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物業(yè)承接查驗(yàn)：一番清查，小區(qū)憑空多了2360萬(wàn)，這筆隱形巨款，很多業(yè)主都忽視了

網(wǎng)友小A留言稱：架空層使用不當(dāng)，頂多是物業(yè)管理不善；小區(qū)的“隱行車位”，那才切身關(guān)乎業(yè)主們的利益。

小A家住城西，一個(gè)交付不到2年的次新商品房小區(qū)。前不久，小區(qū)業(yè)委會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行一番摸底盤(pán)查，便于后期完成物業(yè)與業(yè)委會(huì)間的工作交割。

不查不知道，一查竟發(fā)現(xiàn)：小區(qū)憑空多出59個(gè)地下車位。

這些車位，肉眼看去與正常車位無(wú)異。車位按線劃分，且有相應(yīng)編號(hào)。

但它們并不在交警驗(yàn)收通過(guò)的《車庫(kù)（位）竣工驗(yàn)收同意意見(jiàn)書(shū)》（下文稱《意見(jiàn)書(shū)》）內(nèi)，也就是我們常說(shuō)的非標(biāo)（FB）車位。

很多人不理解，什么是非標(biāo)車位？為何它會(huì)影響業(yè)主的切身利益？

小區(qū)實(shí)際車位數(shù)量，超過(guò)交警驗(yàn)收通過(guò)的車位數(shù)量（包括臨時(shí)訪客車位、無(wú)障礙車位等），超出部分就是非標(biāo)車位。

小區(qū)業(yè)委會(huì)尚未成立前，并不會(huì)對(duì)小區(qū)實(shí)際車位數(shù)量進(jìn)行核查。即便業(yè)委會(huì)成立后，若調(diào)取不到相關(guān)《意見(jiàn)書(shū)》，同樣很難查清小區(qū)是否存在非標(biāo)車位，以及非標(biāo)車位數(shù)量有多少。

小A居住的小區(qū)，目前二手車位市價(jià)40-50萬(wàn)一個(gè)，59個(gè)“隱形車位”，折合市價(jià)起碼值2360萬(wàn)。這對(duì)單個(gè)小區(qū)而言，可是一筆巨款啊。

02

不單是非標(biāo)車位，小區(qū)公共停車位同樣可以大做文章。

杭州市中心另一次新商品房小區(qū)，在第三方查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的公共停車位，竟比規(guī)劃中少了28個(gè)。

可小區(qū)實(shí)際車位數(shù)量，比《意見(jiàn)書(shū)》中規(guī)劃的車位數(shù)量，還多了一個(gè)非標(biāo)車位。

缺失的公共停車位，又去哪了呢？

原來(lái)，該小區(qū)在驗(yàn)收時(shí)，竟將小區(qū)外圍空地上本該歸屬于社會(huì)的公共停車位，濫竽充數(shù)混進(jìn)小區(qū)自身配備的公共停車位內(nèi)，并順利通過(guò)驗(yàn)收。

要不是成立業(yè)委會(huì)后進(jìn)行實(shí)地排查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)外圍的社會(huì)公共停車位，運(yùn)營(yíng)主體為其他單位，壓根發(fā)現(xiàn)不了。

至于“消失”的28個(gè)停車位，則是被列入小區(qū)可售的地下車位之中。

好在發(fā)現(xiàn)的早，業(yè)委會(huì)從該小區(qū)尚未售罄的一手車位中，補(bǔ)足了缺失的28個(gè)公共停車位。

類似的現(xiàn)象，杭州已不止一次發(fā)生。

去年3月，市中心的楓華府第，突然冒出100多個(gè)地下車位，以30萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格，委托中介公司對(duì)外出售。

業(yè)委會(huì)得知后對(duì)小區(qū)車位數(shù)進(jìn)行清點(diǎn)，才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)實(shí)際的車位數(shù)量，比2008年竣工通過(guò)驗(yàn)收時(shí)的車位數(shù)量，足足多出166個(gè)。

因交付太久、歷史資料簡(jiǎn)陋，已無(wú)法鑒別這違規(guī)增設(shè)的166個(gè)車位，是否全部為非標(biāo)車位。

還有城西一小區(qū)，非標(biāo)增設(shè)車位300余個(gè)……這些非標(biāo)車位，有的正在出租，有的已經(jīng)出售。

杭州物業(yè)第三方服務(wù)專家?jiàn)湓屏指嬖V我，今年他們負(fù)責(zé)清查的幾十個(gè)小區(qū)，車位多少都存在問(wèn)題。

最常見(jiàn)的，還是小區(qū)增設(shè)的非標(biāo)車位，少則十余個(gè)，多則上百個(gè)。

03

非標(biāo)車位一旦發(fā)現(xiàn)異樣，可按要求恢復(fù)原狀。

只是，現(xiàn)實(shí)情況里，大多數(shù)小區(qū)的非標(biāo)車位、公共停車位，不是出租就是被出售。相關(guān)的租金收入或車位收入，理論上歸屬全體業(yè)主共有，用于小區(qū)日常經(jīng)營(yíng)維護(hù)。

