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住宅專項(xiàng)維修資金作為房屋“養(yǎng)老金”，與廣大業(yè)主生活息息相關(guān)，而關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的基本規(guī)律和認(rèn)識(shí)，仍然在不同群體、不同層面存在一些普遍性的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。本文重點(diǎn)從住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)屬、性質(zhì)、功能等多個(gè)方面進(jìn)行解讀，旨在幫助大家更深入的認(rèn)識(shí)住宅專項(xiàng)維修資金，讓該資金發(fā)揮應(yīng)用作用。原文刊發(fā)于《深圳物業(yè)管理》2014年第5期。

我國(guó)內(nèi)地的住宅專項(xiàng)維修資金制度最早可以追溯到八十年代的深圳，幾乎與物業(yè)管理同期被引入。但在我國(guó)大部分地區(qū)，住宅專項(xiàng)維修資金都晚于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展十年左右，然而即便如此，關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的基本規(guī)律和認(rèn)識(shí)，仍然在不同群體、不同層面存在一些普遍性的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，主要有以下幾個(gè)方面。

一、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)屬是個(gè)人的，不肯輕易動(dòng)用

住宅專項(xiàng)維修資金的基本屬性從一開始就非常明確，權(quán)屬是業(yè)主的，而且日常維修不能動(dòng)用。尤其是各地維修資金建立個(gè)人賬戶以來(lái)，更被認(rèn)為真正成為了個(gè)人資產(chǎn)，更是輕易不肯動(dòng)用。在這種認(rèn)識(shí)支配下，真正需要?jiǎng)佑脮r(shí)，業(yè)主投票通過的幾率很低，甚至期望有一天能返還給個(gè)人，成為可為自由支配的資金，這種認(rèn)識(shí)的后果，導(dǎo)致真正需要維修和更新等使用時(shí)，每天陪伴自己的房屋，卻得不到應(yīng)有的服務(wù)。

其實(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金除了在房屋滅失情況下是根本不能成為個(gè)人可以支配的資金的，即便是房屋滅失情況下，可能將其歸己，但你要有新房時(shí)，還要繼續(xù)繳納。同時(shí)房屋也是有“生命”的，你對(duì)他好，他就會(huì)給你提供好的居住環(huán)境，你對(duì)他不好，他也會(huì)報(bào)復(fù)你。比如，每隔幾年要對(duì)外墻立面進(jìn)行更新性粉刷，業(yè)主不同意則后果是外墻顏色變淡，繼而脫落、破損、外觀殘舊，再繼而滋生害蟲、銹蝕、微生物以及白蟻的侵害，更明顯的是房屋價(jià)值遭到貶損，最終受害的還是業(yè)主本人。

二、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金只與住宅有關(guān)

我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金政策除深圳等部分地區(qū)外，始終被冠以住宅而被局限著，其觀點(diǎn)可能是認(rèn)為，房屋等到大中修時(shí)讓業(yè)主一次性拿出大筆的資金來(lái)應(yīng)急難度很大。而商業(yè)樓宇，如寫字樓等，都是單位或企業(yè)，不存在資金緊張之說，其實(shí)，這也是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。商業(yè)物業(yè)相對(duì)于住宅來(lái)說，只是業(yè)主是單位，住宅是個(gè)人，在物業(yè)需要發(fā)生大中修的更新改造時(shí)，由于其設(shè)施設(shè)備的臺(tái)套數(shù)量更多的原因，其專項(xiàng)維修的成本也越高，而對(duì)商業(yè)物業(yè)的單位業(yè)主來(lái)說，同樣有平時(shí)積攢的備用資金和出現(xiàn)大中修，尤其是更新改造時(shí)一次性預(yù)算較大量資金的問題。同時(shí)，平時(shí)積攢即續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的支出是納入企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中，否則因轉(zhuǎn)成利潤(rùn)要交納15%-30%企業(yè)所得稅，同時(shí)還存在平時(shí)少量續(xù)籌在任何企業(yè)來(lái)講都不是問題，而一次性支出，對(duì)經(jīng)營(yíng)情況較好的企業(yè)自然無(wú)所謂，而對(duì)很多經(jīng)營(yíng)狀況不佳的企業(yè)和數(shù)量龐大的中小企業(yè)來(lái)說，一個(gè)年度一次性預(yù)算較大的樓宇大中修和更新改造也是比較困難的，再者樓宇經(jīng)過一定的年限后，物業(yè)大中修和更新改造的工作量也是比較頻繁的，企業(yè)做為業(yè)主來(lái)說，除交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，經(jīng)常要交納大中修和更新改造的分?jǐn)偪铐?xiàng)，也是很難操作的事情，所以物業(yè)專項(xiàng)維修資金不僅是住宅業(yè)主需要的，所有各種類型的商品樓宇，多業(yè)主的物業(yè)，甚至單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)的房屋都應(yīng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以備急用和不時(shí)之需。

