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一、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 依照我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體。他們可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。 法律依據(jù)： 1.《民法典》第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 2.《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。 3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 需要注意的是，小區(qū)業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，其自身無(wú)權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有： 1.法定解除。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格時(shí)，所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》自動(dòng)解除。 三、更換物業(yè)企業(yè)所需程序 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)： （1）擬訂《物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案》，確定采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 （2）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決：續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 如重新選聘物業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)。 （3）向全體業(yè)主征集選聘工作成員，組建選聘工作小組。 （4）發(fā)布招標(biāo)信息。 （5）協(xié)商物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共收益分配等事項(xiàng)。 （6）選聘工作小組推薦中標(biāo)候選人名單。 （7）中標(biāo)候選人答辯會(huì)。 （8）公示物業(yè)服務(wù)合同（表決稿）。 （9）中標(biāo)候選人路演。 （10）業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人。 （11）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 （12）物業(yè)服務(wù)合同備案。 更換物業(yè)公司是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過(guò)程中，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、決議尤為重要。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 四、招標(biāo)過(guò)程中必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán) 1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； 2.評(píng)標(biāo)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開(kāi)的方式，業(yè)主可參加旁聽(tīng)； 3.評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過(guò)程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示； 4.中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。 五、招標(biāo)前辦理備案工作 在招標(biāo)前，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)剿趨^(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： 1.業(yè)主大會(huì)決議； 2.招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)； 3.招標(biāo)文件； 4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。 六、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)后需要交接的資料 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。移交的資料包括： 1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗(yàn)收資料； 2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保管等技術(shù)資料； 3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 4.物業(yè)管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書(shū)、合同，各種物業(yè)服務(wù)債權(quán)債務(wù)賬冊(cè)等。 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)以上資料的獲取，是由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給的。如果沒(méi)有移交，可向他們索取；如果是由于開(kāi)發(fā)商的原因，則可以向開(kāi)發(fā)商主張，必要時(shí)可通過(guò)法律途徑予以解決。 七、原物業(yè)拒絕退出造成業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償 《民法典》第九百四十九條【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。 原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
一、業(yè)主的權(quán)利
1、經(jīng)由業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)或自行管理物業(yè)。
2、要求物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)
3、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。
4、提出制定和修改臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。
5、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。
6、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。
7、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
8、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同。
9、對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)。
10、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。
11、對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違法搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
12、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
一、業(yè)主的義務(wù)
1、遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求。
3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定。
4、配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理。
5、按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
