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作為業(yè)主

自己的業(yè)主權(quán)利

有哪些？

小區(qū)哪些事項(xiàng)

需要業(yè)主共同決定？

哪些事項(xiàng)

與自己息息相關(guān)？

相信絕大部分人

都不太清楚

業(yè)主委員會

《民法典》第二百七十七條明規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

《民法典》明確業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，突出了業(yè)主在重大問題上一致決定的權(quán)利，用民主的方式來保障絕大部分業(yè)主的權(quán)利。

比如經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。例如，有一些比較老的商品房，很多電梯或者共有財(cái)產(chǎn)的維修問題已經(jīng)很突出了，現(xiàn)在只需要業(yè)委會共同決定就可以使用公共維修資金。對解決民生、提升品質(zhì)有重要意義。

議事表決規(guī)則的變化

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括“專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)”三種，《民法典》第二百七十八條對業(yè)主的投票權(quán)作了新增和修改的規(guī)定，具體如下：

民法典第二百七十八條規(guī)定

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)（動錢動土），應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項(xiàng)（非動錢動土），應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

法官釋法

該條款是在《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定基礎(chǔ)上修改而來。修改之后，將‘籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金’等事項(xiàng)的表決方式從原來的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”變更為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”且“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，使決議的作出更為慎重。

如在日常生活中，小區(qū)的維修資金的繳納都是在購房時(shí)按照購房款的一定比例統(tǒng)一支付的，如果小區(qū)的維修資金被使用后，需要續(xù)交，就需要適用該規(guī)則來決定相關(guān)籌集事項(xiàng)。

另外，本條還明確“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為業(yè)主共同決議事項(xiàng)，并需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

這就是說，例如小區(qū)公共區(qū)域，諸如土地、墻面等使用問題，都需要業(yè)主共同決定，不是物業(yè)或者業(yè)委會能單獨(dú)決定，以此更好地保障業(yè)主的權(quán)利。

維修資金

《民法典》新增公維資金的適用范圍和用途，《民法典》第二百八十一條第一款規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

同時(shí)該條第二款規(guī)定緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。該部分關(guān)于維修資金的歸屬、適用范圍、用途以及緊急情況下的維修基金的使用的規(guī)定，明確了業(yè)主、行政管理部門、物業(yè)及開發(fā)商的權(quán)責(zé)，為維修基金的科學(xué)管理和有效使用提供了基本法治保障。