三、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金的使用和功能是專項(xiàng)維修，不能挪作它用

該資金的核心并不僅是工作量大的維修，還有緊急的含義。如電梯的更新就有緊迫性，不然就會(huì)出事故，水泵中修還有大修也有緊急性，否則，隨時(shí)就會(huì)斷水，大中修和更新改造無(wú)一不是需要及時(shí)的，更何況還有更為緊急的意外故障。然而在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)或與物業(yè)有緊密關(guān)聯(lián)的區(qū)域內(nèi)，緊急情況絕不僅僅限于維修，如前所述，電梯出現(xiàn)錯(cuò)層等意外，造成人員等其他傷害時(shí)，必然需要資金加以應(yīng)對(duì)。再如物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生了一起由受害人自身責(zé)任引發(fā)的傷害，而一般情況下，法律上都會(huì)認(rèn)可一個(gè)由出事地點(diǎn)的責(zé)任者表示一個(gè)人道主義撫慰金的做法。上述情況都是日常物業(yè)服務(wù)費(fèi)中沒有的成本，物業(yè)管理費(fèi)是無(wú)法支付的，如硬性在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付，那當(dāng)月的物業(yè)管理開支就不夠了。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利，該出事地點(diǎn)如果是全體業(yè)主的公共區(qū)域，他的權(quán)利人應(yīng)為全體業(yè)主，而業(yè)主在享有該區(qū)域成員權(quán)的同時(shí)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并履行相應(yīng)義務(wù)，在上述情況下，如果臨時(shí)到每家每戶籌集相關(guān)款項(xiàng)來(lái)?yè)嵛渴芎φ?，無(wú)疑比登天還難，然而，這個(gè)住房專項(xiàng)維修資金如果能夠還原其應(yīng)急屬性，變?yōu)槲飿I(yè)管理專項(xiàng)維修和應(yīng)急儲(chǔ)備金，不但可以解決應(yīng)急情況，更能夠把高高在上的《物權(quán)法》，落實(shí)應(yīng)用到人們?nèi)粘Ｉ钪小?/span>

四、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金是我的個(gè)人專戶資金，不能用做它途

我國(guó)的住房專項(xiàng)維修資金數(shù)目非常龐大，實(shí)際又非常小，說大是各地的幾十億、幾百億，總合起來(lái)可以有成千上萬(wàn)億，說小是由于它的權(quán)屬是業(yè)主個(gè)人的，小到一個(gè)小區(qū)的一棟樓，小到一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，用現(xiàn)在的資金應(yīng)付大中修范圍內(nèi)的零星工程沒問題，但如果遇到二三十年樓齡的物業(yè)更換電梯等大型設(shè)備，根本就不夠，現(xiàn)在的法規(guī)和理論上的認(rèn)識(shí)都把這個(gè)問題指向全體業(yè)主共同分?jǐn)?，這是沒錯(cuò)的。但事實(shí)上，這種分?jǐn)傇诂F(xiàn)實(shí)中成功的案例非常少，尤其是住宅物業(yè)，如何解決這一資金難題，其實(shí)并不難。在我國(guó)，甚至全世界所有關(guān)于個(gè)人利益的各種各樣的資金、基金中都存在一個(gè)共性的功能，就是共濟(jì)功能。研究探索我國(guó)物業(yè)管理專項(xiàng)資金的共濟(jì)辦法，是解決資金既大又小的重要出路，而共濟(jì)突破了，又可以解決資金入市，通過資本運(yùn)作使其增值，同時(shí)，資金增值問題一旦有了較大突破，業(yè)主使用資金的誤區(qū)也可相應(yīng)解決，而最重要的是我國(guó)總體上物業(yè)的全壽命期保養(yǎng)將得到根本性的解決。

五、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金是人民財(cái)產(chǎn)，政府必須負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)加監(jiān)管