6、按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。
7、履行房屋安全使用責(zé)任。
8、按照規(guī)定分類投放生活垃圾。
9、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
很值得探討的一個(gè)問(wèn)題！作為業(yè)主，哪個(gè)人不希望維護(hù)自己的權(quán)益呢？哪個(gè)人不希望自己辛辛苦苦掙來(lái)的銀子不被物業(yè)糟蹋呢？人人都有意愿維權(quán)。
但維權(quán)之路平坦嗎？太平嗎？
我們發(fā)現(xiàn)，每次遇到問(wèn)題，業(yè)主們只會(huì)在網(wǎng)上發(fā)泄，漫罵，但最后的結(jié)果是我們什么都不知道。
不懂為什么大家就不能一起站出維權(quán)，一起抗議。吵來(lái)吵去有什么用？根本就是一盤(pán)散沙，物業(yè)又憑什么要聽(tīng)業(yè)主的。大家不聯(lián)合起來(lái)，說(shuō)那么多，吵那么多，又有什么用。
什么事情都會(huì)有最終解決的辦法，但沒(méi)行動(dòng)光說(shuō)又有什么用。難道我們買(mǎi)房的人就看著自己的血汗錢(qián)被人虐奪嗎？
人人想著坐享其成，然而哪有那么多好處來(lái)到自己家？你想要的，永遠(yuǎn)跟你付出的是正比關(guān)系。業(yè)主看到自身權(quán)益被物業(yè)損害時(shí)，應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來(lái)抵制。因?yàn)閾Q取的是業(yè)主共同的利益。
可是如今都是一盤(pán)散沙，物業(yè)到底是我們的仆人還是領(lǐng)導(dǎo)？敢出來(lái)說(shuō)話的人很少，還有少許無(wú)業(yè)者自稱是能代表業(yè)主的人，其實(shí)也就是想和物業(yè)合在一起撈點(diǎn)實(shí)惠的東西。其實(shí)只要業(yè)主團(tuán)結(jié)一點(diǎn)，那樣物業(yè)就乖了。業(yè)主不主動(dòng)，就只能是任由宰割了。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)從結(jié)果上來(lái)說(shuō)，全國(guó)這么大，總有一些小區(qū)組織起來(lái)，和更多的小區(qū)組織不起來(lái)。往往業(yè)主一生只有一次維權(quán)機(jī)會(huì)，正因?yàn)榇蠹叶际堑谝淮危秃帽忍幠刑幣?，有比較高的概率犯錯(cuò)，有一些常見(jiàn)的誤區(qū)。
分析了一下失敗的原因如下：
第一：搭便車，小區(qū)維權(quán)最致命的問(wèn)題是普遍的搭便車心態(tài)
搭便車的心態(tài)，就是每個(gè)人都默認(rèn)自己不付出，被動(dòng)享受別人的勞動(dòng)成果，讓別人付出，自己收獲。正是基于此，所有人就都不行動(dòng)。
如果比經(jīng)濟(jì)實(shí)力，業(yè)主支付的購(gòu)房款的總和一定大于土地出讓金、銀行貸款、投資方的投資、高利貸的本金中的任何一項(xiàng)；比拼社會(huì)關(guān)系，一個(gè)數(shù)百人的小區(qū)，不知道有多少法官、檢察官、政府官員、建筑師、學(xué)者、專家、記者、商人、老師；比拼資產(chǎn)，業(yè)主的資產(chǎn)總和可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商的資本。但是由于每個(gè)人都想搭便車，坐享其成。
如果你是大富翁，你一個(gè)人買(mǎi)了1000套房子。收房了，墻皮脫落跟下雨似的，你肯定二話不說(shuō)找人過(guò)來(lái)鑒定，然后起訴。但是你要是1000個(gè)業(yè)主，大家就去信訪了，去談判了，你看看我，我看看你，誰(shuí)也不會(huì)積極行動(dòng)，都希望用最低的成本——畢竟沒(méi)有集資，用最低限度的技術(shù)——畢竟也沒(méi)有專家指導(dǎo)，最低限度的社會(huì)資源——沒(méi)有人肯為了小區(qū)的事情出個(gè)人關(guān)系解決群眾問(wèn)題，來(lái)做事。
第二：業(yè)主代表不能很好的組織業(yè)主共同維權(quán)
業(yè)委會(huì)的成立都是一些熱心的業(yè)主代表無(wú)私奉獻(xiàn)，開(kāi)始業(yè)主代表還很活躍，后來(lái)一次一次的失敗使得大家都失去了信心，時(shí)間一長(zhǎng)就不了了之。總結(jié)原因還是業(yè)主不團(tuán)結(jié)，組織者無(wú)心領(lǐng)導(dǎo)。
第三：集資問(wèn)題
業(yè)主代表幫助大家維權(quán)，不可能是業(yè)主代表既出錢(qián)，又出力。應(yīng)該是廣大業(yè)主集資，業(yè)主代表定思路，廣大業(yè)主再出力支持。
總結(jié)：最最重要的是所有業(yè)主應(yīng)該杜絕搭便車心態(tài)，維權(quán)從我做起。業(yè)主自己才是小區(qū)的主人，廣大業(yè)主花了大筆的錢(qián)財(cái)，最終本該為廣大業(yè)主服務(wù)的物業(yè)成了主子，而廣大業(yè)主成了地地道道的奴才，這難道不憋屈？
近日，安徽省淮南市中級(jí)人民法院對(duì)一起因業(yè)主與物業(yè)公司矛盾引發(fā)的確認(rèn)合同效力糾紛案作出終審判決，依法確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)享有單方面解除物業(yè)服務(wù)合同的法定解除權(quán)，確認(rèn)雙方物業(yè)服務(wù)合同解除。
案例情況
2010年6月，某物業(yè)公司與淮南某小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂淮南市某項(xiàng)目前期物業(yè)管理委托合同，選聘該物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同期限從2011年12月1日至2015年12月1日。前期物業(yè)合同到期后，該物業(yè)公司繼續(xù)實(shí)際為淮南某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2018年7月，該小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，業(yè)委會(huì)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，經(jīng)大多數(shù)業(yè)主投票同意，決定解除與該物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，并于2021年12月6日向物業(yè)公司正式下達(dá)了告知函，要求解除雙方之間物業(yè)服務(wù)合同。
2021年12月7日，物業(yè)公司復(fù)函業(yè)委會(huì)，載明將退出該小區(qū)并積極配合有關(guān)工作交接事宜。
但該物業(yè)公司又認(rèn)為其同意限期退場(chǎng)是“理解錯(cuò)誤”，不同意撤離，后雙方多次協(xié)商無(wú)果，物業(yè)公司訴至法院，要求確認(rèn)業(yè)委會(huì)要求解除物業(yè)服務(wù)合同的通知無(wú)效。
法院判決
一審法院審理后認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)解除與物業(yè)公司服務(wù)合同的決定經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，物業(yè)公司認(rèn)為其同意退出小區(qū)是“理解錯(cuò)誤”，但未提供確鑿的證據(jù)支持，且有悖誠(chéng)信原則。故物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
律師提示
1、續(xù)聘物業(yè)公司應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。
2、聘請(qǐng)專業(yè)律師規(guī)避業(yè)委會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
3、在物業(yè)管理中常常出現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同到期后，由于一些因素的影響，不能及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新和物業(yè)公司續(xù)簽合同或者是重新選聘新物業(yè)公司。這時(shí)有的業(yè)主以物業(yè)合同到期，沒(méi)有續(xù)簽為由不交物業(yè)費(fèi)，這樣可以嗎？
4、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效！
來(lái)源：人民法院報(bào)、牛津律師團(tuán)隊(duì)
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