小A居住的小區(qū)，從交付到業(yè)委會(huì)成立，整個(gè)周期短，查驗(yàn)時(shí)非標(biāo)車位尚未出租或出售。

未來(lái)，這部分車位的租金收益，將直接納入小區(qū)公共收益金中。

但大多數(shù)小區(qū)，從交付到業(yè)委會(huì)成立，短則三四年，長(zhǎng)則更久。那時(shí)，免不了會(huì)遇到清查中發(fā)現(xiàn)，部分非標(biāo)車位或公共車位已售出，這時(shí)，有兩種解決方式：

第一，當(dāng)小區(qū)還有剩余可售車位時(shí)，從可售車位中補(bǔ)足；

第二，當(dāng)小區(qū)已無(wú)可售車位時(shí)，向出賣方（開(kāi)發(fā)商或物業(yè)），追討回車位銷售款。

可別小瞧了車位的這筆費(fèi)用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，杭州一小區(qū)，最多追回了數(shù)千萬(wàn)的非標(biāo)車位款，悉數(shù)歸入小區(qū)公共收益金。

現(xiàn)在更得留心。因?yàn)橄迌r(jià)，更多開(kāi)發(fā)商將收益押注在車位上。

而杭州的在售車位，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)一個(gè)，多賣幾十個(gè)車位，收益就多上千萬(wàn)。

04

車位與房子一樣，未交付前都是“圖紙交易”。

幾年前，蕭山一小區(qū)業(yè)主爆料，停車時(shí)經(jīng)常與隔壁車輛剮蹭，懷疑車位尺寸不符合政策標(biāo)準(zhǔn)。查驗(yàn)后果真如此，規(guī)劃兩個(gè)大車位，被開(kāi)發(fā)商分割成3個(gè)車位出售。

還有的樓盤(pán)更夸張，為了獲取更多收益，在積水井、下水道、排風(fēng)口等區(qū)域，增設(shè)車位出租或出租。

錢(qián)江新城一樓盤(pán)，物業(yè)私自增設(shè)了近80個(gè)車位，不少車位后面緊貼水管；蕭山一樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商私增的地下車位，直接擋住地下車庫(kù)單元門(mén)；還有的，直接將車位劃在下水管井蓋上。

這些車位，正常均不可能通過(guò)交警驗(yàn)收。可若物業(yè)或開(kāi)發(fā)商在驗(yàn)收通過(guò)后私自增設(shè)，普通業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。

別忘了，杭州車位可是無(wú)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。一般的車位協(xié)議里，大多有這樣一則“霸王條款”：若所購(gòu)買(mǎi)車位為人防車位或其他車位，被追回時(shí)，開(kāi)發(fā)商按原價(jià)賠償。

車位如同這陳年茅臺(tái)，越久越值錢(qián)。大多數(shù)小區(qū)交付后，隨著入住人數(shù)激增，車位價(jià)格也是水漲船高。

那時(shí)，照原價(jià)賠償，于業(yè)主而言合理嗎？

還有一點(diǎn)很重要，非標(biāo)車位也好、公共車位也罷，追回有一定“期限”。

為什么這么說(shuō)？樓盤(pán)交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商需繳納2%左右的建安成本給到政府相關(guān)部分，作為樓盤(pán)保證金。

交付8年期滿，若該小區(qū)沒(méi)有檢查出相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，那么開(kāi)發(fā)商則可拿回保證金。

一般而言，單個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商都是獨(dú)立成立公司，待保證金拿回后，公司隨之注銷。公司一旦注銷，那時(shí)候再查驗(yàn)出非標(biāo)車位或是公共車位缺失，業(yè)主即便想追回?fù)p失，也難。

查清小區(qū)資產(chǎn)，尤其是像小區(qū)這樣的“大額資產(chǎn)”，于業(yè)主而言百利而無(wú)一害。日后若有大額維修，小區(qū)物業(yè)費(fèi)無(wú)法覆蓋支出，還能動(dòng)用小區(qū)公共收益金，業(yè)主們也不必自掏腰包。

不要以為“事不關(guān)己高高掛起”，你所忽視的每一項(xiàng)事物，最終都跟自己休戚相關(guān)。