這個(gè)問題是明顯的。一方面各地政府大都設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)代業(yè)主進(jìn)行資金的統(tǒng)一管理，另一方面，國(guó)家和各地法規(guī)都以保障業(yè)主權(quán)益為由設(shè)置了較高的資金使用決策門檻，這兩種情形，看起來(lái)都是為了最大限度地保障人民群眾也就是業(yè)主的利益，以免遭挪用、轉(zhuǎn)移或不合理使用，但從問題的另外一方面，卻暴露了其它一些問題，一是業(yè)主決策需要業(yè)主人數(shù)和物業(yè)建筑面積雙三分之二通過，加大了對(duì)必要的，尤其是緊急情況下專項(xiàng)資金使用的難度;二是政府統(tǒng)一管理雖然有很多優(yōu)勢(shì)，比如安全性高，能夠?qū)崿F(xiàn)共濟(jì)目的，還可以實(shí)現(xiàn)增值，但政府動(dòng)用財(cái)政資源代業(yè)主管理個(gè)人資產(chǎn)，原理上是不妥的，雖然表面看起來(lái)人人都是受益者，但仔細(xì)算來(lái)，每個(gè)人，每個(gè)家庭所擁有的物業(yè)數(shù)量不同，用財(cái)政的公共資源就有不公平之處，同時(shí)政府性機(jī)構(gòu)代業(yè)主管理，政策規(guī)定是以業(yè)主通過管理部門即劃撥資金，但實(shí)際上政府機(jī)構(gòu)帶有天生的監(jiān)管、審批特性，把握不好，容易形成審批難，撥款難等資金使用問題。其實(shí)，討論兩個(gè)問題可能對(duì)解決這個(gè)誤區(qū)帶來(lái)幫助，一是下決心放開思路，降低業(yè)主決策門檻，簡(jiǎn)單多數(shù)原則是能夠體現(xiàn)集體意志的，在資金安全和專項(xiàng)維修的必要性上，顯而易見的一定是，必要性第一;二是探討集中統(tǒng)一管理的多樣性和市場(chǎng)化，如研究資金的信拓管理，成立基金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資本運(yùn)作，以及探討政府機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變的問題。

摘要：住宅專項(xiàng)維修資金作為房屋“養(yǎng)老金”，與廣大業(yè)主生活息息相關(guān)，而關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的基本規(guī)律和認(rèn)識(shí)，仍然在不同群體、不同層面存在一些普遍性的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。本文重點(diǎn)從住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)屬、性質(zhì)、功能等多個(gè)方面進(jìn)行解讀，旨在幫助大家更深入的認(rèn)識(shí)住宅專項(xiàng)維修資金，讓該資金發(fā)揮應(yīng)用作用。原文刊發(fā)于《深圳物業(yè)管理》2014年第5期。

我國(guó)內(nèi)地的住宅專項(xiàng)維修資金制度最早可以追溯到八十年代的深圳，幾乎與物業(yè)管理同期被引入。但在我國(guó)大部分地區(qū)，住宅專項(xiàng)維修資金都晚于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理發(fā)展十年左右，然而即便如此，關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的基本規(guī)律和認(rèn)識(shí)，仍然在不同群體、不同層面存在一些普遍性的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，主要有以下幾個(gè)方面。

一、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)屬是個(gè)人的，不肯輕易動(dòng)用

住宅專項(xiàng)維修資金的基本屬性從一開始就非常明確，權(quán)屬是業(yè)主的，而且日常維修不能動(dòng)用。尤其是各地維修資金建立個(gè)人賬戶以來(lái)，更被認(rèn)為真正成為了個(gè)人資產(chǎn)，更是輕易不肯動(dòng)用。在這種認(rèn)識(shí)支配下，真正需要?jiǎng)佑脮r(shí)，業(yè)主投票通過的幾率很低，甚至期望有一天能返還給個(gè)人，成為可為自由支配的資金，這種認(rèn)識(shí)的后果，導(dǎo)致真正需要維修和更新等使用時(shí)，每天陪伴自己的房屋，卻得不到應(yīng)有的服務(wù)。

