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住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務，一直是倍受社會高度關注的熱點問題，矛盾大、問題多、群眾滿意度低，已成為了社會治理的難題及構建和諧社區(qū)的難點。究其原因，在現(xiàn)實之中，由于一些基層政府部門的不作為、亂作為，不良開發(fā)商、物業(yè)公司的阻擾，導致小區(qū)物業(yè)管理中甲方業(yè)委會成立難之亦難，長期缺位，為小區(qū)治理埋下了矛盾隱患。

據(jù)不完全統(tǒng)計，長沙市目前成立業(yè)主委員會的比例也就在20%左右，也就是說在現(xiàn)代物業(yè)管理方式已經(jīng)普及20多年的情況下，全市仍然有80%的住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

業(yè)主組織是廣大居民實現(xiàn)自我管理、自我服務、自我約束、維護自我權益、建設和諧社區(qū)的重要力量；是與開發(fā)商、物業(yè)公司、政府相關部門聯(lián)系、溝通的重要橋梁和紐帶，缺乏了這些，小區(qū)的很多物業(yè)管理和服務問題的解決根本無從談起。

就小編目前所見所聞而言，個人覺得業(yè)委會順產(chǎn)存在有四大“攔路虎”某些房管局：業(yè)委會可查閱小區(qū)的所有檔案，而所有小區(qū)的原始檔案幾乎都經(jīng)不起業(yè)主方的查詢，一旦認真會有事。某些街道辦：業(yè)委會的成立就意味著平衡被打破。一打破就有事，一有事就得給街道辦添麻煩。開發(fā)商：業(yè)委會有能力究老賬，一究老賬就面臨著追索，一追索就要掏銀子，一掏銀子可能就沒完沒了。黑物業(yè)：此處不細表，略去三百字…………。

近年來，業(yè)主委員會備案問題有頗多爭議，很多業(yè)主認為組建業(yè)委會太難，備案手續(xù)過于繁瑣。相應的，屢有房地產(chǎn)行政主管部門因業(yè)委會備案問題而成為被訴對象。那么，業(yè)委會備案的依據(jù)何在？業(yè)委會備案的性質(zhì)如何？主管部門又當如何審查申請人提交的申請材料呢？

針對上述問題，小編個人有如下建議：簡化業(yè)主委員會成立程序，降低成立的“門檻”，助力業(yè)主組織的快速發(fā)展，實現(xiàn)居民自治，為政府減壓、為居民排憂。

一、強化政府依法依規(guī)指導小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)委會的職責

首先，是要提高政府職能部門，尤其是街道辦和社區(qū)對成立業(yè)主大會、業(yè)委會重要性的認識，不要把業(yè)主組織視為“洪水猛獸”，不敢、不愿意成立業(yè)委會，害怕難以掌控，既得利益受損。要改變畏懼心理、為難情緒，積極幫助、指導業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)委會，引導業(yè)主依法依規(guī)開展自治，建設美好“家園”。

其次，應加強培訓提升街道辦、社區(qū)人員的指導能力。法律賦予街道辦、社區(qū)對小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導、協(xié)助職責，但從現(xiàn)實來看，大多街道辦、社區(qū)存在人員不足、不懂相關法規(guī)和流程、能力欠缺等問題。有專家建議，政府應重視對業(yè)委會成立工作的相關資源支持，尤其是增加對直接負責指導和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。

再次，建議各地可將指導協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)委會工作，納入屬地街道辦、社區(qū)年度工作考核目標，并與工作績效和獎懲掛鉤，以多元考評手段為抓手，鼓勵各級政府、各部門在職權范圍內(nèi)積極作為，而非不作為或亂作為，并以此推動建立業(yè)主大會和業(yè)委會物業(yè)管理基本制度的落實。現(xiàn)實中，街道辦、社區(qū)主要領導重視支持力度，是小區(qū)能否順利成立業(yè)委會的關鍵，凡領導關心支持的則會克服困難想法設法成立，反之則會是層層設檻難以成立，這是現(xiàn)實中不爭的事實。

