，可以證明鼎天物業(yè)公司事實上提供了物業(yè)管理和服務。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

　　寧波市中級人民法院經(jīng)審查認為，雙方當事人的爭議焦點為：(1)鼎天物業(yè)公司與加貝俱樂部之間是否存在物業(yè)服務合同關(guān)系；(2)鼎天物業(yè)公司是否為加貝俱樂部實際提供了物業(yè)服務；（3）本案原審法院是否應追加茗園房產(chǎn)公司為共同被告，即原審程序是否違法。關(guān)于焦點一，鼎天物業(yè)公司與茗園房產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)管理合同》合法有效，該合同在有效期內(nèi)對加貝俱樂部有約束力。雖然《前期物業(yè)管理合同》至2006年12月31日期限屆滿，但寧波市鎮(zhèn)海區(qū)鼓韻花苑業(yè)主委員會已于2008年1月17日承諾該合同繼續(xù)有效，即事實上已追認其與鼎天物業(yè)公司存在物業(yè)管理服務合同。業(yè)主委員會該決定對包括加貝俱樂部在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。加貝俱樂部主張業(yè)主委員會無代表權(quán)，但未提供證據(jù)證明業(yè)主委員會做出的該決定已被撤銷。此外，加貝俱樂部與茗園房產(chǎn)公司在房屋買賣合同中關(guān)于由買受人自行管理物業(yè)的約定亦不能約束鼎天物業(yè)公司。因此，原判認定本案雙方當事人之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系并無不當。關(guān)于焦點二，寧波市鎮(zhèn)海區(qū)鼓韻花苑業(yè)主委員會與寧波市鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道城東社區(qū)居民委員會均確認鼎天物業(yè)公司自2006年1月1日起對鼓樓步行街提供保潔服務，這些證據(jù)與鼎天物業(yè)公司提供的其他證據(jù)可以相互印證，證明鼎天物業(yè)公司事實上也在履行物業(yè)管理服務。但加貝俱樂部也自行委托寧波市鎮(zhèn)海區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔中心對糞便、垃圾進行清理，并支出了相應的保潔費。故鼎天物業(yè)公司客觀上并未承擔該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部保潔服務，且對加貝俱樂部支出2006、 2007年保潔費，鼎天物業(yè)公司也表示愿意在訴求的綜合服務費中予以扣除，故本院認定加貝俱樂部共應向鼎天物業(yè)公司支付綜合服務費39129元。關(guān)于焦點三，加貝俱樂部提出應追加茗園房產(chǎn)公司為共同被告，并由茗園房產(chǎn)公司承擔連帶責任，該主張欠缺法律依據(jù)，本院不予支持，原審法院審理程序并無不當。加貝俱樂部對于和茗園房產(chǎn)公司之間的糾紛可另行提起訴訟，本案中對此不予審理。

　　綜上，原審判決認定事實基本清楚，程序合法，實體處理并無不當。但鼎天物業(yè)公司二審表示放棄部分訴訟請求，該行為系當事人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對自己權(quán)利的處分，本院予以準許，并依此對原審判決內(nèi)容予以變更。