其實(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金除了在房屋滅失情況下是根本不能成為個(gè)人可以支配的資金的，即便是房屋滅失情況下，可能將其歸己，但你要有新房時(shí)，還要繼續(xù)繳納。同時(shí)房屋也是有“生命”的，你對(duì)他好，他就會(huì)給你提供好的居住環(huán)境，你對(duì)他不好，他也會(huì)報(bào)復(fù)你。比如，每隔幾年要對(duì)外墻立面進(jìn)行更新性粉刷，業(yè)主不同意則后果是外墻顏色變淡，繼而脫落、破損、外觀殘舊，再繼而滋生害蟲、銹蝕、微生物以及白蟻的侵害，更明顯的是房屋價(jià)值遭到貶損，最終受害的還是業(yè)主本人。

二、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金只與住宅有關(guān)

我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金政策除深圳等部分地區(qū)外，始終被冠以住宅而被局限著，其觀點(diǎn)可能是認(rèn)為，房屋等到大中修時(shí)讓業(yè)主一次性拿出大筆的資金來(lái)應(yīng)急難度很大。而商業(yè)樓宇，如寫字樓等，都是單位或企業(yè)，不存在資金緊張之說，其實(shí)，這也是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。商業(yè)物業(yè)相對(duì)于住宅來(lái)說，只是業(yè)主是單位，住宅是個(gè)人，在物業(yè)需要發(fā)生大中修的更新改造時(shí)，由于其設(shè)施設(shè)備的臺(tái)套數(shù)量更多的原因，其專項(xiàng)維修的成本也越高，而對(duì)商業(yè)物業(yè)的單位業(yè)主來(lái)說，同樣有平時(shí)積攢的備用資金和出現(xiàn)大中修，尤其是更新改造時(shí)一次性預(yù)算較大量資金的問題。同時(shí)，平時(shí)積攢即續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的支出是納入企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中，否則因轉(zhuǎn)成利潤(rùn)要交納15%-30%企業(yè)所得稅，同時(shí)還存在平時(shí)少量續(xù)籌在任何企業(yè)來(lái)講都不是問題，而一次性支出，對(duì)經(jīng)營(yíng)情況較好的企業(yè)自然無(wú)所謂，而對(duì)很多經(jīng)營(yíng)狀況不佳的企業(yè)和數(shù)量龐大的中小企業(yè)來(lái)說，一個(gè)年度一次性預(yù)算較大的樓宇大中修和更新改造也是比較困難的，再者樓宇經(jīng)過一定的年限后，物業(yè)大中修和更新改造的工作量也是比較頻繁的，企業(yè)做為業(yè)主來(lái)說，除交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，經(jīng)常要交納大中修和更新改造的分?jǐn)偪铐?xiàng)，也是很難操作的事情，所以物業(yè)專項(xiàng)維修資金不僅是住宅業(yè)主需要的，所有各種類型的商品樓宇，多業(yè)主的物業(yè)，甚至單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)的房屋都應(yīng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以備急用和不時(shí)之需。

三、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金的使用和功能是專項(xiàng)維修，不能挪作它用

該資金的核心并不僅是工作量大的維修，還有緊急的含義。如電梯的更新就有緊迫性，不然就會(huì)出事故，水泵中修還有大修也有緊急性，否則，隨時(shí)就會(huì)斷水，大中修和更新改造無(wú)一不是需要及時(shí)的，更何況還有更為緊急的意外故障。然而在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)或與物業(yè)有緊密關(guān)聯(lián)的區(qū)域內(nèi)，緊急情況絕不僅僅限于維修，如前所述，電梯出現(xiàn)錯(cuò)層等意外，造成人員等其他傷害時(shí)，必然需要資金加以應(yīng)對(duì)。再如物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生了一起由受害人自身責(zé)任引發(fā)的傷害，而一般情況下，法律上都會(huì)認(rèn)可一個(gè)由出事地點(diǎn)的責(zé)任者表示一個(gè)人道主義撫慰金的做法。上述情況都是日常物業(yè)服務(wù)費(fèi)中沒有的成本，物業(yè)管理費(fèi)是無(wú)法支付的，如硬性在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付，那當(dāng)月的物業(yè)管理開支就不夠了。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利，該出事地點(diǎn)如果是全體業(yè)主的公共區(qū)域，他的權(quán)利人應(yīng)為全體業(yè)主，而業(yè)主在享有該區(qū)域成員權(quán)的同時(shí)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并履行相應(yīng)義務(wù)，在上述情況下，如果臨時(shí)到每家每戶籌集相關(guān)款項(xiàng)來(lái)?yè)嵛渴芎φ?，無(wú)疑比登天還難，然而，這個(gè)住房專項(xiàng)維修資金如果能夠還原其應(yīng)急屬性，變?yōu)槲飿I(yè)管理專項(xiàng)維修和應(yīng)急儲(chǔ)備金，不但可以解決應(yīng)急情況，更能夠把高高在上的《物權(quán)法》，落實(shí)應(yīng)用到人們?nèi)粘Ｉ钪小?/span>