二、發(fā)揮黨建引領作用

目前在小區(qū)治理中，業(yè)主參與自治意識不強、積極性不高，“181”理論具有普適性，即10%的業(yè)主關心參與小區(qū)公共事務，80%的業(yè)主則是事不關己高高掛起，10%的業(yè)主對小區(qū)管理很不滿意。這也是業(yè)委會成立難的主因之一，這就需要社區(qū)黨委廣泛宣傳發(fā)動黨員積極參與小區(qū)公共事務，為小區(qū)成立業(yè)委會敢出頭、勇?lián)敚l(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用。

三、引導開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務公司積極支持配合

出于維護既得利益的考量，大多開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)成立業(yè)委會有抵觸情緒，一般是不支持、不配合，甚至有的還以恐嚇、威脅煽動、圍攻等手段，阻礙、干擾破壞業(yè)主大會召開和選舉業(yè)委會。

為此，住建部門應加強宣傳引導和監(jiān)管，對其干擾、破壞行為應予以從快從重處罰，以維護業(yè)主的自治權利。

也有專家學者認為，當前有的地方規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)有義務協(xié)助所在小區(qū)成立業(yè)委會，否則業(yè)主有權要求物業(yè)管理費減半或者不得收取物業(yè)費，小編認為這一做法很值得借鑒，因為有助于減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司的博弈成本，由利益博弈走向利益共同體，從而降低業(yè)委會成立的難度。

四、放寬業(yè)主大會籌備組中業(yè)主成員及樓棟業(yè)主代表、業(yè)委會委員候選人入選條件

只要達到國務院《物業(yè)管理條例》和《湖南省物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件，且具備業(yè)主資格、具有民事能力的都可以參選。在具體操作中，可以制定考評辦法和標準，實行好中選優(yōu)；對于有欠交物業(yè)費、違章建筑、毀綠種菜等行為者，給予改正機會，并可以在考評中予以扣分，但不可以此為由抬高“門檻”，剝奪業(yè)主參與小區(qū)公共事務管理的權力。

五、實行業(yè)主大會、業(yè)委會雙備案，簡化備案手續(xù)

目前，一些屬地街道辦，特別是行政主管部門把業(yè)委會成立“備案”當成了審批權力，任意設置條件作為審批事項，甚至雞蛋里面“桃骨頭”，把原本簡單的備案硬是搞成了復雜化，所需材料一大堆，少則一月，多則數(shù)月，讓熱心業(yè)主們“跑斷腿”，加劇了業(yè)委會成立難。對于業(yè)委會備案，國務院法制辦給出明確解釋：業(yè)委會“備案”是一種告知，不具備行政許可性。

為此，借助《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導細則》（湘建房〔2019〕172 號 ）施行之機，大力簡化業(yè)委會備案手續(xù)，根據(jù)“湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)《業(yè)主大會議事規(guī)則》等示范文本的通知”（湘建房函〔2020〕55號）文件精神，用以規(guī)范街道辦的備案工作。

在備案中，只要把握住三條即可：一是業(yè)主（代表）大會會議程序是否合法；二是業(yè)委會選舉是否雙“過半”；三是議事規(guī)則條款是否與法律法規(guī)相抵觸，其它均可遵循“法無禁止皆可為”的原則。

近幾年出了個怪現(xiàn)象：成立業(yè)委會很難，越來越難！如果按《物權法》的規(guī)定（其它什么《條例》、《細則》都是下位法，應服從這個上位法），應該很簡單。第七十五條：“業(yè)主可以設立業(yè)委會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助?！?/span>第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：“其中第三條'選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)委會成員'”。

闡述得多么明了：選業(yè)委會是業(yè)主的事；基層政府只是“指導和協(xié)助”。所謂“指導”，就是“指示教導，指點引導”；所謂“協(xié)助”，就是“從旁幫助，輔助”。但總有逞能的地方政策，將其改為“引導”和“監(jiān)督”。這些地方政府是想反客為主。實際操作中，更是搞成了“領導”和“掌控”，基本上決定了業(yè)委會的生殺大權。

街道辦事處作為派出機關，它不是一級政權機構，但下設若干個居委會。它的主要職能，有包括貫徹落實黨和國家路線方針在內(nèi)的十三項內(nèi)容，彈性比較大。由于社區(qū)的事宜覆蓋面廣，牽涉的部門多，人員結(jié)構也較為復雜，加之工作有彈性。所以一個街道辦的工作表現(xiàn)和工作成效，往往取決于主要領導的工作態(tài)度和工作方法。

