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一、引導(dǎo)選聘青年人，進(jìn)入業(yè)主大會業(yè)主委員會

業(yè)主委員會“起作用”，首先是業(yè)主委員會委員要有主權(quán)意識，特別是業(yè)主委員會委員要活躍起來，業(yè)主委員會成員要用自身的活力帶動并正面引導(dǎo)廣大業(yè)主支持小區(qū)工作、分享小區(qū)成果。在這方面，青年業(yè)主的積極參與尤為重要。

當(dāng)前小區(qū)業(yè)主委員會成員組成，大多是由年齡偏高的老年人，青年業(yè)主普遍“缺席”小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)。雖然老年業(yè)主擁有較多空閑時間，且更愿意發(fā)揮余熱為業(yè)主服務(wù)，但畢竟年齡大了，很多事情做起來會很吃力。特別是新時期物業(yè)管理對互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有很強的依賴性，一些小區(qū)需要進(jìn)行必要的技術(shù)引進(jìn)或改造，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對技術(shù)引進(jìn)的可行性分析，及技術(shù)引進(jìn)或改造時如何與業(yè)主溝通等，老年人通常力不從心；另外，為解決小區(qū)業(yè)主大會召開難，意見征詢及溝通難問題，各大中城市都在探討利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實施網(wǎng)絡(luò)投票、網(wǎng)上征詢意見、網(wǎng)上召開業(yè)主大會等，類似工作，老年業(yè)主委員會委員都很難適應(yīng)。

無論從知識結(jié)構(gòu)、主權(quán)意識角度，還是從對新生事務(wù)的接受及認(rèn)知程度角度，青年人都具有優(yōu)勢。筆者認(rèn)為，支持并引導(dǎo)青年人進(jìn)入業(yè)主委員會很重要，包括“話語權(quán)意識”較強的“80后”、“90后”的年輕人，要逐步引導(dǎo)充實到小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會隊伍中。

二、主動干預(yù)“亂作為”，高度重視“不作為”

“亂作為”和“不作為”是業(yè)主委員會工作中的兩個極端?！皝y作為”一般為業(yè)主委員會（個別委員）架空或變相架空業(yè)主大會，以所謂維權(quán)、監(jiān)督等名義，謀取私利，“亂作為”的業(yè)主委員會委員通常是主動請纓，并想方設(shè)法當(dāng)選；“不作為”一般為業(yè)主委員會成立后被動工作，其工作內(nèi)容大多是走走形式，“不作為”的業(yè)主委員會通常是被動組成或階段性工作受挫折后遺癥的表現(xiàn)。

業(yè)主委員會的作用是要引導(dǎo)和推動小區(qū)健康有序發(fā)展，現(xiàn)實中業(yè)主委員會“亂作為”和“不作為”顯然與之背道而馳。因此控制“亂作為”，解決“不作為”，是推動業(yè)主委員會發(fā)揮作用急需解決的兩大重要問題。

業(yè)主委員會“亂作為”主要是監(jiān)管不力及制度漏洞造成的。如很多大中城市關(guān)于業(yè)主委員會監(jiān)管方面，貌似很多單位監(jiān)管，如街道辦、房管局、民政局等，而最終結(jié)果卻是“誰都管，誰都不管！”；另外，在制度設(shè)計上，漏洞多、不細(xì)致且操作性不強，也是業(yè)主委員會“亂作為”的重要原因，如物業(yè)服務(wù)單位的續(xù)聘和選聘，維修資金的監(jiān)管、使用、續(xù)籌等制度設(shè)計，都存在不系統(tǒng)、不細(xì)致及操作難和漏洞多問題。解決“亂作為”，首先要明確主管（監(jiān)管）部門，切忌多頭管理、切忌分散管理，主管（監(jiān)管）部門要引導(dǎo)建立專業(yè)的、可操作性的業(yè)主大會（業(yè)主委員會）制度，并積極作為當(dāng)好裁判員，通過制度管控和主管部門主動干預(yù)，杜絕“亂作為”。“不作為”的解決，首先要改變業(yè)主委員會委員推選思路，將過去以推選“老好人”為主，變成“話語權(quán)”先行，推選“講道理、敢說話、有公心”的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會；其次是要加大對業(yè)主委員會工作的支持力度，減少業(yè)主委員會處處碰壁、處處受挫的情況。