四、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金是我的個(gè)人專戶資金，不能用做它途

我國(guó)的住房專項(xiàng)維修資金數(shù)目非常龐大，實(shí)際又非常小，說大是各地的幾十億、幾百億，總合起來(lái)可以有成千上萬(wàn)億，說小是由于它的權(quán)屬是業(yè)主個(gè)人的，小到一個(gè)小區(qū)的一棟樓，小到一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，用現(xiàn)在的資金應(yīng)付大中修范圍內(nèi)的零星工程沒問題，但如果遇到二三十年樓齡的物業(yè)更換電梯等大型設(shè)備，根本就不夠，現(xiàn)在的法規(guī)和理論上的認(rèn)識(shí)都把這個(gè)問題指向全體業(yè)主共同分?jǐn)偅@是沒錯(cuò)的。但事實(shí)上，這種分?jǐn)傇诂F(xiàn)實(shí)中成功的案例非常少，尤其是住宅物業(yè)，如何解決這一資金難題，其實(shí)并不難。在我國(guó)，甚至全世界所有關(guān)于個(gè)人利益的各種各樣的資金、基金中都存在一個(gè)共性的功能，就是共濟(jì)功能。研究探索我國(guó)物業(yè)管理專項(xiàng)資金的共濟(jì)辦法，是解決資金既大又小的重要出路，而共濟(jì)突破了，又可以解決資金入市，通過資本運(yùn)作使其增值，同時(shí)，資金增值問題一旦有了較大突破，業(yè)主使用資金的誤區(qū)也可相應(yīng)解決，而最重要的是我國(guó)總體上物業(yè)的全壽命期保養(yǎng)將得到根本性的解決。

五、認(rèn)為住宅專項(xiàng)維修資金是人民財(cái)產(chǎn)，政府必須負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)加監(jiān)管

這個(gè)問題是明顯的。一方面各地政府大都設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)代業(yè)主進(jìn)行資金的統(tǒng)一管理，另一方面，國(guó)家和各地法規(guī)都以保障業(yè)主權(quán)益為由設(shè)置了較高的資金使用決策門檻，這兩種情形，看起來(lái)都是為了最大限度地保障人民群眾也就是業(yè)主的利益，以免遭挪用、轉(zhuǎn)移或不合理使用，但從問題的另外一方面，卻暴露了其它一些問題，一是業(yè)主決策需要業(yè)主人數(shù)和物業(yè)建筑面積雙三分之二通過，加大了對(duì)必要的，尤其是緊急情況下專項(xiàng)資金使用的難度;二是政府統(tǒng)一管理雖然有很多優(yōu)勢(shì)，比如安全性高，能夠?qū)崿F(xiàn)共濟(jì)目的，還可以實(shí)現(xiàn)增值，但政府動(dòng)用財(cái)政資源代業(yè)主管理個(gè)人資產(chǎn)，原理上是不妥的，雖然表面看起來(lái)人人都是受益者，但仔細(xì)算來(lái)，每個(gè)人，每個(gè)家庭所擁有的物業(yè)數(shù)量不同，用財(cái)政的公共資源就有不公平之處，同時(shí)政府性機(jī)構(gòu)代業(yè)主管理，政策規(guī)定是以業(yè)主通過管理部門即劃撥資金，但實(shí)際上政府機(jī)構(gòu)帶有天生的監(jiān)管、審批特性，把握不好，容易形成審批難，撥款難等資金使用問題。其實(shí)，討論兩個(gè)問題可能對(duì)解決這個(gè)誤區(qū)帶來(lái)幫助，一是下決心放開思路，降低業(yè)主決策門檻，簡(jiǎn)單多數(shù)原則是能夠體現(xiàn)集體意志的，在資金安全和專項(xiàng)維修的必要性上，顯而易見的一定是，必要性第一;二是探討集中統(tǒng)一管理的多樣性和市場(chǎng)化，如研究資金的信拓管理，成立基金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資本運(yùn)作，以及探討政府機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變的問題。