就小區(qū)而言，街道辦依法只是對小區(qū)成立業(yè)委會進行“指導和協(xié)調(diào)”，但形勢所需，已演變成了“主導和督辦”。他們不能全面掌握業(yè)委會選舉，但他們可以隨時終止業(yè)委會產(chǎn)生，而且可以不做說明。備案制，依法并沒有法律效力，所以業(yè)委會的成立日，應是業(yè)主大會召開后業(yè)委會的產(chǎn)生日。

至于居民委員會，主要是幫助街道辦做終端工作的，其工作人員大多不占編制，對于小區(qū)里的事務，基本沒有決定權限。

六、為業(yè)主大會、業(yè)委會頒發(fā)備案證書

學習借鑒深圳、南京等地的做法，憑街道辦的備案證明（有統(tǒng)一代碼），有利于業(yè)委會開展工作、政府有效監(jiān)管；有利于開設銀行帳戶，加強對小區(qū)公共收益的管理。

成立業(yè)主委員會是小區(qū)民主建設過程中的必經(jīng)之路，是《物權法》賦予廣大業(yè)主們的權力，是我國目前物業(yè)管理工作的一項基本制度，不可動搖。可以斷定：要維護業(yè)主們的一切合法權益，必須成立和依靠業(yè)主大會；要執(zhí)行業(yè)主大會的意志，必須成立業(yè)委會！

成立業(yè)委會的最大意義，不僅僅是讓業(yè)主們自我管理、自我服務、自我約束、維護自我權利，更是讓城市居民們有了民主選舉的意識。

結(jié)論

根據(jù)現(xiàn)代漢語大辭典的解釋，備案是指向主管機關報告事由存案以備查考。備案大致可分為三類：

一是生效性備案（或?qū)徟詡浒福?/span>此種備案，效力等同于審批，是指行政機關依據(jù)相對人的申請，經(jīng)審查同意申請人從事某種活動的行政行為。一經(jīng)備案，行政相對人便獲得了從事批準活動的資格和權利，否則行政相對人不得從事某種行為。

二是公示性備案（或稱告知性備案、備查性備案）。此種備案是指申請人向主管機關報告需要備案的事由、材料，主管機關將其存案以備查，起到一種公示性作用。業(yè)委會備案應歸屬于此類。

三是事前審查性備案（或稱監(jiān)督性備案）。此種備案主要用于規(guī)范性文件的備案，是上級對下級制定的規(guī)范性文件合法性的審查備案，這是一種事前備案。下級機關制定的規(guī)范性文件如果沒有按照規(guī)定報上級部門審核備案則屬于無效文件。這主要是指《立法法》和《法規(guī)規(guī)章備案條例》的相關規(guī)定。比如，行政法規(guī)報全國人民代表大會常務委員會備案。

業(yè)委會是作為業(yè)主團體的組織機構，屬于業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是基于業(yè)主團體的意思自行設立的，屬于業(yè)主自治的范疇。業(yè)委會備案與否，并不能影響業(yè)委會的成立。備案僅是為了行業(yè)管理的需要(房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)委會的監(jiān)督、指導、管理和服務)所履行的手續(xù)。業(yè)委會備案登記應當與公司法人等一般民事主體的設立登記區(qū)別開來。為了交易安全的需要，一般民事主體的成立采取登記生效主義。也就是說，必須經(jīng)過登記才能成立。業(yè)委會僅是代表業(yè)主團體對外實施與物業(yè)管理有關的行為，在業(yè)主共同決定事項上，其本身并無決定權，權責統(tǒng)歸業(yè)主所有。而業(yè)主享有權利或承擔責任也無須通過備案行為來保障?！段飿I(yè)管理條例》等法規(guī)對業(yè)委會產(chǎn)生和變更設立了備案制度。但并未規(guī)定，業(yè)委會備案是業(yè)委會成立或相關事項變更生效的要件。因此，業(yè)委會備案不是業(yè)委會成立、變更或終止的要件。業(yè)委會備案屬于事后性、告知性、公示性備案。