三、引導(dǎo)建立物業(yè)招投標(biāo)選聘機制

絕大多數(shù)住宅小區(qū)，除前期物業(yè)階段要求開發(fā)商必須按相關(guān)程序，采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司外，其他階段如業(yè)主大會業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司，并沒有作強制規(guī)定。從表面看業(yè)主大會業(yè)主委員會階段，不強制要求招投標(biāo)選聘物業(yè)及不固定招投標(biāo)選聘程序，是把權(quán)利交給小區(qū)業(yè)主大會，是市場歸位的體現(xiàn)。但事實是，很多業(yè)主并不關(guān)心小區(qū)公共事務(wù)，業(yè)主大會大多形同虛設(shè)，而小區(qū)業(yè)主委員會或被動、或主動的行使著業(yè)主大會的權(quán)利。奇葩的業(yè)主大會現(xiàn)狀，給某些以謀取個人私利為目的業(yè)主委員會成員，創(chuàng)造了條件，一些業(yè)主委員會委員要么談條件撈好處，續(xù)聘原來的物業(yè)公司，要么暗箱操作假招標(biāo)，選聘新物業(yè)公司，總之想方設(shè)法聘用能給自己帶來好處的物業(yè)公司。

政府主管部門，包括行業(yè)協(xié)會，必須重視業(yè)主大會業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，要切實引導(dǎo)及監(jiān)督業(yè)主大會業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，堅決杜絕小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的選聘工作被某幾個人操控。具體講，一是所有物業(yè)服務(wù)項目都必須公開招標(biāo)，吸引更多符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競聘；二是明標(biāo)暗標(biāo)結(jié)合，重視招投標(biāo)過程監(jiān)管；三是實行隨機抽選專家評標(biāo)機制，確保評標(biāo)更專業(yè)，規(guī)避暗箱操作。徹底截斷業(yè)主委員會操作選聘物業(yè)服務(wù)單位的過程中謀取私利，從制度層面杜絕業(yè)主委員會（或個別委員）犯錯誤。

四、全面推行酬金制物業(yè)服務(wù)模式

根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)模式分酬金制或包干制兩種，而從實際運作狀況看，絕大多數(shù)小區(qū)都實行包干制模式，即業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)支付的物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)公司包干使用，企業(yè)自負(fù)盈虧。小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會熱衷實行包干制，通常有三個方面的原因，一是怕麻煩，以為可以“一包了之”；二是怕?lián)?zé)，認(rèn)為包干制可以轉(zhuǎn)嫁全部責(zé)任；三是有私心，因為包干制帳務(wù)可以模糊一些，方便吃回扣謀私利。

撇開私心論外，從包干制實際運行情況看，一些物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)較高、面積規(guī)模較大的新建小區(qū)，雖然可以實現(xiàn)“一包了之”的目的，但當(dāng)小區(qū)逐年老化，管理成本提高，小區(qū)出現(xiàn)入不敷出且物業(yè)服務(wù)費無法提價的情況下，不少物業(yè)公司就采取“偷工減料”，或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。久而久之，小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修不及時，逐漸破敗不堪，甚至出現(xiàn)被盜、淹水、滲漏等問題，物業(yè)并沒有能力和責(zé)任解決，所謂包干制“一包了之“、“責(zé)任轉(zhuǎn)嫁”，只能是一廂情愿的空談。

另外，在物業(yè)服務(wù)工作中，業(yè)主委員會及物業(yè)公司關(guān)于停車費、廣告費等公共收益分成，時常爭論不休，包括當(dāng)前很多小區(qū)業(yè)主不認(rèn)同、不理解物業(yè)服務(wù)工作，對物業(yè)公司及業(yè)主委員會公示的所有賬目都持懷疑態(tài)度等，都與包干制而非酬金制有關(guān)。

筆者認(rèn)為，要讓業(yè)主大會業(yè)主委員會當(dāng)家作主并充分發(fā)揮作用，從而解決物業(yè)服務(wù)費提價難、公共收益分成矛盾等，實施公開透明的酬金制服務(wù)模式很有必要。只有酬金制，才能徹底實現(xiàn)小區(qū)公共權(quán)利歸位；才能確保在高收益情況下，公共收益有結(jié)余；低收益的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不撤退。酬金制是實現(xiàn)透明收費、支出公開、業(yè)主認(rèn)同的最佳服務(wù)模式。

五、開展多種形式培訓(xùn)，提升業(yè)主委員會委員專業(yè)水平

小區(qū)是社會的細(xì)胞，小區(qū)雖小，但包羅萬象，如同復(fù)雜的社會綜合治理工作，小區(qū)的服務(wù)工作同樣繁瑣復(fù)雜。要建設(shè)好小區(qū)，必須有高素質(zhì)、專業(yè)化的管理團(tuán)隊。業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會委員的專業(yè)水平及管理素質(zhì)，是小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作良性發(fā)展的保障。目前，武漢市在業(yè)主委員會組建及小區(qū)三方聯(lián)動組織建設(shè)等方面做了大量的工作，針對業(yè)主委員會工作也開展了培訓(xùn)，但培訓(xùn)形式及頻次仍顯不足，效果有待提升。

筆者認(rèn)為可以開展三種形式的培訓(xùn)，一是開發(fā)相關(guān)課程，組織業(yè)主委員會分期分批參加課堂教學(xué)及現(xiàn)場參觀類型的培訓(xùn)；二是由主管部門或行業(yè)協(xié)會組織開發(fā)物業(yè)學(xué)習(xí)及咨詢平臺，定期安排專家、律師值班，及時回復(fù)業(yè)主、業(yè)主委員會委員在工作中遇到的問題；三是為小區(qū)配備專職律師、教授或?qū)＜遥愃朴趯Ｂ毭貢?，協(xié)助業(yè)主委員會委員開展工作。三種培訓(xùn)的有機結(jié)合，可以更大限度的滿足各類小區(qū)業(yè)主委員會及相關(guān)受眾的需求，真正實現(xiàn)現(xiàn)場培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)咨詢及專職輔導(dǎo)全面融入小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會工作。

六、加大支持力度，為小區(qū)業(yè)主委員會組織減壓

作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，武漢市的業(yè)主委員會還肩負(fù)著“三方聯(lián)動”角色，因此普遍壓力較大。業(yè)主委員會壓力大的原因，既有少數(shù)業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)工作認(rèn)知程度不深造成的，同時也與各職能部門轉(zhuǎn)嫁矛盾、推卸責(zé)任有關(guān)。作為純公益性自治組織，為業(yè)主委員會減壓很重要，筆者認(rèn)為，必須加大對小區(qū)業(yè)主委員會工作正面宣傳和支持力度，提升廣大業(yè)主對小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會工作的認(rèn)知水平，同時要建立小區(qū)各項服務(wù)監(jiān)管機制，監(jiān)督政府各職能部門、執(zhí)法部門依法履責(zé)。

如，在違建處理方面，城管執(zhí)法部門要主動作為，絕不能聽任打招呼，向違法違規(guī)者妥協(xié)，甚至挑唆違建業(yè)主將矛頭指向業(yè)主委員會、居民委員會及物業(yè)公司；在維修資金續(xù)籌及使用方面，房屋主管部門要完善制度，讓維修資金繳存收益最大化，讓維修資金啟用程序簡易化，特別是要在維修資金使用監(jiān)管及續(xù)籌方面拿出切實可行的辦法，確保房屋養(yǎng)老錢達(dá)到為房屋養(yǎng)老的目的；在物業(yè)服務(wù)欠費方面，要簡化物業(yè)服務(wù)費追索及判決程序，必要時可以采取強制執(zhí)行措施，真正讓業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)變成習(xí)慣。

小區(qū)業(yè)主委員會“起作用”關(guān)乎千萬百姓的日常生活和切身利益，小區(qū)業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)工作的困難和問題，實際是全社會社區(qū)管理行業(yè)的折射，它通常涉及多個部門，因此需要各相關(guān)部門的共同關(guān)注，協(xié)調(diào)和解決。關(guān)注并支持業(yè)主委員會工作，有利于業(yè)主委員會作用的充分發(fā)揮，有利于理清和解決小區(qū)各類矛盾，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，推動和諧社會的構(gòu)建。